3. Имеющуюся квартиру можно поменять на квартиру меньшей площади, получив за это доплату. Можно переехать хотя бы в соседний дом, размер доплаты в этом случае будет небольшой; можно выбрать район похуже и квартиру поменьше, тогда доплата составит от 10 % стоимости квартиры.
4. Можно продать квартиру в престижных доме и районе и не спеша инвестировать деньги в элитную новостройку. Застройщик предоставляет скидку в размере 15–20 % инвесторам на этапе строительства. Не бойтесь обмана – работа риэлтера включает контроль над юридической чистотой сделки, а удовлетворится он опять-таки 3–5 %. Через год (чем качественнее строящееся жилье, тем реже задержки строительства) вы будете жить в новой квартире не хуже прежней, а разница осядет в вашем кармане. Этот способ заработка доступен также людям, имеющим не единственное жилье. Вновь построенная квартира по этой схеме обладает характеристиками, позволяющими сдать ее внаем скорее всего от 1500 до 5000 рублей в месяц.
5. Квартиру на первом этаже с окнами на проезжую часть в районе повышенной деловой и торговой активности можно перевести из жилого фонда в нежилой, то есть под офис или магазин, а затем сдать в аренду уже нежилое торговое помещение по коммерческой стоимости. Цена аренды таких помещений от 200 рублей за кв. м общей площади в зависимости от города и месторасположения помещения. В случае же ее продажи стоимость будет выше по сравнению с аналогичными квартирами, но находящимися в другом месте, на 30–50 %.
6. Можно продать квартиру и построить себе дом или новую квартиру для постоянного проживания в ближайшем пригороде или просто купить аналогичную квартиру. Квартиры в пригороде в большинстве российских регионов, исключая, конечно, столичный, сто́ят в 1,5–2 раза меньше городских. С разницей можно поступить, как и в предыдущих случаях. Размер прибыли существенно будет зависеть от усилий риэлтера и застройщика.
7. Можно «принести» в риэлтерскую фирму вариант продажи или обмена квартиры либо дома для друзей, знакомых, родственников и коллег. Риэлтер поделится с вами частью своей комиссии. Если вы хотите сохранить факт своего обогащения в тайне от этих самых родственников и коллег, риэлтер всегда отнесется к этому с пониманием. Если вы будете обращаться в одну риэлтерскую фирму неоднократно, то, как правило, сможете рассчитывать на дополнительные скидки.
8. Вам ничто не мешает продать свою квартиру по договору ренты, в соответствии с которым можно и деньги получить, и проживать в квартире до конца жизни. В случае любых неприятностей закон будет на вашей стороне. Этот способ требует особенно тщательного подхода к выбору риэлтера, который должен обладать лицензией на такую деятельность, кроме того, этот способ не годится для людей молодых, здоровых и веселых – у таких владельцев квартиру по договору ренты просто никто не купит.
9. Можно принять участие в программе долевого строительства жилья или купить строящийся объект. На первоначальном этапе строительства жилого дома можно приобрести квартиру по первоначальной стоимости. На каждом этапе строительства цена квартиры возрастает, и застройщики поднимают на нее цену.
Например, покупая квартиру за 500 000 долларов, 20 % ее стоимости необходимо внести в качестве первоначального взноса. Через полгода квартира дорожает на 10 % и стоит уже 550 000 долларов. Еще через полгода квартира вырастает в цене еще на 50 000 долларов, а ее конечная цена составляет уже 600 000 долларов. За год квартира подорожает на 20 %. Продав ее, можно заработать 100 % на вложенные на первоначальном этапе деньги. Кроме того, следует иметь в виду, что перепродать квартиру можно на любом этапе строительства.
Если вы пожелаете оставить квартиру себе, в конце строительства можно взять под эту квартиру кредит в банке со сроком выплаты до 30 лет. Если вы пока не собираетесь жить в этой квартире, сдача квартиры в аренду поможет выплачивать ежемесячные платежи в банк по погашению кредита, то есть квартиросъемщики будут выплачивать ваш кредит.
Зарабатывать можно не только на городских квартирах и домах, но и на загородной недвижимости, хотя в России пока еще не на всякой загородной недвижимости можно получить сопоставимую с «городской» недвижимостью прибыль. Впрочем, как правило, все неудачи на этом рынке связаны не столько с объективной ситуацией, сколько с некомпетентностью инвесторов. Так, например, не менее 70 % домов и поселков, построенных в 1997–2005 годах, на сегодняшний день сто́ят ровно столько, сколько сто́ит земля и коммуникации, то есть без учета стоимости самих зданий. Как правило, эти здания не отвечают даже минимальным архитектурным запросам и современным требованиям к планировочным решениям.
Если для города основным секретом успеха личного делового проекта является «место, место и место», то в загородной недвижимости все обстоит несколько иначе. Местоположение объекта, разумеется, играет значительную роль, однако планировка, архитектура и инфраструктура могут повысить ликвидность объекта, даже если он расположен в не очень престижном месте.
Вообще-то, в каждом поселке высокого уровня должна присутствовать собственная инфраструктура. В первую очередь это супермаркет или мини-маркет и медицинский центр (чтобы не думать, сколько продуктов еще осталось, есть ли детское питание и не случится ли непредвиденных казусов со здоровьем). Обязательны хорошо освещенные аккуратные дорожки, нужны газоны, ограды, охрана. В поселках высокого уровня обычно имеется постоянная охрана с видео-наблюдением, в поселке бизнес-класса – наемная на въезд-выезд. Спортивный комплекс, учреждения культурного и развлекательного профиля неизбежно повышают заинтересованность покупателей и арендаторов. Обязательно же для успешного с финансовой точки зрения проекта наличие на территории поселка любого уровня гостевой автостоянки и детских площадок.
Поселок считается самостоятельным и престижным, если непосредственно в населенном пункте находится здание администрации. 90 % покупателей загородного жилья в настоящее время предпочитают организованные коттеджные поселки, в то время, как еще несколько лет назад таковых покупателей было только 10 % – застройщики предпочитали «самосел».
Как показывают данные риэлтеров, спрос на новые коттеджи по некоторым направлениям догоняет и даже обгоняет предложение. Эту тенденцию уже почуяли инвесторы: в последний год заметно выросло число компаний, объявивших о начале строительства целых поселков под продажу.
Рост цен на загородное жилье сопровождается еще более впечатляющим повышением спроса со стороны арендаторов. По ряду направлений риэлтеры говорят о десятикратном превышении спроса над предложением, причем клиентура во многом прирастает за счет состоятельных петербуржцев и москвичей.
Арендодателями на рынке загородного жилья высокого класса были и остаются в основном собственники коттеджей, которые по разным причинам не живут в своих домах. Благоустроенных коттеджных поселков, предназначенных для краткосрочной аренды, вокруг городов пока немного. Соответственно, спрос на аренду ежегодно вырастает, по разным данным, на 50–70 %, а цена – на 25–30 %.
Замедление роста цен связывают с насыщением рынка, которое при нынешних темпах строительства и повышения спроса может произойти в срок от 2 до 5 лет, а до тех пор ежегодное увеличение арендных ставок на 15–20 % в среднем (при прочих неизменных условиях) практически гарантировано.
Прогнозируется также, что насыщение спроса на коттеджи высокого класса произойдет значительно быстрее, чем на коттеджи других категорий. В дальнейшем можно ожидать появления новых коттеджных проектов, в которых стоимость квадратного метра окажется существенно ниже стоимости квадратного метра в жилье нынешнего эконом-класса.
Загородные жилые поселки востребованы и повышают свою популярность с каждым днем. В настоящее время покупатели экономят не деньги, а нервы и силы и именно поэтому все чаще приобретают готовые дома в коттеджных поселках.
К сожалению, удовлетворить требованиям современных покупателей загородной недвижимости на деле, а не на бумаге, удается далеко не всем инвесторам. Но никакие сложности не испугают настоящего финансиста, который хочет сделать деньги на недвижимости. Главное – понимать, что время сверхприбылей для дилетантов заканчивается во всех секторах рынка, и недвижимость – не исключение.
