Необоснованное уклонение от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки является правонарушением и влечет за собой обязанность уклонявшейся стороны возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в оформлении сделки. В законе сказано о возмещении убытков. В них включаются как реальный ущерб (расходы по хранению имущества, его транспортировке, ремонту, убытки, вызванные его повреждением или гибелью), так и "упущенная выгода" (п.2 ст.15) — неполученные доходы, которые при обычных условиях гражданского оборота лицо получило бы, если бы его право не было нарушено.

Помимо последствий, установленных статьей 165 ГК РФ, с моментом государственной регистрации связаны и такое правовое последствие, как возникновение права собственности у приобретателя по договору (ст.223 ГК РФ). Данная статья предусматривает, что по общему правилу (п.1) право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В тех же случаях, когда происходит отчуждение НИ и такое отчуждение (сделка по отчуждению) подлежит государственной регистрации, то право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п.2 ст.223 ГК РФ).

Норма, содержащаяся в пункте 2 статьи 223 ГК РФ, является императивной. Если содержанием договора является приобретение права собственности на вещь, подлежащую государственной регистрации, то стороны договора не имеют права отступить от рассматриваемого правила. Только закон может установить иное правило.

ВАС РФ разъяснил, что при разрешении судами споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на НИ, судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю по до говору продажи НИ, исполненному сторонами, он не вправе распоряжаться данным имуществом. В связи с тем, что право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

После передачи НИ покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться. Потому что указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.

При разрешении споров по требованиям продавцов о расторжении договоров продажи НИ, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателю права собственности, арбитражным судам необходимо учитывать следующее.

Бывают случаи, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору. В таких ситуациях регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное НИ не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ, в том числе и в связи с не оплатой покупателем имущества. В этом случае продавец вправе требовать возвращения НИ и возмещения покупателем убытков, причиненных как расторжением договора, так и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств.

При разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, необходимо руководствоваться Федеральным законом "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации"[32].

Следует отметить, что в ГК РФ содержатся дополнительные правила установления момента заключения договоров, связанные с требованием об обязательности государственной регистрации. Данные правила установлены в пункте 3 статьи 443 настоящего кодекса, который предусматривает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. К таким пункте 3 статьи 443 настоящего кодекса, который предусматривает, что договорам относятся, как явствует из статьи 164 данного кодекса, сделки с землей и другим НИ в случаях и порядке, предусмотренных статьей 131 и законом о регистрации прав на НИ.

Анализируя текст норм ГК РФ, посвященных регулированию отдельных видов сделок с НИ, можно прийти к выводу о разнообразии последствий реализации требования, установленного статьями 164, 223, 443 ГК РФ.

Если произвести классификацию частных требований о государственной регистрации сделок и договоров в зависимости от правовых последствий их соблюдения/несоблюдения, то картина будет выглядеть так:

государственная регистрация как условие признания договора заключенным: договор купли-продажи, мены жилого дома, квартиры (п.2 ст.558 ГК РФ); договор купли-продажи предприятия (ст.560 ГК РФ); договор аренды здания или сооружения на срок не менее года (п.2 ст.651 ГК РФ); договор ипотеки (п.2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке").

государственная регистрация как условие действительности сделки: договор дарения НИ (п.3 ст.574 ГК РФ); договор ренты (выплаты ренты под отчуждение НИ) (ст.584 ГК РФ); договор аренды НИ (ст.609 ГК РФ); договор доверительного управления (ст.1017 ГК РФ).

государственная регистрация как условие возникновения (прекращения) прав:

договор купли-продажи, мены объектов нежилого назначения (ст.551 ГК РФ);

переход права собственности на предприятие (ст.564 ГК РФ);

возникновение права собственности на вновь созданные объекты НИ (ст.219 ГК РФ);

возникновение права собственности в результате приобретательной давности (ст.234 ГК РФ).

случаи, когда государственная регистрация не имеет значения для момента определения права:

право члена кооператива на представленный ему объект (п.4 ст.218 ГК РФ);

наследование (часть 3 ГК РФ);

реорганизация юридических лиц;

решение суда. 

Как мы выяснили, государственная регистрация права как один из элементов сложного фактического правообразующего состава в первую очередь служит цели определения момента возникновения права, что чрезвычайно важно для определения существования гражданско-правовых отношений во времени.

Вместе с тем можно утверждать, что определение момента возникновения прав на имущество посредством государственной регистрации права является способом гражданско-правовой защиты указанных прав.

Статья 12 ГК РФ содержит открытый перечень способов защиты гражданских прав, первым из которых поименовано признание права.

Признанием прав снимается сомнение в принадлежности права тому или иному лицу. В практике нередки случаи, когда не сколько юридических лиц считают себя собственниками одного и того же нежилого помещения. Признанием вступившим в законную силу решением суда права собственности за кем-либо из этих юридических лиц исключается дальнейшее судебное оспаривание права. Признание прав как способ защиты может применяться в сочетании с другими способами. Например, признание права и восстановление положения, существовавшего до нарушения права, а также пресечение действий, нарушающих право. В практике нередки случаи, когда одно лицо незаконно занимает помещение, принадлежащее другому лицу, и препятствует его владельцу пользоваться этим помещением. Признав право истца, суд может обязать незаконно занявшего помещение освободить его и устранить все препятствия, мешающие законному владельцу пользоваться помещением. Например, снять охрану помещения[33].

ГРПНИСН, согласно статье 2 Закона о государственной регистрации прав, представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на НИ в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.