Первые правила зонирования мало что делали для предотвращения масштабного жилищного строительства. Вместо этого они диктовали, какие здания где могут располагаться. Джеймс Метценбаум, судебный адвокат из Огайо, сравнивает эти ранние правила с правильным ведением домашнего хозяйства в 1930-х годах. "Кухонная плита не должна находиться в гостиной, книжный шкаф - в кладовке", - сказал он .(34) Конечно, правила также часто не позволяли небелым американцам владеть жильем в богатых районах города.
Но американский эксперимент с зонированием не был завершен - даже близко. То, что последовало за этим, действительно поставило крест на предложении жилья: зонирование как форма
регулирование, направленное против роста. Именно эта форма зонирования до сих пор управляет городами и пригородами.
В двух населенных пунктах Калифорнии прослеживается становление движения против роста. После Второй мировой войны миллионы ветеранов вернулись из европейских и тихоокеанских театров. Они обзавестись семьями. Рождаемость резко возросла, и молодые родители с младенцами на руках стали искать жилье по всей стране. Ни один пригородный поселок не олицетворял эту эпоху, как Лейквуд, штат Калифорния, плановый поселок, построенный на открытых сельскохозяйственных землях к северу от Лонг-Бич. В период с 1950 по 1953 год здесь было построено более 17 000 домов .(35) В самом бешеном темпе строители города возводили новый дом раз в семь с половиной минут.36
Дома продавались почти так же быстро, как и строились. 24 марта 1950 года тридцать
Тысячи людей выстроились в очередь, чтобы осмотреть инвентарь на торжественном открытии Лейквуда. В июле первый житель - ветеран военно-морского флота по имени Джим Хьюпман - переехал со своей семьей .(37) До конца года в среднем каждый день еще двадцать семей покупали жилье в Лейквуде. К весне 1954 года скудные сельскохозяйственные угодья, где выращивали сахарную свеклу и лимскую фасоль, превратились в один из двадцати крупнейших городов Калифорнии.
Два десятилетия спустя, в нескольких сотнях миль к северу от Лейквуда, другой город показал, как быстро меняется политика в сфере жилья. Петалума расположилась на ветреных холмах к северу от Сан-Франциско, где через разрыв в прибрежных горных хребтах на фермерские угодья проникает прохладный и влажный морской воздух. После войны в Петалуме также наблюдался расцвет населения. Но в отличие от Лейквуда, город прославился тем, что скорее останавливал рост, чем приветствовал его.
В 1971 году городские власти представили план Петалумы. Он предусматривал ограничение темпов роста в 500 единиц жилья в год и границу городского роста для предотвращения разрастания. Несмотря на многочисленные судебные споры, закон был в основном поддержан в судах. В последующие десятилетия "План Петалумы" стал полезной формулой для калифорнийцев, которые хотели заморозить развитие своих районов, и другие города быстро переняли его систему квот на выдачу разрешений на строительство.
Сегодня Калифорния - это скорее Петалума, чем Лейквуд. В 1900-50-х и 1960-х годах в Калифорнии регулярно строилось более 200 000 домов в год.38 С 2007 года в Калифорнии ни разу не было разрешено строительство более 150 000 новых домов.39
В Лос-Анжелесе в семидесятые годы было построено меньше домов, чем в шестидесятые, в восьмидесятые - меньше, чем в семидесятые, а в девяностые - меньше, чем в восьмидесятые, даже несмотря на рост общей численности населения города", - пишет историк Джейкоб Анбиндер в книге "Города Эмбера", посвященной изучению подъема либерализма, направленного против экономического роста. На самом деле, отмечает Анбиндер, большая часть Америки стала скорее Петалумой, чем Лейквудом.
Ряд новых законов о зонировании в округе Вестчестер, штат , сократил максимально допустимую численность населения округа на 1,4 миллиона человек, в основном за счет запрета на строительство других видов жилья, кроме односемейных домов на больших участках. В округе Берген, штат Нью-Джерси, к 1970 году запрещено строить квартиры на всех участках земли, кроме 131 акра. По результатам опроса городских и окружных властей, проведенного в 1973 году, выяснилось, что за два предыдущих года каждый двенадцатый принял законы, ограничивающие новое жилищное строительство путем прекращения расширения общественных канализационных систем. Первый исторический район Нью-Йорка был создан в 1965 году; три десятилетия спустя более 15 тысяч зданий были защищены от перепланировки законом о достопримечательностях. К девяностым годам 71 процент городов и 77 процентов округов Калифорнии применяли ту или иную форму контроля за застройкой, причем только в восьмидесятые годы были приняты сотни таких мер.40
В 2020 году, когда цены на жилье достигли рекордного уровня, план Петалумы достиг своей логической . Впервые в истории штата Калифорния, которая еще в 1960-х годах росла в два раза быстрее, чем вся остальная страна, окажется в кризисном положении. В штате доминируют демократы, но многие из тех, о ком демократы заявляют, заботятся больше всего, не могут позволить себе жить там. В тех же прогрессивных почтовых индексах, где домовладельцы вбивают в почву своих лужаек таблички с надписью "Доброта - это все", невозможно найти доступное жилье, а бездомность является эндемическим явлением.
Вот ваш штат в условиях нехватки жилья
В 2015 году, когда Калифорнийский офис законодательного анализа исследовал причины кризиса стоимости и доступности жилья в штате, авторы были однозначны в своем диагнозе. "Прежде всего, в прибрежных районах Калифорнии строится гораздо меньше жилья, чем требуется людям", - писали они.41 С момента публикации этого документа мало что изменилось. С 2015 года в штате было разрешено строительство примерно вдвое меньшего количества жилья, чем в Техасе, несмотря на то, что в нем проживает на 9 миллионов жителей больше .(42)
В Калифорнии проживает около 12 процентов населения страны, 30 процентов бездомных и около 50 процентов бездомных, не имеющих крова.43 Пройтись по улицам Тендерлойн в Сан-Франциско или Скид Роу в Лос-Анджелесе - значит погрузиться в антиутопию, скрытую среди изобилия этих городов. Палатки стоят вдоль зданий, фекалии - вдоль тротуаров, иголки хрустят под ногами. Это не то, чего хотели те, кто пытался сохранить идиллические условия центрального побережья Калифорнии. Но это то, что они получили. Это то, что они создали.
Бездомность стала особым поводом для консерваторов, которые видят в калифорнийском кризисе бездомности происки либеральной разнузданности. "Неспособность обеспечить соблюдение основных норм общественного поведения сделала один из великих городов Америки все более gly непригодным для жизни", - пишет Хизер Мак Дональд из Манхэттенского института.44 Мак Дональд ошибается. Сан-Франциско вполне пригоден для жизни, именно поэтому средняя квартира продается более чем за миллион долларов. Если бы Сан-Франциско стал непригодным для жизни, и люди перестали бы хотеть там жить, цены на жилье резко упали бы, а вместе с ними и ряды бездомных.
Существует множество объяснений серьезности кризиса бездомности в Калифорнии. Возможно, дело в хорошей погоде, которая делает ночлег на улицах комфортным даже зимой. Но почему тогда бездомные гораздо меньше распространены в Хьюстоне, где зимы еще теплее? Возможно, дело в щедрости калифорнийских социальных служб. Возможно, дело в либеральной политике в отношении наркотиков и полиции. Возможно, это что-то связанное с психическим здоровьем. Возможно, Калифорния - это магнит сострадания социальных служб, притягивающий всех остальных бездомных страны.
В своей книге "Бездомность - проблема жилья" Грегг Колберн и Клейтон Пейдж Олдерн проверяют эти и другие объяснения и находят их хуже, чем недостаток. Когда мы рассказываем истории бездомных, мы фокусируемся на отдельных событиях, которые ставят точку на жизненном пути: потеря работы, производственная травма, начало шизофрении, первый отблеск опиоидного кайфа. Но Колберн и Олдерн хотели понять, почему бездомность так сильно различается в разных городах и регионах. Если фактор бездомности не предсказывает эти различия, то он, вероятно, не является причиной массовой бездомности . Он может объяснить, почему человек стал бездомным в конкретном месте, но не может объяснить, почему в одном месте кризис бездомности, а в другом - нет.
