__________

Оценка выгодности сделки – это субъективный вывод в голове каждого участника. Никакой справедливой цены нет в природе.

Собственник будет считать свою высокую цену справедливой, тогда как покупатель этого объекта всегда будет иметь обратное мнение.

Любые доводы так называемых оценщиков о том, что они обладают академическими знаниями для определения оценки недвижимости, – заведомая ложь.

Вся методология их оценки базируется на анализе мусорных данных, полученных с порталов недвижимости (об их устройстве мы поговорим в другой части).

А сейчас давайте разберём, как появляется ценообразование на рынке недвижимости. Вот вам кусочек карты из ЦИАНа с отображение 2-комнатных квартир в районе Варшавского шоссе в Москве.

Обратите внимание, мы видим цены на объекты, схожие по техническим характеристикам: площадь объекта, материал стен и т. д. – всё примерно одинаковое. Но даже на таком маленьком клочке мы почему-то наблюдаем ценовой разброс.

Дело в том, что собственник не способен объективно оценить свою недвижимость. Цена формируется из его желания получить за свой объект определённую сумму денег для реализации других целей.

Цены на рынке недвижимости формируются, как правило, по цепной реакции. Один поднял, и я тоже подниму, а за мной – третий. Более того, если я сейчас поставлю на этом клочке ещё два объявления по цене выше, чем 15,7 миллиона, то предложений выше 15,7 миллиона на рынке будет становиться больше: остальные участники рынка начнут подтягиваться.

Так что такое рынок недвижимости?

Это рынок, где все игроки находятся в постоянной конкуренции и делают выводы на основе неполных данных, принимая решения в условиях давления толпы.

____________

Главная задача агента по недвижимости – понимать механизмы ценообразования и знать психологию поведения участников рынка, которую мы и будем изучать в этом учебнике.

__________

На курсе Сергея Смирнова мы более подробно разбираем поведение участников рынка в разных ситуациях в условиях давления на них определённых жизненных обстоятельств.

Главная задача индикатора – показать сигнал на рынке. По индикаторам нельзя оценивать конкретный объект недвижимости. По ним можно понять, куда будет двигаться цена на рынке.

По какими индикаторам мы можем увидеть рыночную ситуацию?

Недвижимость – инструмент сбережения денежной массы. Чаще всего избыточная денежная масса или доступность «дешёвых» денег (например, низкая ипотечная ставка) являются опережающими индикаторами спроса на недвижимость.

Показатель накопления денежной массы официально публикуется всеми центральными банками стран. В частности, в России такой показатель маркируется M2.

На примере 2020–2021 годов видно, что прирост накоплений у физических лиц достиг максимума к середине 2020 года.

Население, обеспокоенное снижением ставок в банках, падением цен на нефть (в России это ассоциируется с большим кризисом), падением курса национальной валюты, побежало перекладывать деньги в недвижимость.

То есть мы можем выделить сразу целую группу индикаторов, которые указывают на возможные изменения цен на рынке недвижимости.

– Ключевая ставка Центрального банка. Она определяет размер процентной ставки по депозитам и доходность от покупки облигаций, косвенно влияет на размер ипотечной ставки. Как правило, рост ключевой ставки приводит к снижению спроса на недвижимость и, как следствие, темпов роста цен, а в некоторых случаях и к падению.

– Ставка ипотечного кредитования. Снижение ставок ипотечного кредитования ведёт к росту спроса на недвижимость и, как следствие, росту цен. Повышение ставок даёт обратный эффект.

– Цены на нефть. В такой стране, как Россия, индикатором благополучия экономики до сих пор считается цена на нефть. При резком (!) падении цен на нефть россияне опасаются проблем с экономикой и торопятся переложить денежные сбережения в недвижимость.

– Показатель M2. При росте депозитных ставок население предпочитает накапливать деньги на счетах. Поэтому в определённый период денежная масса не попадает на рынок недвижимости. Если накоплений становится много, а Центральный банк снижает ключевую ставку, часто население перекладывает деньги в недвижимость.

– Курс национальной валюты. При падении курса многие предпочитают сберегать деньги в недвижимости.

Если внимательно посмотреть на индикаторы, то можно увидеть, что большинство факторов, толкающих людей на покупку недвижимости, носят негативный характер.

____________

Страх и инстинкт самосохранения сподвигают население многих стран прибегать к покупке недвижимости в самый неблагоприятный момент.

__________

Поэтому, если мы посмотрим на индекс недвижимости – график, который показывает именно направление цен, то увидим закономерности. В годы, когда цены на нефть в России падали, девальвировалась национальная валюта и резко снижались ключевые ставки, мы видели резкий скачок цен на недвижимость.

К основным индикаторам рынка недвижимости стоит добавить ещё один интересный показатель – арендную ставку на жилую и коммерческую недвижимость.

____________

Как только арендные ставки на жилую недвижимость начинают резко расти, арендаторы «перебегают» в покупку недвижимости в ипотеку.

__________

Поэтому агент не может фокусироваться только на определённом рынке. Если агент по недвижимости не изучает, что происходит на рынке аренды, сосредоточившись только на операциях купли-продажи, то он не может провести грамотную консультацию с клиентом.

Грамотный эксперт обязан следить за основными индикаторами рынков, которые мы перечислили в этой главе.

Теперь давайте выясним, что же влияет на цену, стоимость и ценность недвижимости. Этим тонким и важным для рынка недвижимости понятиям, существенно влияющим на понимание предмета, необходимо дать определения.

Цена – это сумма денежных средств, которая была передана покупателем продавцу. Цена прописывается в договоре купли-продажи.

Стоимость – это денежное выражение трудозатрат на производство товара и себестоимость расходов.

Ценность – это потребительская оценка товара покупателем.

____________

Цена недвижимости определяется рыночным способом. Существует такое выражение: «Покупатель голосует за цену деньгами». Цена недвижимости в прошлом не гарантирует получения её в будущем. По сути, она определяется рынком в моменте.

__________

Стоимость товара под названием «недвижимость» определяется чуть сложнее. Например, вы приобрели квартиру в новостройке за условный 1 миллион рублей. Для покупки вы использовали ипотеку в размере 500 тысяч рублей. В результате затрат на страхование и выплаты процентов банку вы потратили ещё 300 тысяч. В квартире был сделан ремонт за 300 тысяч рублей. Таким образом, стоимость недвижимости составляет для вас 1,6 миллиона рублей. Вопрос: можете ли вы получить цену больше, чем 1,6 миллиона рублей?