Инвестиции в покупку жилья с целью сдачи его в аренду выгодны для действительно дорогих квартир, арендной стоимостью от 2000 долларов в месяц. Срок окупаемости проекта в таком случае может составлять 8—12 лет. Это хороший вариант при покупке квартиры в кредит: погашения кредита идет за счет ежемесячной платы за наем.

Но даже если человек приобрел недвижимость с помощью ипотечного кредитования, его доход от аренды составит в среднем 15 % годовых в валюте. Кроме того, через 6–7 лет владелец уже сможет погасить кредит, а жилье начнет приносить чистую прибыль.

Более «радикальный» способ извлечения прибыли из своей частной собственности состоит в организации в сдаваемых квартирах мини-гостиниц. Подобный бизнес может приносить неплохой доход, так как цены в таких «гостиницах» ниже, чем в обычных, а спрос довольно велик. Все зависит от того, на постояльцев какого класса рассчитаны мини-отели.

Одни эксперты рынка аренды считают, что сдача квартиры внаем – дело выгодное, другие придерживаются противоположного мнения, объясняя это тем, что срок окупаемости вложений в такой бизнес достаточно велик. Но в любом случае, и это никто не оспаривает, недвижимость сегодня – самый надежный «банковский» вклад. А как ею распорядиться – продать и получить единовременную прибыль или сдать внаем и жить на дивиденды, – решать владельцу.

На рынке недвижимости каждый товар уникален, информация о сделках закрыта, а условия сделок не унифицированы. Что это означает для инвестора? В первую очередь, возможность купить объект дешевле его реальной стоимости. Есть десятки причин, по которым собственник может продавать свою недвижимость дешевле среднерыночной цены.

Еще одна причина инвестировать в недвижимость – возможность самостоятельно изменять стоимость недвижимости. Цена акций, паев, золота никак не зависит от их владельцев, но, купив недвижимость, владелец может самостоятельно улучшить ее и в результате повысить стоимость. Квартиру, например, можно перевести в нежилой фонд или наоборот, можно разделить на несколько помещений, можно повесить в ней кондиционер или просто сделать ремонт.

Но главное преимущество недвижимости перед другими инвестиционными инструментами состоит в том, что под нее легко получить банковский кредит, что открывает для инвесторов множество возможностей.

Например, если у инвестора есть 100 000 долларов, он может купить на эту сумму акции или положить деньги в банк, чтобы получать проценты с вклада. Но если инвестор проявит интерес к покупке недвижимости, то, вложив свои 100 000 долларов, он легко может купить недвижимость стоимостью от 300 000 до 500 000 долларов. И если купленные на 100 000 долларов акции вырастут на 20 %, то прибыль инвестора составит не больше этих 20 %, а если недвижимость стоимостью 500 000 долларов вырастет в цене на 20 %, то инвестор получит стопроцентную прибыль на вложенные средства.

Если инвестору понадобятся наличные, а денежные средства вложены в акции, то единственным вариантом будет их продажа (банки крайне неохотно кредитуют под залог акций, частным инвесторам это практически недоступно), то есть он потеряет права на будущие доходы. А чтобы «извлечь» средства из недвижимости, достаточно заложить ее в банке и получить кредит в размере до 80 % от текущей стоимости, сохранив при этом все права как на арендные платежи, так и на будущее удорожание недвижимости.

Конечно, за кредит придется платить проценты, но это будет самая низкая процентная ставка из возможных, поскольку недвижимость исторически признана наиболее надежным активом. Кроме того, сдавая свою недвижимость в аренду, инвестор сможет погашать процентные платежи.

Таким образом, в итоге можно обобщить все преимущества недвижимости перед другими инвестиционными инструментами следующим образом:

– в недвижимости практически невозможно потерять вложенные деньги;

– недвижимость позволяет получать двойной доход, как в виде периодических платежей (ренты), так и в результате увеличения стоимости;

– риски в недвижимости поддаются страхованию или контролю со стороны собственника;

– в долгосрочной перспективе недвижимость всегда растет в цене;

– инерционность рынка недвижимости позволяет предугадывать поведение цен в ближайшие годы при анализе текущих данных о состоянии и развитии экономики и показателей рынка недвижимости региона;

– недвижимость можно купить дешевле ее реальной стоимости;

– стоимость недвижимости можно изменять самостоятельно;

– недвижимость легко купить в кредит;

– недвижимость не обязательно продавать, чтобы получить наличные.

Особенности инвестиций в недвижимость в совокупности формируют еще одно преимущество, важное для начинающих инвесторов: в этих инвестициях сложно ошибиться. Но даже если инвестор ошибся в расчетах и купил далеко не самый лучший объект, в долгосрочной перспективе рост стоимости компенсирует цену ошибки, а в силу уникальности каждого объекта обязательно рано или поздно найдется покупатель, которому нужна недвижимость именно в этом месте.

Еще одно преимущество недвижимости как инвестиционного инструмента – его высокая инерционность. Если рынок акций экономические новости могут обрушить в считанные часы или даже минуты, рынок недвижимости отреагирует на них с задержкой в несколько месяцев. Такая замедленная реакция рынка дает инвестору время собрать дополнительную информацию, взвесить все «за» и «против» и принять обоснованное решение относительно поведения на рынке.

Вместе с тем рынок недвижимости не следует слепо за экономикой региона, а отзывается также на изменения своей внутренней структуры. Отследить эти изменения можно с помощью наблюдений за рыночными показателями.

Для определения фазы рынка необходимо знать соотношение спроса и предложения, причем не только в настоящий момент, но и на перспективу. Так как точных индикаторов для измерения этих показателей не существует, инвесторам приходится ориентироваться на общедоступные статистические показатели, которые можно разбить на две группы: экономические, характеризующие спрос, и показатели рынка недвижимости, характеризующие предложение.

Всякий потенциально привлекательный с точки зрения инвестирования объект может быть «примерен» для возможности извлечения дохода по одной или нескольким схемам. А схем таких насчитывается достаточно много. Вот самые популярные и доступные начинающему частному инвестору (предпринимателю): 1. Имеющуюся квартиру или дом можно продать в пиковый сезон спроса, например перед Новым годом, и купить аналогичную в сезон спроса пониженного, например летом. Сезонная разница цен может достигать 15 %, а риэлтер удовлетворится постоянными комиссионными в 3–5 %, то есть вы получите таким образом до 10 % с одной сделки раз в году. Конечно, квартира должна быть свободна, кроме того необходимо иметь другую жилплощадь для проживания.

Кроме всего прочего, вы сами или риэлтер по вашему поручению можете «прокрутить» деньги в банке, добавив еще 5–7 %.

2. Имеющуюся в собственности квартиру можно продать и купить квартиру аналогичной площади в новостройке (разница цены достигает 20–30 % для квартир одинакового метража, а риэлтер опять же удовлетворится 3–5 %, остаток разницы ляжет в ваш карман – проигрыш в районе (в месторасположении квартиры) обеспечивает прибыль. Тот факт, что новостройки требуют расходов на обустройство быта, а часто сдаются вообще без внутренней отделки, компенсируется расположением квартиры в новом доме, что также предоставляет много эксплуатационных плюсов. Новостройка со временем дорожает быстрее, чем старая квартира. Новостройку можно подобрать таким образом, чтобы, в отличие от старой квартиры, она была более востребована на рынке аренды. Прибыль от аренды можно использовать для оплаты первых взносов по обычному или ипотечному кредиту для покупки второй квартиры, которую тут же можно сдать внаем.