Если проект раздела предусматривает установку санитарно-технического оборудования, отопительного устройства, то он подлежит согласованию с соответствующими органами (газового хозяйства, пожарной инспекцией, санитарными и т.п.), а если предполагаются дополнительные пристройки, требующие получения разрешения на строительство, — должно быть предоставлено такое разрешение.
Заключение, не содержащее необходимых расчетов и не раскрывающее технических вопросов, от которых зависит правильность разрешения возникшего спора, не может быть принято судом.
По смыслу п.3 ст.252 ГК РФ один из основных вопросов, подлежащих выяснению по данной категории дел, — возможность выдела сособственникам частей строения, соответствующих их долям в праве собственности. Поэтому в первую очередь суду должны быть представлены данные о размере долей каждого из сособственников. Если одним из них производились неотделимые улучшения, то по его требованию прежде всего должен быть решен вопрос об изменении размера долей в соответствии с п.3 ст.245 ГК РФ.
Выдел доли (раздел) недвижимого имущества может быть произведен судом, если выделяемая доля составляет изолированную часть с отдельным входом либо имеется возможность превратить ее в таковую путем соответствующего переоборудования. Не могут оставаться в общей собственности отдельные помещения, например кухня, коридор и т.п., поскольку в этом случае будет иметь место не раздел в натуре, а определение порядка пользования строением, что возможно лишь при предъявлении соответствующего иска.
Выделить сособственникам изолированные части строения не всегда возможно, поэтому должны быть обсуждены варианты раздела, предусматривающие техническую возможность выдела долей с отступлением от размера долей. Экспертом может быть представлено несколько технически обоснованных вариантов раздела (выдела доли). Выбор конкретного варианта суд должен мотивировать, указать не только доводы в пользу этого варианта, но и мотивы, по которым им отвергаются остальные варианты, предложенные экспертом.
При выборе конкретного варианта следует принимать во внимание целевое назначение объекта недвижимого имущества, использование его сторонами, а если предметом спора является жилое строение — нуждаемость сторон в жилой площади, состав их семей, сложившийся порядок пользования, размер расходов по переоборудованию помещений, возможность установки отопительного устройства, удобства пользования помещением. Такие обстоятельства могут быть учтены судом, если это не ущемляет интересы любого из сособственников.
Выделяющемуся сособственнику жилого дома передается причитающаяся ему часть дома и надворных построек. Выделение на его долю только подсобных помещений (коридора, террасы) или хозяйственных построек (сарая, гаража и т.д.) недопустимо. Они не могут являться самостоятельными объектами права собственности.
При разделе недвижимого имущества с отступлением от размера долей каждого сособственника в зависимости от увеличения или уменьшения размера выделяемой доли должна быть выплачена денежная компенсация за ту часть имущества, которая присоединена к доле выделяющегося собственника, либо за часть принадлежащей ему доли, оставшейся у остальных собственников. Это неизбежно влечет за собой изменения в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в связи с чем в резолютивной части решения обязательно указывается размер долей, которым соответствуют выделенные сторонам изолированные части объекта недвижимости.
Как уже было отмечено, при разделе жилого дома сторонам выделяются пропорционально принадлежащим им долям и подсобные строения. Естественно, это не относится к тем случаям, когда указанные строения (например, баня, сарай, гараж) возведены одним из собственников за счет личных средств. Данные постройки выделяются только ему. Правило же о разделе пропорционально долям применяется лишь в отношении общих подсобных строений. При невозможности их раздела в точном соответствии с долями сторон в пользу одного из сособственников взыскивается соответствующая компенсация. Однако последнее обстоятельство не влияет на соотношение долей собственников жилого дома, так как подсобные помещения при определении размера долей не учитываются.
Наибольшие трудности в судебной практике вызывают споры, связанные с выплатой участнику долевой собственности остальными собственниками денежной суммы или иной компенсации вместо его доли в натуре. Выплата такой компенсации допускается с его согласия. Однако в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.4 ст.252 ГК РФ).
Решение суда о выплате компенсации должно быть мотивировано, в нем должны быть указаны установленные исключительные обстоятельства, при которых допускается подобная выплата. Если собственник, исходя из размера его доли может реализовать свое право на часть строения путем определения порядка пользования им, то исключать его из числа собственников было бы неправильно, например когда в жилом доме имеется соответствующая доле в праве собственности жилая комната, но отсутствует возможность превращения части дома в изолированную с отдельным входом. Должны учитываться и другие заслуживающие внимания обстоятельства (нуждаемость в спорном строении, состав семьи и нуждаемость в жилье с учетом состояния здоровья и т.п.).
В частности, в Определении по конкретному делу Верховный Суд РФ указал на то, что ответчики не были согласны на выплату денежной компенсации за их долю в жилом доме, полученную по наследству, так как имеют существенный интерес к данному наследственному имуществу, в состав которого входит хозяйственная постройка, необходимая им в качестве мастерской.
Нельзя и допустить нарушения жилищных прав участника долевой собственности на жилой дом. Поэтому в тех случаях, когда спорный жилой дом является постоянным местом жительства выделяющегося собственника, недопустима выплата денежной компенсации вопреки его воле независимо от размера доли.
На практике не всегда ясно, как следует поступать в тех случаях, когда ответчик отказывается выплатить денежную компенсацию, например в связи с отсутствием денежных средств и нежеланием увеличения своей доли. Представляется, что правового основания для взыскания компенсации без его согласия не имеется, так как закон не предусматривает возможности приобретения права собственности в принудительном порядке. Однако если ответчик согласен на выплату денежной компенсации, но оспаривает ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчика, несмотря на его возражения о выплате такой суммы.
В то же время возможны такие ситуации, когда участник долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствует ему в использовании общего имущества, удерживая его долю. По мнению автора, в подобных случаях возможны присуждение денежной компенсации и передача доли в собственность лица, фактически владеющего ею, независимо от его согласия на это.
При присуждении в пользу выделяющегося собственника денежной компенсации вместо выдела его доли в натуре в резолютивной части решения обязательно указывается об исключении этого лица из числа собственников и увеличении размера долей остальных участников общей собственности или одного из них. При отсутствии такого указания нельзя внести изменения в государственную регистрацию прав на объект недвижимости.
По делам о разделе недвижимого имущества (выделе доли) суды обязаны особо четко излагать резолютивную часть решения, с тем чтобы не было неясностей и споров при его исполнении. Должно быть указано в соответствии с избранным вариантом о выделении в собственность (а не в пользование) сторон конкретных изолированных частей основного строения и построек хозяйственного назначения, при разделе с отступлением от размера долей — о взыскании денежной компенсации и размера доли, которую составляет каждая выделенная часть объекта недвижимого имущества. Определяется, какие переоборудования, кем из собственников и в каком объеме должны быть произведены в целях изоляции выделенных частей строения.
