Итак, первое правило, которое стоит понять и принять, заключается в том, что инвестиции в недвижимость – это покупка бизнеса на основе недвижимости. Вашего собственного дела. Так к этому занятию и нужно относиться.

Этот тезис прост, но не очевиден. И, как правило, о нем умалчивают многие авторы книг по инвестициям в недвижимость. Они много и с охотой рассуждают о том, как получать доходы от сдачи ее в аренду, а еще больше и охотней – о том, как извлекать прибыль от перепродажи с наценкой. Последнее, как мы помним, относится к спекуляциям (за некоторыми исключениями). В итоге читатели, пытаясь применить полученные «знания», разочаровываются. Одни вдруг обнаруживают, что сдать недвижимость – это не просто хлопнуть по рукам и раз в месяц получать арендную плату. Для других большой проблемой становится даже скромное изменение рыночной конъюнктуры, из-за чего они на годы застревают в сделках, ожидая подходящей цены. Подобных разочарований могло не случиться, если бы люди понимали, что инвестируют не в бетонные стены, а в собственное дело на их основе.

Но правильно ли подходить к инвестициям в недвижимость как к вложениям в бизнес, ведь квартира, коттедж или гараж – совсем не похожи на интернет-магазин или мини-пекарню? Вспомним азы. Любой бизнес получает прибыль за счет создания важной для своего клиента ценности. Настолько важной, что тот будет оценивать ее выше других альтернатив среди огромного числа возможностей на рынке и с готовностью отдаст деньги за право ею обладать или пользоваться. Сверх того, эта ценность закрывает минимум одну из потребностей клиента, а в идеале – сразу несколько. Например, мини-пекарня выпускает продукцию, которая не только позволяет потребителю утолить голод, но и дает ему возможность почувствовать себя гурманом, эстетом или даже важной персоной (мотив «я могу это себе позволить» – скажем, пирожок по цене торта на магазинной полке). Точно так же любой объект недвижимости ценен тем, насколько он удовлетворяет потребности покупателей или арендаторов.

На первый взгляд здесь все проще пареной репы. Квартира закрывает потребность в крыше над головой, гараж – в надежном приюте для стального коня, офис – в рабочем месте, склад – в удобном хранении. Но это слишком поверхностный взгляд. В качестве легкой разминки для мозгов предлагаю вам подумать и посчитать, сколько и каких потребностей способна удовлетворить обычная «двушка» в многоквартирном доме – от базовых до высших, согласно пирамиде Маслоу[25].

Второе правило лучше всего выражает формула «Вход рубль – выход два». И это не только про желаемый многими уровень прибыли от вложений в недвижимость после ее перепродажи.

Рис. 2.1. Диаграмма иерархии человеческих потребностей по Абрахаму Маслоу[26].

Когда-то давно, начитавшись книжек о «финансовой свободе», я твердо решил порвать с оковами офисной жизни и уйти на вольные хлеба. Мол, тут меня не ценят, а там я лет через пяток стану миллионером в тогда очень твердой валюте. Строго по учебникам составил, как мне казалось, просто гениальный бизнес-план, а точнее – два. И с ними пришел к своему начальнику и наставнику, который поработал на госслужбе, поплавал в бизнесе, а теперь руководил командой аналитиков из кресла вице-президента крупного инвестиционного банка. На мои бумажки с выкладками он даже смотреть не стал. А первым делом спросил:

Мой шеф был умницей, хотя излагал, по сути, базу. Но это были основы, проверенные суровой практикой российских реалий. Конечно, в этом была и манипуляция: ни один начальник не хочет потерять толкового подчиненного. Его импровизированная лекция о бизнес-планировании ненавязчиво мотивировала сидеть на месте ровно, а не рыскать по сторонам.

Так вот, план F действительно важен не только для бизнеса в классическом понимании, но и для инвестиций: войти в сделку – при всех видимых сложностях на рынке – стократ проще, чем выйти из нее с прибылью. Даже если речь идет не о продаже недвижимости, а об аренде. Правило «Вход рубль – выход два» работает в этом случае точно так же. Перед сдачей внаем или в аренду жилье или гараж необходимо спланировать, что вы будете делать, когда и если:

• закончится срок договоренности с нынешним съемщиком;

• изменится рынок и прежний размер ренты станет для вас невыгодным;

• съемщик станет настаивать на снижении платы, на которое вы не согласны;

• из-за съемщика у вас начнутся проблемы с соседями или полицией;

• съемщик причинит вашему имуществу ущерб кратно больший, чем размер ренты.

Наконец, как вы будете завершать устную сделку или писаный договор, чтобы свести свои потери к минимуму?

Еще важнее с самого начала продумать план выхода из владения недвижимостью. Даже если вы предполагаете держать ее пожизненно, а затем передать детям. К слову, это также одна из форм выхода из сделки, которая требует весьма тщательного планирования. Ибо мы предполагаем, а рынок располагает. Словом, покупайте недвижимость, когда понимаете, как и кому вы ее продадите, а продавайте, когда знаете, куда направите выручку, чтобы ваш инвестиционный портфель рос.

Об этом мы подробнее поговорим в следующих главах. А пока разберемся с «тремя китами».

Современники Дамира, Таштемира и Покана верили, что плоская Земля покоится на трех китах в безбрежном океане. Позже ученые высчитали, что масса каждого из водных млекопитающих должна быть больше 250 квинтиллионов тонн, а воды на них не хватит во всей Вселенной. В этом смысле наши далекие предки ошиблись, но в чем-то они были правы: три точки опоры – это надежно.

У инвестиций в недвижимость есть свои три кита – три вида сделок, которые инвестору придется заключать на рынке, создавая первоначальный капитал и последующий поток ренты:

• покупка;

• аренда;

• продажа.

На них, как земная твердь, покоятся все доходные стратегии в недвижимости. К самым простым относятся известные формулы: «купил – продал», «купил – сдал» и «купил – сдал – продал». Более сложные могут включать в себя перепланировку, реконструкцию, ремонт, смену статуса. Особняком стоит комбинация «аренда – субаренда», или «наем – поднаем», которая теоретически позволяет войти в дело с минимальным капиталом. Но сколь бы хитровыдуманной ни была стратегия, для успеха не обойтись без понимания тонкостей каждого вида сделки. И потому каждой из них в книге отводится отдельная часть со своим набором приемов, техник и фишек.