Это, Книга – краткое руководство по юридической проверке и сопровождению сделок в сфере недвижимости для юристов и риэлторов. Приобретение или продажа жилой недвижимости – это ответственный шаг, требующий внимательного подхода. Вам нужно быть уверенным не только в своем выборе, но и в каждом юридическом аспекте сделки.

Важно помнить, что жилая недвижимость включает в себя различные типы объектов, и в данной книге, под жилой недвижимостью мы будем понимать: квартиры, загородные дома на земельных участках для индивидуального жилищного строительства (ИЖС), личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и Ведения садоводства, а также сами земельные участки для ИЖС, ЛПХ, ведения садоводства и огородничества. В общем, это та недвижимость которая чаще всего приобретается и отчуждается физическими лицами, и соответственно доли в указанной недвижимости, находящейся на вторичном рынке1.

Знание всех нюансов сделок в данной сфере – это ключ к успешному проведению и завершению сделки. В книге описан алгоритм подготовки сделки купли-продажи недвижимости, позволяющий минимизировать риски ее расторжения, признания недействительной и ничтожной. Вы найдете все необходимые сведения о процессе юридической проверки; базовому правовому анализу документов на недвижимость и участников сделки (физических лиц). Научитесь правильно читать и изучать документы на недвижимость. Из книги вы узнаете о важных аспектах юридических вопросов, связанных с правом собственности, банкротством, сделкоспособностью продавца, наследством, совместной собственностью, проверкой юридического лица, субсидиарной ответственностью, удостоверяющими личностью документами и проверкой различных правоустанавливающих документов и выписок ЕГРН. Научитесь видеть важные, триггерные точки, проводить детальный анализ всех документов для избежания юридических рисков.

Также коснемся вопроса непосредственного сопровождения сделки, разберем, на что обратить внимание и что проверить на сделке, чтобы все прошло правильно. Разберем нюансы государственной регистрации права собственности на недвижимость, сроки ее проведения, причины приостановок и необходимые документы для правильной регистрации права.

Для риэлторов и юристов, уже работающих в сфере недвижимости, важно постоянно повышать квалификацию и следить за изменениями в законодательстве. Только так можно быть в курсе последних тенденций рынка и предостеречь себя от возможных ошибок.

В итоге, книга, станет незаменимым руководством, как для начинающих специалистов, так и для опытных профессионалов. Она поможет разобраться во всех аспектах сделок с недвижимостью на вторичном рынке и станет надежным помощником в этом ответственном деле.

Книга, так же станет хорошим помощником для тех, кто интересуется недвижимостью, но далек от работы в этой сфере, и хочет грамотно купить себе недвижимость, без помощи специалистов. Поэтому при написании книги, специально упрощались некоторые термины, чтобы всем было просто разобраться в таком непростом рынке недвижимости.

***

Автор книги является дипломированным юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работает с 2012 года, имеет высшее юридическое образование, и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как: наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент является действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Глава 1. Проверка документов на Объект недвижимости

.

Любая подготовка к сделке купли-продажи недвижимости должна начинаться с юридической проверки документов на Объект и Субъект2 продажи, независимо от того на чьей стороне вы находитесь (Продавца или Покупателя). При первом беглом осмотре, любое уважающее себя агентство недвижимости, уже может определить брать ли вообще тот или иной Объект в продажу, ведь если будут выявлены серьезные риски, с ними придется разбираться агентству и нести за все это ответственность, и тогда уже нужно будет определить, как действовать дальше.

Поэтому начнем: немного теории – по законам Российской Федерации (далее: РФ), чтобы физическое лицо или юридическое лицо могли продать, подарить, завещать, заложить недвижимость (далее назовем это словом: Отчуждение) ее нужно оформить в собственность, т.е. зарегистрировать право собственности на нее в установленном законом порядке в уполномоченном на то органе. В данной книге органом занимающимся регистрацией прав на недвижимое имущество мы будем называть Росреестр.

Тоесть право собственности на недвижимость, это то право, которое подлежит обязательной регистрации. А так как эта самая регистрация происходит на основании определенных документов, то у собственника Объекта недвижимости должны быть на руках правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. Правоустанавливающие документы, в зависимости от способа приобретения Объекта недвижимости, могут быть следующими:

– Договор купли-продажи;

– Договор Дарения;

– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

– Договор пожизненного содержания с иждивением;

– Договор передачи;

– Постановления и Акты местных органов власти и самоуправления;

– Договор долевого участия;

– Декларация – для объектов, не требующих разрешения на строительство;

– Договор Мены;

– Решение суда;

– и др.

Помимо указанных документов, у собственника должен иметься документ, который подтверждает, что указанные в правоустанавливающих документах сведения прошли проверку в Росреестре, и право собственности на Объект недвижимости зарегистрировано в соответствии с законом, а сам Объект поставлен на кадастровый учет. Поэтому правоподтверждающие документы будут следующими:

~Выписка из государственного реестра недвижимости (далее: выписка ЕГРН) – если право на Объект зарегистрировано после 1 января 2017 года;

~Выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее: выписка ЕГРП) – если право на Объект зарегистрировано с 15 июля 2016 года по 1 января 2017 года;

~Свидетельство о государственной регистрации права – если право на Объект зарегистрировано с 31 января 1998 года по 15 июля 2016 года;

~До 1998 г. (года образования Росреестра) единых правил регистрации недвижимости в России не существовало, и документами, подтверждающими собственность, служили различные договоры (купли-продажи, мены, дарения, и т.п.), проштампованные (т.е. поставленные на учет) в местной администрации или в БТИ. В Москве, например, при приватизации квартиры в то время выдавали дополнительно еще одну бумагу – «Свидетельство о собственности на жилище» (розового цвета). А в Московской области на землю так же выдавали “Свидетельство на право собственности на Землю”, розового или голубого цвета, в зависимости от года.

Обратите внимание, что сегодня “Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”3.

А права на Объекты недвижимости, которые возникли до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей”4. Поэтому документы, которые получены до 1998 года и сведения о правообладателях таких Объектов, не внесенные в базу ЕГРН не должны вас пугать. Зарегистрировать ранее возникшее право можно в любой момент до выхода на сделку, либо одновременно с подачей документов на регистрацию перехода права на нового собственника, с регистрацией ранее возникшего права на действующего собственника.