Но Таханан отличает не эстетика. А в том, как он был построен. Таханан был построен за три года, по цене менее 400 000 долларов за единицу. 1 Проекты доступного жилья в районе залива обычно занимают в два раза больше времени и стоят почти в два раза . "Сроки разработки проектов доступного жилья в Сан-Франциско обычно растягиваются на 6 лет и более, а стоимость строительства достигает
От $600 000 до $700 000 за единицу", - сообщает Центр Тернера по инновациям в жилищном строительстве при Калифорнийском университете в Беркли .(2) Сан-Франциско не сможет справиться с жилищным кризисом с той скоростью и стоимостью, с которой он строит доступные единицы жилья сейчас. Но если бы темпы и цены Таханана стали нормой, перспективы стали бы более радужными.
Как же Таханану это удалось? Ответ для либералов неутешителен: Она использовала частные деньги, чтобы избежать кучи правил и норм, которые влечет за собой получение государственных денег. Но сделать это удалось только благодаря поддержке городских и государственных чиновников, которые упростили зонирование и заключили сделки, чтобы сделать это возможным. Tahanan обнаруживает путаницу в том, как мы говорим о правительстве. Правительство - множественное число, выдаваемое за единственное. Разные фракции, чиновники, правила и процессы работают в разных направлениях. Часто бывает так, что никто не испытывает большего разочарования от того, как работает правительство, чем люди, которые в нем работают или которым поручено управлять им.
Таханан был построен на месте бывшей автостоянки и временного офиса по сбору залога. Звучит достаточно просто строительства. Но это не было зонировано для строительства доступного жилья. Проект смог стартовать только благодаря закону, принятому сенатором штата Скоттом Винером в 2017 году, который ускорил реализацию некоторых видов проектов доступного жилья в Калифорнии, минуя процесс утверждения на местном уровне .(3) "Этому проекту не пришлось проходить через департамент планирования для дискреционного рассмотрения или Совет надзорных органов", - говорит Ребекка Фостер, исполнительный директор Фонда ускорения жилищного строительства, который руководил разработкой проекта Tahanan. "Мы получили разрешения на строительство за четыре месяца, что является неслыханным".
Но это всего лишь означает, что вы можете начать процесс строительства. Когда вы строите доступное жилье, вы, как правило, используете государственные деньги. Когда вы используете государственные деньги, вы должны соблюдать государственные требования. Возьмем, к примеру, Указ о местном предпринимательстве и недискриминации при заключении контрактов, также известный как 14B.4 Эти требования появились в 1984 году как преференции для подрядчиков, принадлежащих меньшинствам и женщинам. Но в 1996 году в Калифорнии было принято предложение 209, согласно которому "штат не должен или предоставлять преференции какому-либо лицу или группе лиц по признаку расы, пола, цвета кожи, этнической принадлежности или национального происхождения в сфере государственного трудоустройства, государственного образования или государственного подряда. "5
Вместо того чтобы отменить требования к заключению контрактов, Сан-Франциско переписал их в пользу малого бизнеса. "Общественность заинтересована в развитии сильной и динамичной сети малых и очень малых микропредприятий в Сан-Франциско", - говорится в постановлении. Чтобы попасть в число благоприятных "микропредприятий местного бизнеса" в соответствии с 1 4B, подрядчик должен иметь среднегодовой валовой доход менее 12 миллионов долларов.6 Это ограничение создает несколько проблем. Одна из них заключается в том, что это означает, что государственные жилищные порты в Сан-Франциско, по определению, не имеют права работать с крупными подрядчиками, которые выросли в размерах и получили большой доход, потому что они умеют сдавать проекты в срок и в рамках бюджета. Другое дело, что в Сан-Франциско напряженный рынок труда и еще более напряженный строительный рынок. Не так уж много способных мелких подрядчиков сидят без дела.
На практике, говорит Фостер, несколько мелких подрядчиков оказываются прикрепленными к большому количеству работ по программе "Доступное жилье", что приводит к задержкам и перерасходу средств. Затем, конечно, возникает проблема соблюдения требований - необходимо доказать городу, что вы следуете правилам 14B. По оценкам команды Фостера, такие требования, как 14B, могут добавить от шести до девяти месяцев и миллионы долларов к строительству проекта доступного жилья такого размера, как Tahanan.
Это не просто 14B. Существуют местные требования к найму. Комиссия по искусству проводит отдельную экспертизу вашего дизайна. Вам нужна дополнительная экспертиза от Управления мэра по делам инвалидов. Кто может возразить против этого? Но эти проекты уже должны соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями, а дополнительная проверка занимает время и стоит недешево. "Они приходят, когда вы уже закончили", - говорит Фостер. И они скажут: "Этот порог на два сантиметра выше, и так во всех ваших дверях". И это задерживает заселение людей еще на пару месяцев. А это может означать, что вы пропустите срок финансирования и вам придется корректировать налоговые сборы, которые составят еще 2 миллиона долларов. Так что все это имеет большой эффект. "7
Tahanan - это первый проект доступного жилья в Сан-Франциско, построенный с использованием модульного жилья. Все квартиры, расположенные выше первого этажа, были изготовлены на заводе в Вальехо, штат Калифорния. "Это очень помогло в достижении целей экономии времени и средств", - говорит Фостер. Но некоторые местные профсоюзы были в ярости, несмотря на то, что на заводе в Вальехо действуют профсоюзы. Вот еще одно место, где прогрессивные цели противоречат друг другу. Местные профсоюзные рабочие места - хорошо. Модульное жилье может удешевить и ускорить строительство в штате, испытывающем острую нехватку жилья. Что вы выберете?
Что сделало e Tahanan возможным, так это грант в 65 миллионов долларов от Чарльза и Хелен Шваб.8 Условия гранта заключались в том, что жилье должно быть построено менее чем за три года и по цене менее 400 000 долларов за единицу. Используя частное финансирование, проект избежал стандартов и правил, которые несут в себе государственные деньги. Нельзя сказать, что политическая система Сан-Франциско была против проекта. Наблюдатели одобрили важнейший договор аренды, который позволит сохранить застройку в будущем. Но секретным соусом стали частные деньги.
Ужасно, что можно построить доступное жилье гораздо дешевле и быстрее, отказавшись от государственных средств. Разве не должны дела идти быстрее, когда они подкреплены мощью и деньгами правительства?
Ложное разделение
Мы привыкли считать, что линии борьбы в американской политике разделяют либералов, которые верят в сильное, активное правительство, и консерваторов, которые в этом сомневаются. На самом деле все гораздо сложнее. Либералы говорят, будто верят в правительство, а затем проводят политику за политикой, ограничивая то, что оно действительно может сделать. Консерваторы говорят, будто хотят иметь маленькое государство, но поддерживают аппарат национальной безопасности и слежки ужасающих масштабов и мощи. Обе стороны привязаны к риторике о правительстве, которая регулярно подрывается их действиями. Разделение на большое и малое правительство часто является скорее вопросом чувств, чем сути.
Ни одна из сторон не фокусируется на том, что ученые называют "государственным потенциалом": способности государства достигать своих целей. Иногда для этого требуется больше правительства. Иногда для этого требуется меньше правительства. Но всегда требуется сосредоточиться на том, чего государство пытается достичь и что ему . В отсутствие этого фокуса царит абсурд.
В Европе государственные системы здравоохранения ведут переговоры о снижении цен на лекарства и лечение. В Америке наш страх перед социализированной медициной привел к тому, что частные и государственные страховщики не координируют свою деятельность и не ведут эффективных переговоров. Например, препарат для снижения веса Ozempic стоит в Америке в десять раз дороже, чем в Великобритании или Франции.9 В этих странах существуют национальные системы здравоохранения, которые ограничивают цены фармацевтических компаний, а у нас - нет. В результате налогоплательщики в Европе тратят на здравоохранение в процентном отношении к ВВП меньше, чем налогоплательщики в Америке. И тогда у американцев появляются огромные частные счета, которые накладываются на наши государственные.
