При продаже доли недвижимости постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Трехмесячный срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома, квартиры с нарушением его права.

В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома, квартиры. Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома, квартиры. Согласно п.4 ст.1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока.

Закрепленная в п.3 ст.250 ГК РФ норма устанавливает срок для защиты права на приоритетное приобретение отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, что полностью совпадает с понятием исковой давности, определенным ст.195 ГК РФ. Поэтому нет правовых оснований считать указанный срок пресекательным, в связи с чем нельзя согласиться и с противоположным разъяснением, данным в п.20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" [173].

Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст.205 ГК РФ), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.

Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения, квартиры.

При предъявлении такого иска истец обязан по предложению судьи внести требуемую сумму на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в субъектах Российской Федерации или иным образом гарантировать выплату в случае удовлетворения его иска всех сумм, уплаченных покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что закон (п.2 ст.250 ГК РФ) наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.

Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по мнению автора, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу.

Вместе с тем следует учитывать, что предварительное внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены является одной из мер обеспечения иска. Поэтому если такая мера обеспечения судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований.

На практике часто встречается ошибка, когда гражданином или организацией предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст.167 ГК РФ).

Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.

В порядке рекомендации можно предложить следующую редакцию резолютивной части решения суда: "Иск удовлетворить. Перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи от 19 марта 2003 года, заключенному между Ивановым Василием Ивановичем (продавцом) и Петровым Федором Васильевичем (покупателем) и зарегистрированному

_учреждением юстиции по регистрации прав по записи__в Едином

государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на Васильева Сергея Николаевича, признав его по данному договору покупателем 1/4 доли жилого дома,

находящегося по адресу:__. Настоящее решение является основанием для

аннулирования произведенной в Едином государственном реестре прав на основании договора купли-продажи от 19 марта 2003 года записи о праве собственности Петрова Федора Васильевича на 1/4 доли дома и внесения записи о праве собственности Васильева Сергея Николаевича на 1/4 доли указанного дома. Взыскать с Васильева Сергея Николаевича в пользу Петрова Федора

Васильевича покупную цену доли дома в сумме__рублей и расходы по заключению

договора в сумме__рублей, а всего -_рублей".

Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома, квартиры и подлежит обязательному представлению в государственный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения соответствующих изменений в произведенную регистрационную запись.

Различия между исковыми требованиями о переводе прав и обязанностей покупателя и иском о признании сделки недействительной можно проиллюстрировать на следующем примере.

Ф-ва обратилась в суд с иском о признании недействительным в 1/4 части договора купли-продажи жилого дома, заключенного между ее отцом, Ф-ым, и Н-вой, и переводе на нее прав и обязанностей покупателя на остальные 3/4 доли жилого дома. Свои требования она мотивировала тем, что после смерти матери в порядке наследования приобрела право собственности на 1/4 долю дома, фактически вступив во владение наследственным имуществом, и имеет преимущественное право покупки остальной доли; отец незаконно распорядился ее долей, а также продал принадлежавшие ему 3/4 доли дома постороннему лицу с нарушением ее (истицы) преимущественного права покупки. Решением районного суда, с которым согласились последующие судебные инстанции, оспариваемый договор признан недействительным в части продажи Ф-ым принадлежащей его дочери 1/4 доли дома, за истицей признано право собственности на эту долю дома, а также переведены права и обязанности покупателя остальной части дома по основанию преимущественного права покупки, в пользу прежнего покупателя Н-й с продавца Ф-ва взыскана стоимость полученной им 1/4 доли, с Ф-вой — покупная цена 3/4 доли дома, уплаченная при заключении договора. Перед Судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда РФ был поставлен вопрос об отмене в порядке надзора состоявшихся судебных постановлений по тому основанию, что вся сумма покупной цены дома была получена Ф-ым, часть этой суммы неправильно взыскана с Ф-й, являющейся истицей по делу.

Судебная коллегия не согласилась с такими доводами по следующим основаниям. Признав недействительным договор в части продажи 1/4 доли, суд правильно применил предусмотренные ст.167 ГК последствия недействительности сделки в данной части и взыскал с Ф-ва полученную им за эту долю сумму в пользу покупателя. Сумма за продажу 3/4 доли дома, собственником которых он являлся, получена им правомерно, сделка в этой части не признана недействительной, признание истицы на основании ст.250 ГК РФ покупателем 3/4 доли дома означает перевод на нее не только прав, но и обязанностей покупателя, в том числе по уплате покупной цены за приобретаемую долю, в связи с чем приходящаяся на указанную долю часть цены, уплаченная по договору, обоснованно взыскана с истицы в пользу покупателя, исключенного из договора.