Для участников эксперимента Министерство обороны РФ приобретает жилье в различных регионах страны (Хабаровск, Воронеж, Иваново, Саратов, Калининград, Московская и Ленинградская области и др.).

Основная цель эксперимента – разработка на практике рыночных механизмов, позволяющих военнослужащим реализовать право на приобретение жилья с помощью системы ипотечного кредитования.

В результате внедрения в жизнь механизма жилищного обеспечения военнослужащих с использованием накопительно-ипотечной системы в 2008 г. первые участники данной системы из числа офицеров получат право, используя накопленные средства, взять ипотечный кредит и приобрести жилье.

Высокие цены на недвижимость, а также их резкий и непредсказуемый рост становятся причиной сложного выбора для военнослужащего. Поэтому сама по себе система государственных жилищных сертификатов часто становится неэффективной при наличии значительного роста цен на квартиры.

В сложившейся ситуации иногда единственным является следующий выход – использовать субсидию, получаемую по государственному жилищному сертификату в качестве первоначального взноса по ипотечному кредиту. Так как средств, предоставляемых государством по жилищным сертификатам, недостаточно для приобретения жилья, у участника программы остаются следующие варианты действий:

– приобретать жилье меньшей площади,

– использовать собственные накопления,

– попытаться получить ипотечный кредит.

Желающие приобрести лучшее по тем или иным параметрам жилье могут взять ипотечный кредит, использовав сертификат в качестве первоначального взноса. Такую возможность с этого года предоставляют участвующие в программе банки.

В данном случае ипотека представляет собой вид залога, при котором заложенное имущество (им будет являться приобретаемое жилье) остается во владении залогодателя (военнослужащего). При этом за пользование выданным кредитом банку выплачиваются установленные в кредитном договоре проценты, а также возвращаются заемные средства.

Недвижимость (квартира), приобретенная в кредит, остается в залоге (ипотеке) у банка до полного погашения кредита, хотя формально собственником жилья будет являться военнослужащий. А залогодержателем по данному залогу будет является банк или иная кредитная организация, либо юридическое лицо, предоставившее целевой заем на приобретение квартиры.

Необходимо обратить внимание на то, что ипотека жилых домов и квартир имеет ряд особенностей:

1) не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

2) ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в отдельном порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.

При выборе военнослужащим жилья для дальнейшего оформления и получения кредита необходимо учитывать оговоренные выше условия.

Таким образом, для получения ипотечного кредита в банке военнослужащему не нужно будет иметь накопления и вносить первый взнос в размере, установленном банком для иных физических лиц (традиционно, именно эта обязанность внести первоначальный взнос, а также его размер – 20-30 % от стоимости приобретаемого жилья – становятся основным препятствием при получении жилищного кредита).

Он как участник подпрограммы «Государственные жилищные сертификаты» может использовать имеющийся у него сертификат в качестве первого, а при имеющейся возможности, и последующих взносов.

Эта возможность предусмотрена п.60 Правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В случае приобретения распорядителем счета (владельцем сертификата) жилого помещения за счет кредитных (заемных) средств банков, иных организаций и (или) физических лиц допускается перечисление средств субсидии банкам в счет погашения основной ссудной задолженности по кредиту, полученному в банке на эти цели, а также возврата организации (физическому лицу) займа, оформленного в установленном законодательством РФ порядке.

При использовании одновременно жилищного сертификата, собственных средств и ипотечного кредита можно, например, улучшить «качество» жилья или оплатить увеличение площади. Но нужно учесть, что в идеале программа рассчитана на то, что государство гарантирует военнослужащему предоставление денежных средств в размере, позволяющем ему в дальнейшем самостоятельно решить свою жилищную проблему. При этом материальная обеспеченность военнослужащего не должна иметь значения, а использование собственных ресурсов не должно быть обязательным.

Как уже говорилось ранее, граждане могут реализовать свое право на получение жилищного сертификата только один раз.

Но вопрос по восстановлению прав по утраченному сертификату требует дополнительного рассмотрения. Правила выпуска и погашения государственных жилищных сертификатов, выдаваемых гражданам – участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты», утвержденной постановлением Правительства РФ от 19 марта 2002 г. № 168, предусматривали следующее. При утрате сертификата его владельцем решение о замене сертификата принималось органом исполнительной власти, выдавшим сертификат. В этом случае копия решения и корешок утраченного сертификата направлялись государственному заказчику Программы для аннулирования и замены, а в новом сертификате указывался тот же размер субсидии, что и в аннулированном.

В свою очередь, государственный заказчик Программы в течение 5 дней принимал решение о признании представленных для замены сертификатов утратившими силу и направлял в Министерство финансов РФ эти сертификаты, их корешки и заявку на выдачу новых бланков сертификатов. Затем Министерство финансов РФ в течение 5 дней передавало новые бланки сертификатов органам исполнительной власти для их выдачи гражданам – участникам Программы.

Все было просто и расписано законодательно.

Но эти правила вошли в перечень актов Правительства РФ, утративших силу согласно постановления Правительства РФ от 21 марта 2006 г. № 153.

В результате этого прямого указания на то, каким образом регулируется ситуация с траченными государственными жилищными сертификатами, в законодательстве нет. По аналогии закона необходимо обратиться к положениям п.46 правил выпуска и реализации государственных жилищных сертификатов. В соответствии с нормами этого акта порядок действий в данной ситуации должен быть следующим. Владелец сертификата при наличии у него обстоятельств, потребовавших замены выданного сертификата, представляет в орган исполнительной власти, выдавший сертификат, заявление о замене сертификата с указанием этих обстоятельств и приложением документов, подтверждающих их присутствие. Кроме того, он должен доказать, что кредитная организация не производила денежных перечислений (субсидии) на его счет. В качестве подтверждающего документа может быть сертификат или справка о расторжении договора банковского счета без перечисления средств субсидии.

После этого орган исполнительной власти, выдавший сертификат, в течение 30 дней с даты получения заявления принимает решение либо о замене сертификата, либо об отказе в его замене. Оформление и выдача нового сертификата органом исполнительной власти осуществляется по общим нормам, порядкам и в сроки согласно Правил.