С 1955 по 1970 год жилье, занимаемое владельцем, составляло около 21 процента от общего чистого богатства домохозяйств .(54) С 1970 по 1979 год оно выросло до 30 процентов от чистого богатства. Для тех, кто владел жильем, оно составляло гораздо большую часть их общего богатства, чем это. Но дом - это особая форма богатства. Как правило, в нем нужно жить. При продаже акций или облигаций ликвидируется актив, который вы не используете в повседневной жизни. При продаже дома ликвидируется место, где вы спите, стены, в которых вы, возможно, вырастили своих детей или сами стали взрослыми. Финансовый интерес сливается с сентиментальной привязанностью и повседневной необходимостью. Но бывает и хуже, как объясняет Фишель:
Стоит задуматься о том, насколько финансово проблематичным был дом, занимаемый владельцем, в начале двадцатого века - и остается до сих пор. Инвестиционный консультант, с которым вы консультировались, посмотрел на ваш портфель со средним доходом и сказал вам, что вы должны вложить почти все свои ликвидные активы в одну инвестицию. Это не диверсифицированный взаимный фонд; это одна компания, и она производит только один продукт в одном месте. Он имеет большой плюс в том, что его доходы почти не облагаются федеральным и государственным подоходным налогом, и он страхует вас от повышения арендной платы со стороны арендодателя. Но его стоимость подвержена множеству рисков. Не последнюю роль в этом играют соседи и муниципалитет, в котором 1rm. Плохие события по , на соседней улице, на в школьном округе и в мэрии могут привести ваши сбережения в упадок.55
В 70-е годы рост цен на недвижимость и замедление темпов строительства домов привели к тому, что дома, которыми люди владели, стали центром их богатства. Но как защитить стоимость этого актива? Вы можете застраховать дом от пожара, но вы не можете застраховать его от роста преступности, снижения качества местных школ или строительства комплекса общественного жилья в соседнем квартале.
Чтобы управлять этими рисками, вам нужно контролировать то, что происходит вокруг вашего дома. Это можно сделать с помощью зонирования и организации. Вы ограничиваете количество и виды домов, которые могут быть построены рядом с вашим домом. Вы делаете это, увеличивая минимально допустимые размеры участков и повышая требования к парковке, потому что оба эти правила гарантируют, что только более состоятельные люди смогут купить жилье в вашем районе. Вы делаете это , организуя встречи по планированию, чтобы отклонить предложения по строительству многоквартирных домов - они изменят и отказ расширить канализационные системы в районах, где застройщики, возможно, захотят построить новые дома.
В своем эссе "Общество домовладения было ошибкой" Иерусалим Демсас, освещающая вопросы жилья в Atlantic, прослеживает политику отношения к домам как к активам. О жилье часто говорят как о надежной инвестиции, но это не так. Дома растут в цене, когда их становится слишком мало. Чем больше разрыв между спросом и предложением, тем выше доходность домовладельцев. "В основе американской жилищной политики лежит секрет, скрытый от посторонних глаз", - пишет она. "Домовладение работает для некоторых, потому что оно не может работать для всех. Если мы хотим сделать жилье доступным для всех, то оно должно быть дешевым и широко доступным. А если мы хотим, чтобы это жилье служило средством роста благосостояния, стоимость дома должна со временем значительно увеличиваться. Как обеспечить, чтобы жилье одновременно росло в цене для владельцев, но при этом было достаточно дешевым, чтобы все желающие могли приобрести? Мы не можем".
Логика этого неизбежна, а политика, которую она порождает, предсказуема. "Ценность дома напрямую связана с нехваткой жилья для других людей", - говорит Демсас. "Эта система по своей природе настраивает действующих владельцев против новых. "56
70-е годы были периодом брожения для этой формы политики. Частью этого был рост цен на жилье. Но Фишель подчеркивает и другие факторы. Система межштатных автомагистралей в сочетании с ростом использования автомобилей позволила людям жить дальше от места работы, чем это было возможно даже за несколько десятилетий до этого. Затем появилось законодательство о гражданских правах, которое сделало незаконной прямую дискриминацию покупателей жилья по расовому признаку. Сообщества, которые хотели, говоря дезинфицированным языком риэлторов, "сохранить свой характер", должны были найти другие способы сделать это. И они сделали это, используя такие правила, как установление большого минимального размера участка для нового строительства.
"Требования к размеру лота заставляли застройщиков строить меньше и дороже домов, что, в свою очередь, гарантировало, что эти дома будут проданы более богатым и белокожим покупателям", - пишет Анбиндер. Он приводит слова одного из домовладельцев в Гринвиче, штат Коннектикут, который отказался от игры в 1967 году. "Это все равно что прийти в TiPany и потребовать кольцо за 12,50 доллара", - сказал владелец дома. "В TiPany нет колец за 12,50 долларов. Ну, а Гринвич - это как ТиПани".57
Фишель - экономист, поэтому он придерживается материалистического взгляда на происходящее. По его мнению, суть истории заключается в ценах на жилье и желании домовладельцев поддерживать рост цен, а все остальное было более или менее рационализацией. "Экономическая выгода - мощный частный мотиватор, но он плохо работает в публичном дискурсе", - пишет он. "Считается невежливым (я пробовал) упоминать на публичном собрании, что та или иная государственная политика повысит или понизит стоимость жилья, хотя то, что допустимо упоминать - трафик, преступность, пешеходные улицы, загрязнение окружающей среды - довольно четко отображается на стоимости жилья. Чтобы заставить других жителей сообщества сплотиться вокруг этой цели, требуется что-то менее очевидное. "58
Но хотя в жилищной политике 70-х годов было много эгоизма, происходило и нечто менее очевидное. Что-то благородное и даже необходимое. История роста цен на жилье в Америке - это не простая моральная пьеса о жадных домовладельцах и бездарных градостроителях. Это история, по крайней мере отчасти, о том, как решения одной эпохи породили проблемы следующей.
Америка уродливая
В мае 1964 года Линдон Б. Джонсон вышел на трибуну Мичиганского университета, чтобы произнести речь о начале учебы в этом году. Президент начал с краткой истории страны, которую он теперь возглавлял. "В течение столетия мы трудились, чтобы заселить и покорить континент", - сказал он. "Полвека мы взывали беспредельной изобретательности и неустанной промышленности, чтобы создать порядок изобилия для всех наших людей". Но эпоха безудержного роста - вихревая экономическая экспансия, которую запустили "новые дилеры", - обнаружила свои пределы. Какова была цена всего этого изобилия?
"Каталог бед длинный: это и упадок центров, и запустение пригородов", - сказал он. "Не хватает жилья для наших людей или транспорт для наших перевозок. Открытые земли исчезают, а старые достопримечательности разрушаются".
Хуже всего то, что экспансия подрывает драгоценные и проверенные временем ценности общения с соседями и общения с природой.....
Мы всегда гордились тем, что являемся не только Америкой сильной и свободной, но и Америкой прекрасной. Сегодня эта красота в опасности. Вода, которую мы пьем, пища, которую мы едим, сам воздух, которым мы дышим, находятся под угрозой загрязнения. Наши парки переполнены, наши морские побережья перегружены. Зеленые поля и густые леса исчезают.
Несколько лет назад мы были сильно обеспокоены тем, что "Уродливый американец". Сегодня мы должны действовать, чтобы предотвратить появление уродливой Америки.59
Проблема, с которой столкнулся "Новый курс", была проста. У людей было слишком мало, и им требовалось гораздо больше. Но к тому времени, когда Джонсон вступил в должность, к трудностям лишений добавились болезни аврала. В своем бестселлере 1958 года "Общество аффекта" Джон Кеннет Гэлбрейт описал Америку, одетую в новые удобства, но неспособную избавиться от ощущения, что что-то пошло не так:
