Меня зовут Андрей Нальгин. Я финансовый аналитик, экономический журналист, топовый блогер и частный инвестор. Родился в Москве, но совсем не с серебряной ложкой во рту. Обычный парень с московской рабочей окраины. Отец – экономист, мама – воспитатель детсада, а дед так и вовсе «землю пахал», как у тургеневского Базарова. Оба деда, если быть точным. От родителей, ставших к началу 1990-х рядовыми пенсионерами, не унаследовал ничего, кроме аналитического ума и тяги к самообразованию. За что им очень благодарен. Да и заокеанский дядюшка по отцовской линии не облагодетельствовал меня миллионом долларов. Пришлось свой капитал создавать самостоятельно и с полного нуля – на инвестициях, как вы уже, наверное, поняли. И это прекрасно!

Такой бэкграунд позволил мне шаг за шагом и год за годом на протяжении четверти века познавать нюансы и хитрости, секреты и тонкости вложений в доходную недвижимость. Сейчас, накопив и знания, и опыт, могу подтвердить, что не замурован в бетонные стены никакой «Золотой Грааль», обретя который можно почивать на лаврах или кайфовать на Сейшелах. И спать под яблоней бесполезно, поскольку не работают в инвестициях никакие интуитивные озарения и спонтанные прозрения. Тогда как внятная концепция, правильно выбранная стратегия и грамотное применение выверенных практикой техник, приемов и фишек реально поднимают доходность вложений. Иногда – в разы. Всем этим в удобном книжном формате я делюсь теперь с вами.

Да, но книг «про недвижимость» сегодня издано уже не просто много, а очень много. На любой вкус и кошелек. Полно самых разных – «легальных» и самиздатовских, бумажных и электронных, отечественных и переводных. Казалось бы – выбирай, читай, познавай, применяй и богатей на сделках с недвижимостью, как сам Трамп[5].

Увы, есть подвох. Большинство таких книг написаны либо риелторами, либо продавцами[6] обучающих курсов. С пародии на последних и началась эта маленькая главка. Вы можете даже искренне симпатизировать подобным людям – многие из них умеют мотивировать на свершения. Вот только пользы от их книг примерно как от просмотра сотни рекламных роликов. Даже если авторы имеют за плечами некоторый опыт работы на рынке, самую ценную информацию они вам не откроют. Потому что сами не знают.

Книги риелторов могут принести больше пользы. Их авторы, как правило, настоящие профи с огромным опытом, которые любят свое дело. Точно знают и хорошо понимают, как выстроить любую сделку, избежав подводных камней. А многие даже подскажут, есть ли в ней «инвестиционный потенциал» с точки зрения текущих рыночных реалий. Но даже самый опытный риелтор не поможет создать подходящую именно вам, опирающуюся на ваш профиль риска долгосрочную стратегию вложений в недвижимость, которая охватывает весь жизненный цикл вашей инвестиции – от входа в покупку до выхода из нее.

А вот концептуальный подход, который предлагаю вам я в этой книге, как раз и сводит воедино все три точки опоры: стратегическое виˊдение долгосрочного инвестора, профессиональный опыт грамотного риелтора и мотивирующий пинок пассионарного коуча. Ровно то, что нужно для успеха инвестиций в недвижимость.

Зачем это мне? Во-первых, делясь полученным опытом, я отдаю моральный долг тем, кто помог мне стать успешным инвестором. Многих из них уже нет, так что книга – способ почтить их память, передав вам крупицы их мудрости. Во-вторых, чем эффективнее, шире и честнее станет рынок недвижимости в России, тем лучше будет всем. И мне в том числе.

Умный человек сказал один раз, но все запомнили на века, что «дорога в тысячу ли начинается с первого шага»[7]. Его вы уже сделали, дочитав до этого места. Так давайте двигаться дальше – к новым страницам и доходным инвестициям в недвижимость.

«Инвестировать нужно в то, что понимаешь», – говорил мультимиллиардер Уоррен Баффетт. В случае с инвестированием в недвижимость уместно провести параллель со строительством дома. Еще до того, как начнет работать экскаватор или пара землекопов, нужно разобрать руины, убрать мусор, выкорчевать пни, удалив все, что помешает будущей стройке. Так и нам необходимо избавиться от популярных, но вредных мифов относительно инвестиций в недвижимость, чтобы создать работающий план.

Миф первый. Недвижимость – это надежно, прочно, устойчиво, на века. Она не исчезнет, не объявит дефолт и переживет государство, при котором была построена.

В общем, так действительно бывает. Египетские пирамиды простояли тысячи лет и пережили несметное число восстаний и войн. Греческие акрополи и римские колизеи тоже местами неплохо сохранились. В японском городе Комацу есть гостиница Hoshi Ryokan, которой с 717 года непрерывно владели 46 поколений одной семьи. Самый старый каменный дом Европы, в котором можно жить и сейчас, датируется примерно XIII веком нашей эры и находится во французском Авероне. На Фарерах в деревеньке Киркьюбер благополучно стоит деревянная избушка Kirkjubøargarður, также известная как «Ферма короля», где люди живут аж с XI века.

Вот только примеров, когда здания не пережили свою эпоху, гораздо больше. Даже если ограничиться горизонтом активной жизни среднестатистического человека двадцать первого века, можно вспомнить Бейрут 1976 года, Исфахан и Тегеран 1984 года, Спитак 1988-го, Белград 1999-го, Тикрит 2004-го, Алеппо 2012-го, Донецк и Луганск 2014-го, Мариуполь 2022-го.

Наводнения в России каждый год повреждают, а то и вовсе разрушают несколько тысяч домов. Десятки тысяч жилых помещений в городах и весях выгорают при пожарах. Ежегодно происходит до двух десятков «взрывов бытового газа», приводящих к полному или частичному разрушению зданий. Горе тем, кто решил сэкономить на полноценной страховке.

Миф второй. Недвижимость защищена государством: собственность священна и неприкосновенна, а здание не бумажник – его нельзя незаметно вытащить из кармана владельца.

Действительно, 35-я статья российской Конституции декларирует, что «право частной собственности охраняется законом» и что «никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда». От совсем уж явного беспредела, когда сосед выгоняет вас из дома, эта норма права худо-бедно защищает.

Однако есть нюансы. Их много, но для понимания важен один момент. Ваша недвижимость на самом деле ваша не безусловно, а именно до того момента, пока ее признает вашей то государство[8], где она расположена, и ровно на тех условиях, которые оно установило.

Это означает, что вы вправе распоряжаться своей собственностью не так, как именно вам угодно, а всегда в границах дозволенного законами. Например, вы не сможете, выкупив и объединив несколько квартир, открыть мини-отель в многоквартирном жилом доме. Кроме того, недвижимое имущество у вас могут отобрать – даже без суда! – либо за символическую компенсацию, либо вообще без оной.