Основное вещное право — это право собственности, которое согласно статье 209 ГК РФ заключается в возможности владения, пользования и распоряжения имуществом, принадлежащем на праве собственности. При этом собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Например, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Помимо права собственности существуют и иные вещные права. В частности, у граждан могут существовать и возникать следующие вещные права на НИ:

право собственности на НИ, в том числе на земельные участки;

право пожизненного наследуемого владения земельным участком;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. У юридических лиц (организаций) могут в свою очередь существовать и возникать:

право хозяйственного ведения имуществом — у государственных и муниципальных предприятий;

право оперативного управления имуществом — у государственных и муниципальных учреждений;

право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;

право собственности на имущество и земельные участки — у иных юридических лиц (за исключением предприятий и учреждений).

Наряду с государственной регистрацией вещных прав на НИ подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда.

Если обобщить содержание нормы пункта 1 статьи 131 ГК РФ, то получается, что государственной регистрации в установленном законом порядке подлежат:

право собственности на НИ;

другие вещные права на НИ;

ограничения этих прав;

их возникновение;

их переход;

их прекращение.

При этом статья 131 ГК РФ не содержит исчерпывающего перечня прав, их переходов, ограничений и обременений, также как и не содержит такого перечня Федеральный закон о государственной регистрации прав.

Гражданский кодекс РФ в статьях, посвященных частным способам приобретения вещных прав на НИ и установления обременений (ограничений) этих прав, содержит указание на необходимость их государственной регистрации.

Так, статьей 219 установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое НИ, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В статьях 274, 339, 389, 584, 586, 609, 651, 658, 1017 ГК РФ содержится предписание о необходимости проведения государственной регистрации соответствующих вещных прав на НИ и их обременений (ограничений). При этом по общему правилу моментом возникновения этих прав (ограничений) является именно момент их государственной регистрации.

Гражданский кодекс РФ не содержит определений ограничения (обременения) права и сервитута. Данные определения содержатся в статье 1 Федерального закона о государственной регистрации прав.

Так, под ограничением (обременением) вещных прав подразумевается наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект НИ (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других).

Сервитут же представляет собой право ограниченного пользования чужим объектом НИ, например, для прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для собственника НИ, в отношении прав которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.

При этом ни в тексте ГК РФ, ни в тексте Федерального закона о государственной регистрации прав не содержится легального определения понятия "переход права". По всей видимости, под переходом права законодатель имел в виду прекращение права одного лица и возникновение права у другого лица, которое может произойти в рамках правопреемства или сделки.

Конструкция нормы пункта 1 статьи 131 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что государственная регистрация перехода права (ограничения права) невозможна без одновременной регистрации прекращения права одного лица и регистрации возникновения права другого лица. Такого рода ситуация возможна при отчуждении НИ от одного лица к другому.

Поскольку переход права на НИ сопряжен с возникновением права одного (что подлежит государственной регистрации) и прекращением права другого (что также подлежит государственной регистрации), то, на наш взгляд, законодатель, говоря об обязательности государственной регистрации перехода права, отождествлял это с государственной регистрацией сделок.

Напомним, что в соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 154 ГК РФ сделки могут быть двух или многосторонними (договоры) и односторонними.

Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (например, завещание или внесение имущества в уставный капитал вновь создаваемого юридического лица).

Законом не установлена необходимость государственной регистрации односторонних сделок как таковых, поэтому в их случае речь не идет о регистрации самого перехода права.

Исходя из анализа норм ГК РФ, можно предположить, что законодатель отождествляет государственную регистрацию перехода прав на НИ и государственную регистрацию многосторонних сделок, то есть договоров.

Статьей 164 ГК РФ установлена обязательность государственной регистрации сделок. При этом закон дополнительно говорит о необходимости государственной регистрации сделок в следующих случаях: ипотека (п.4 ст.339), продажа жилых помещений (п.2 ст.558), продажа предприятия (п.3 ст.560), договор дарения НИ (п.3 ст.574), рента под отчуждение НИ (ст.584), аренда зданий и сооружений на срок не менее одного года (п.2 ст.651), аренда предприятий (п.3 ст.658), доверительное управление НИ, продажа которого требует государственной регистрации (ст.1017).

Ответственность за несоблюдение требований статьи 164 ГК РФ в части обязательности государственной регистрации сделок установлена статьей 165 настоящего кодекса "Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации".

Несоблюдение обязательной нотариальной формы во всех случаях влечет ее недействительность. Что касается государственной регистрации, то закон сформулирован крайне противоречиво. Он может пониматься так, что невыполнение требований о государственной регистрации влечет недействительность сделок только в случаях, когда такое последствие прямо указано в законе. А может расцениваться и так, что в случаях, когда законом предусматривается государственная регистрация сделки, несоблюдение этого требования всегда влечет за собой ее недействительность[31].

Правильным представляется первое толкование. Оно было высказано в одном из постановлений Президиума ВАС РФ. По мнению ВАС РФ, в соответствии со статьей 165 данного кодекса несоблюдение в случаях, установленных законом, требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность (постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.1999 N 608/99).

За государственной регистрацией сделки в соответствующее учреждение юстиции должны обращаться все участники такой сделки. Однако если одна из сторон уклоняется от такой регистрации, то другая сторона должна обратиться в суд, который своим решением может обязать произвести государственную регистрацию сделки и против воли другой стороны. При условии, однако, что сделка совершена в надлежащей форме и не содержит условий недействительности (п.3 ст.165; п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ 13 ноября 1997г. N 21). Исключение составляют сделки, составленные в нотариальной форме. Даже если нотариальной формы по закону для таких сделок и не требовалось, соблюдение ее дает право стороне в одностороннем порядке потребовать государственной регистрации сделки (ст.16 Закона о ГРПНИ).