Нужно, однако, сказать, что недостаток этот уже сознавался римскими императорами, и некоторые попытки в смысле усиления публичности могут быть отмечены. Так, заслуживает указания закон императора Константина (Fr. Vat. 35), которым предписывалось совершать traditio имения в присутствии соседей — так, чтобы «contractus solemniter explicatur» («договор заключался торжественно») и чтобы «certa et vera proprietas vicinis praesentibus demonstretur» («верное и действительное право собственности присутствующим соседям было продемонстрировано»). На западе, по — видимому, был довольно распространен обычай торжественного ввода во владение — solemnis locorum introductio, даже иногда с записью в окладные книги (libri censuales). Но все это были обычаи юридически необязательные. И только в одной части римского государства дело обстояло иначе — именно в Египте. Здесь уже в I столетии по Р.Х. мы находим вполне организованный институт обязательной регистрации актов о недвижимостях, своего рода институт поземельных книг. В главном городе каждого округа существует официальное учреждение — так называемое βιβλιοθηκη εγκτησεων — под начальством особых βιβλιοφυλακες. Для совершения какого — либо акта на недвижимость (продажа, залог и т. д.) необходимо предварительное удостоверение указанного учреждения о том, что такое — то лицо является собственником данной недвижимости и что на ней нет никаких ограничений, которые бы препятствовали совершению предложенного акта. На основании такого удостоверения нотариус совершает самый акт, но этот акт должен быть представлен затем в «библиотеку» для занесения в особый реестр, который и служит источником сведений о юридическом положении недвижимостей. Каким образом установился в Египте этот порядок — вопрос не вполне выясненный: высказывается даже мысль о том, что он был заведен самими римлянами после установления владычества над Египтом. Существование этого порядка мы наблюдаем (по документам) еще в начале IV в., но удержался ли он долее, неизвестно. Во всяком случае, этот любопытный опыт, почти современный поземельной записи, остался в Римской империи местным явлением Египта и не повлиял на общеимперское римское право.
Существенной реформе подвергся в период империи институт давности. Цивильная usucapio была неприменима в отношениях между перегринами и в провинциях, а между тем давность была там нужна в такой же степени, как и в цивильных отношениях. Вследствие этого там возникает свой институт давности — так называемая longi temporis praesciptio. Общее происхождение ее, однако, иное, чем цивильный usucapio. Отправной идеей longi temporis praesciptio была не идея приобретения права собственности путем продолжительного владения (приобретательная давность), а идея погашения иска собственника вследствие долговременного непредъявления его (погасительная давность). Отсюда безразличие в сроках для движимости и недвижимости: longi temporis praesciptio требует истечения 10 лет, если истец и ответчик живут в одной провинции (inter praesentes), и 20 лет, если в разных (inter absentes), но движимость или недвижимость не имеет значения. Далее, предъявляя возражение о погашении иска, ответчик может присчитать ко времени своего владения и время владения своего предшественника (accessio temporis). Но самое существенное заключается в том, что longi temporis praesciptio являлась первоначально только возражением (praesciptio pro reo) против иска собственника, самостоятельного же права на отыскивание вещи из рук собственника или третьих лиц (если она попадет к ним по истечении срока praesciptio) владелец не имел. Но этот недостаток был восполнен впоследствии: владельцу стали давать не только возражение, но и actio ad rem vindicandam (иск, направленный на виндикацию вещи у любого третьего лица), вследствие чего longi temporis praesciptio получила характер давности приобретательной и стала находить себе применение даже в отношении между cives romani.
Таким образом, в период монархии по отношению к давности фактически дело обстояло так: в Италии действовала по общему правилу цивильная usucapio, в провинциях longi temporis praesciptio. Но такая двойственность уже перестала оправдываться реальными условиями; в частности, двухлетний срок цивильной usucapio для недвижимостей, достаточный в то время, когда территория Рима была невелика, решительно оказывался слишком кратким, когда он распространился на всю Италию. Ввиду всего этого Юстиниан особым указом 531 г. de usucapione transformanda («об изменении приобретения по давности владения», Cod. 7. 31) комбинировал обе исторические давности следующим образом: для движимых вещей действует usucapio, но с удлинением срока до 3 лет, а для недвижимостей longi temporis praescriptio в 10 или 20 лет, причем условия давностного владения (bona fides, justus titulus и res habilis — «добросовестность, законное основание, способность вещи быть приобретенной по давности владения») в обоих случаях одни и те же. Так образовалась так называемая praescriptio ordinaria.
Но рядом с нею Юстинианом была создана praescriptio extraordinaria или longissimi temporis praescriptio. Император Феодосий II указом 424 г. установил общую погасительную исковую давность в 30 (а для некоторых исков в 40) лет; по истечении этого срока истец уже не может предъявлять своего иска. Вследствие этого для лица, владеющего чужой вещью, создалось такое же положение, какое мы видели при первоначальной longi temporis praescriptio: он мог отразить иск собственника, но не имел средства для получения вещи назад, если она вышла из его рук. Юстиниан указом 528 г. (c. 8. I. C. 7. 39) сделал то, что было раньше сделано по отношению к longi temporis praescriptio: он дал такому владельцу и иск. Вследствие этого возникла вторая давность, более продолжительная по времени, но более льготная по условиям: для нее требуется только bona fides владельца; таким образом, лицо, которое не могло приобрести вещь путем обыкновенной давности (например, вследствие отсутствия justus titulus или вследствие того, что вещь была res furtiva), приобретало ее путем давности чрезвычайной.
Кроме указанных основных реформ в области способов приобретения права собственности, императорское время дало также несколько специальных постановлений, регулирующих некоторые другие случаи приобретения права собственности. Таков указ Адриана, подтвержденный Юстинианом, о судьбе найденного клада (thesaurus): половина принадлежит нашедшему, половина — собственнику земли, в которой клад найден. Таково решение Юстиниана, устранившее старый спор между прокульянцами и сабиньянцами о судьбе вещи, сделанной из чужого материала (specificatio): прокульянцы собственность на вещь отдавали тому, кто совершил specificatio, сабиньянцы — тому, кому принадлежал материал; Юстиниан взял среднее решение: вещь принадлежит хозяину материала, если она может быть возвращена в прежний вид, и спецификанту, если не может (fr. 7. 7. D. 41. 1).
В области прав на чужие вещи наиболее существенным результатом законодательной деятельности позднейших императоров явилось завершение развития права вещной наследственной аренды, намеченного уже в jus in argo vectigali преторского права.
В период империи рядом с этим jus in argo vectigali стал развиваться другой вид такой аренды под именем emphyteusis. В огромных императорских имениях (fundi patrimoniales) земли — чаще всего невозделанные — стали раздаваться арендаторам в наем за известный ежегодный оброк (canon). Первоначально этот наем был бессрочным только фактически, но затем он делается таковым и юридически. С течением времени обычай раздавать земли в вечную аренду распространяется и на частных владельцев, и сфера применения этого института расширяется. Мало — помалу незначительные различия, быть может, отделявшие jus in argo vectigali от эмфитевтической аренды, сгладились, и ко времени Юстиниана мы имеем уже один институт этого рода, обыкновенно называющийся emphyteusis. (В «Digesta» вследствие этого мы находим интерполяционные вставки — например, fr. 15. 1. D. 2. 8: «sed et qui vectigalem, id est emphyteuticum, agrum possidet, possessor intelligitur»; «id est emphyteuticum» — «но и кто по праву vectigalem, то есть emphyteuticum, владеет полем, считается владельцем». Фраза «то есть эмфитевзика» — интерполяция).
