Кроме того, земельное законодательство было кардинально обновлено значительно позднее гражданского законодательства и к тому же почти в полном отрыве от него (не говоря уже о том, что в новый Земельный кодекс РФ 2001 г. были включены многочисленные нормы гражданско-правового характера, не всегда соответствующие общим нормам ГК РФ). Результатом данной ситуации стало появление содержательных противоречий между ними. Так, Земельный кодекс в прямом противоречии с гл. 17 ГК РФ даже не упоминает категорию ограниченных вещных прав на земельные участки.
В качестве одного из основных принципов земельного законодательства подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ закрепил принцип «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов», что фактически ведет к восстановлению традиционного гражданско-правового правила superficies solo cedit (тогда как ГК РФ в первоначальной редакции его фактически проигнорировал). Одним из проявлений этого подхода является запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения, если все они принадлежат одному лицу (абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ)[48]. Вместе с тем Земельный кодекс допускает возможность перехода права собственности на здание (строение, сооружение) отдельно от права собственности на земельный участок: в этом случае приобретатель лишь получает некое «право на использование соответствующей части земельного участка» (п. 1 ст. 35 ЗК РФ), в действительности совпадающее с тем титулом на землю, который имел прежний собственник здания.
Круг ограниченных вещных прав на земельные участки и на находящиеся на них объекты недвижимости также существенно различается в Земельном и в Гражданском кодексах: земельные участки не могут стать объектами прав хозяйственного ведения и оперативного управления, тогда как здания и сооружения, напротив, не могут стать объектами прав постоянного пользования и пожизненного наследуемого владения. Более того, новый Земельный кодекс постарался вообще устранить эти ограниченные вещные права на землю (п. 1 ст. 20 и п. 1 ст. 21 ЗК РФ, п. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»[49]), сохранив в качестве титулов землепользования лишь право собственности и аренду, а также некоторые сервитуты и стремясь тем самым максимально упростить правовой режим землепользования.
Примечательно, однако, что отказ от ряда вещных прав привел к появлению других таких же прав, ибо даже весьма примитивный современный отечественный оборот земли не смог обойтись только правом собственности и арендой. При этом «новые» вещные права были урегулированы крайне неудачно, поскольку, назвав их, закон не раскрыл их содержания. Так, в п. 1 ст. 35 ЗК РФ появляется «право на использование соответствующей части земельного участка», возникающее у приобретателя строения, находящегося на чужой земле; в п. 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ (в настоящее время утратила силу[50]) было закреплено «право ограниченного пользования» для казенных предприятий и (или) учреждений, являющихся «правообладателями помещений» в здании, расположенном на неделимом земельном участке, и т. д.
С другой стороны, попытки исключить появление вещных прав в земельных отношениях (в особенности права застройки) сопровождаются «развитием» в Земельном кодексе некоторых традиционных обязательственно-правовых институтов вне общих положений гражданского права. Так, уже после принятия в первом чтении законопроекта о новой редакции ГК РФ, предусмотревшего кардинальное обновление раздела о вещном праве, в ЗК РФ появились нормы о долгосрочной аренде земельных участков, находящихся в публичной (государственной или муниципальной) собственности, допускаемой на срок до 49 лет (подп. 2, 11 и 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции Федерального закона от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ[51]). В результате, по справедливому замечанию А.Л. Маковского, «пути развития нашего законодательства о земле – основе всякого экономического строя – неисповедимы и непредсказуемы»[52].
Ситуацию усугубило жилищное законодательство, которое последовательно (с момента принятия в 1991–1992 гг. законодательных актов, разрешивших приватизацию жилья) стало признавать самостоятельными недвижимыми вещами жилые помещения, которые в действительности представляют собой лишь составные части зданий – юридически неделимых вещей. Это привело, с одной стороны, к фактическому отрицанию существования здания в качестве единого объекта недвижимости, а с другой – к признанию отдельной вещью (самостоятельным объектом вещного права общей собственности) общего имущества дома[53]. При этом гражданско-правовой оборот помещений (как жилых, так и нежилых) фактически осуществляется в полном отрыве от прав на соответствующие земельные участки, ибо по сложившимся в прежнем правопорядке, но господствующим и в настоящее время представлениям между жилыми и нежилыми помещениями и земельными участками, на которых расположены здания, нет и не требуется никакой юридической, а во многих случаях даже и физической связи[54].
Предприятия в соответствии с требованиями нормального рыночного оборота вновь стали выступать в роли самостоятельных объектов, а не субъектов прав. Но при этом они были объявлены недвижимостями (п. 1 ст. 132 ГК РФ), хотя в действительности предприятие является разновидностью имущественного комплекса, общность которого ограничивается лишь сферой имущественного оборота (сделок и случаев универсального правопреемства), т. е. по преимуществу обязательственных, а не вещных правоотношений. В действительности такие имущественные комплексы, как предприятия, не должны становиться самостоятельными, едиными объектами вещных прав в нарушение классического вещно-правового «принципа специализации» (Spezia-litatsgrundsatz).
Все это дает основания для характеристики российского права, по крайней мере в рассматриваемой части, как правопорядка переходного типа, вынужденно отошедшего от ряда классических воззрений, но стремящегося к их восстановлению с учетом современных реалий и конкретных потребностей развивающегося имущественного оборота. Его доктринальное осмысление по сути также представляет собой известный компромисс между классическими постулатами и реальностью сформировавшегося законодательства и правоприменительной практики, возможное, а иногда и необходимое изменение которых должно основываться не столько на теоретических представлениях, сколько на продуманных предложениях по решению конкретных жизненных задач (пример которых являет собой упоминавшаяся Концепция развития гражданского законодательства о недвижимости 2003 г.). Такой компромисс объясняется своеобразием современной отечественной экономико-правовой ситуации: сохраняющееся господство государственной собственности на землю при преобладании частной собственности на находящиеся на земле объекты (строения) неизбежно влечет определенное видоизменение классических вещных прав, рассчитанных на взаимоотношения землепользователей с частными, а не с публичными собственниками.
Следует полностью согласиться с тем, что «система вещно-правовых институтов, норм вещного права и четко соотносящихся законодательных актов, которая была бы адекватна избранному страной четверть века назад социально-экономическому строю, никогда целенаправленно и последовательно создана не была. В этой области российского гражданского права образовалось бессистемное скопление разнородных юридических конструкций, часть которого сохранилась от принципиально иной экономики прошлого (оперативное управление, постоянное пользование земельным участком), тогда как другая создавалась «по ходу дела», скорее как ремонт прежних построек, а не новое строительство (хозяйственное ведение, пожизненное наследуемое владение, российская ипотека)», а «источником, генерирующим уже на протяжении многих лет бессистемность регулирования» рассматриваемых отношений, является «восходящее к советскому времени представление о возможности вывести регулирование вещных прав на землю из-под действия частного права»[55].
