Как известно, понятие недвижимости появилось в российском праве сравнительно поздно – лишь в XVIII в., когда «Петр I, отменив различие между поместьем и вотчиной, слил то и другое в одном качестве в названии недвижимого имущества»; однако вскоре после его смерти «различие вотчин родовых от купленных и выслуженных» было восстановлено и легло в основу существовавших до революции различий правового режима «родового» и «благоприобретенного» имущества[28]. Право же «полной собственности» (почти свободной от разнообразных «обременений» в казенном интересе) было установлено в российских законах еще позднее – при Екатерине II (1785 г.), причем только для дворян и других привилегированных слоев населения. Фактически основания говорить о полноценном институте (или подотрасли) вещного права в европейском смысле появились в России лишь во второй половине XIX в., после отмены крепостного права[29].

При этом как в действовавшем законодательстве, так и в доктрине царил серьезный разнобой в терминологии: вторая и третья книги ч. 1 т. X Свода законов Российской империи говорили о «правах на имущество», под которыми в большинстве случаев подразумевались именно вещные, или «вотчинные», права. На этом последнем термине особенно настаивал К.П. Победоносцев, благодаря усилиям которого книга третья проекта Гражданского уложения получила название «Вотчинное право», тогда как в дореволюционной учебной литературе обычно говорилось о вещном праве. В действовавшем законодательстве ограниченные вещные права именовались «неполными правами собственности», или «неполными правами на имущество», а в проекте Гражданского уложения – «вотчинными правами в чужом имуществе». Это объяснялось «относительной юностью законодательства нашего и языка, не успевшего еще выработать свою терминологию для науки права, едва только зарождавшейся у нас при издании Свода Законов»[30]. Кроме того, к вещным правам в то время в большинстве случаев относили абсолютные по своей юридической природе авторские и патентные права, а также права на фирму и на товарный знак («художественную» и «промышленную» собственность), что было прямо закреплено в ст. 740 проекта Гражданского уложения Российской империи[31] (хотя Г.Ф. Шершеневич выделял их в особый вид гражданских прав – исключительные права).

Вместе с тем существом вещного права в отечественной доктрине гражданского права уже в XIX в. считалось «господство над имуществом, имеющим значение вещи», и «притом господство непосредственное… без отношения к какому-либо другому лицу, и не через другое лицо», в противоположность «личному» (обязательственному) праву как «праву на действие другого лица»[32]. Поэтому, например, пользование чужой землей по арендному договору не могло считаться «вотчинным» (вещным) правом независимо от срока своего действия и от обеспечения интересов арендатора, ибо таким договором устанавливается «не непосредственная власть лица над имуществом, но личное отношение между сторонами, из которых одна – владелец и собственник – обязывается доставить другой – наемщику – спокойное пользование имуществом»; «из него не родится вотчинная власть над имуществом… а только приобретается некоторое более или менее полное, более или менее ограниченное право пользоваться хозяйственными выгодами имущества»[33].

Правда, в отличие от пандектных подходов в российской цивилистике всегда признавалось широкое понятие недвижимости, охватывавшее не только земельные участки, но и находящиеся на них строения и сооружения, в том числе возведенные на чужих земельных участках (ст. 384 ч. 1 т. X Свода законов и ст. 32 проекта Гражданского уложения). По классическим пандектным представлениям, такие объекты являются не самостоятельными вещами, а лишь составными частями земельного участка как недвижимой вещи. Но и в русском дореволюционном праве вещные права на чужие вещи (ограниченные вещные права) касались лишь недвижимостей, придавая этим юридическим отношениям необходимую прочность[34], отсутствующую в обязательственных правах.

При этом К.П. Победоносцев отмечал, что «право залога стоит как бы на границе между областью вотчинных и личных прав, примыкая к первым преимущественно по вотчинному характеру обеспечения, которое составляет его содержание»[35]. В связи с этим залоговое право уже тогда выделялось в самостоятельную группу (разновидность) вещных прав, обособленную от других «прав в чужом имуществе» (ст. 740 проекта Гражданского уложения). Таким образом, в дореволюционном российском праве сложилась собственная система вещных («вотчинных») прав, в целом вполне соответствовавшая основным континентально-европейским представлениям о вещном праве.

В советский период земля была национализирована, изъята из оборота и первоначально объявлена «всенародным достоянием». Согласно Декрету «О земле» от 26 октября 1917 г. «вся земля – государственная, удельная, кабинетская, монастырская, церковная, посессионная, майоратная, частновладельческая, общественная, крестьянская… обращается во всенародное достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней», а согласно Декрету «О социализации земли» от 6 февраля 1918 г. «всякая собственность на землю… отменяется навсегда» и «земля отныне переходит в пользование всего трудового народа» (курсив мой. – Е.С.)[36]. Такие формулировки закона позволяют говорить об особом правовом режиме всенародного достояния, отличном от режима права государственной собственности (и существовавшем в российском праве с октября 1917 г. по февраль 1919 г.).

Лишь в ст. 1 Положения о социалистическом землеустройстве от 14 февраля 1919 г. было установлено, что «вся земля… считается единым государственным фондом» [37], а согласно ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. она являлась «достоянием государства», т. е. вновь стала объектом собственности, но только государственной. В ст. 94 и 95 ГК РСФСР 1964 г. земля хотя и объявлялась «общим достоянием всего советского народа», однако по-прежнему находилась в исключительной собственности государства, а «общенародное достояние» уже не составляло никакого особого правового режима и превратилось лишь в политическую декларацию.

«Владение землей» в советское время допускалось «только на правах пользования» (ст. 21 ГК РСФСР 1922 г. и ст. 95 ГК РСФСР 1964 г.), которые, однако, не считались гражданско-правовыми. Даже использование государственной земли колхозами и отдельными гражданами (вне рамок государственной собственности) в форме «прав колхозного и трудового землепользования» не рассматривалось в качестве гражданско-правовых (тем более вещно-правовых) отношений, ибо, как убедительно доказывалось в тогдашней литературе, с государством-собственником все эти «пользователи» состояли в сугубо административно-правовых отношениях[38] (в том числе и при передаче земли колхозам «навечно» в соответствии с примерными уставами колхоза 1935 и 1969 гг., в которых речь шла о «бесплатном и бессрочном пользовании» ею). Иначе говоря, отношения землепользования носили исключительно административно-правовой (публично-правовой) характер, несмотря на использовавшуюся терминологию («права владения» и (или) «пользования» земельными участками), и не входили в сферу гражданского права, составляя часть предмета новой правовой отрасли – земельного права.