Каждому кто владеет недвижимостью, по крайней мере, в Москве и Московской области, необходимо понимать, что в данных правоотношениях существует две стороны.
Первая сторона – это мы, простые физические лица, бизнесмены, так сказать те кто должен платить.
Вторая сторона (которой мы платим) – это государство, субъект государства, которых по сложившимся традициям, необходимо «кормить», в том числе уплатой налогов и вот именно вторая сторона устанавливает правила игры о том, как определяется кадастровая стоимость недвижимости.
Надеяться на то, что кадастровая стоимость будет снижена, значит быть чрезмерно наивным, так как никто не хочет уменьшать свои денежные доходы.
В связи с этим, нам, которым надо платить, просто необходимо знать все тонкости процедуры оспаривания кадастровой стоимости, учитывать все последние изменения и судебную практику, что однозначно уменьшит расходы.
В настоящей статье предлагаю рассмотреть процедуру оспаривания кадастровой стоимости, в части последних ее изменений и в разрезе имеющейся судебной практики, а также с учетом проведения новой кадастровой оценки, результаты которой будет иметь значение с первого января 2019 года.
Кем проводится новая кадастровая оценка и что это значит?
Согласно ст. 6 Федеральный закон от 03.07.2016 N 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке» новая кадастровая оценка будет проводиться не как раньше соответствующей комиссией, а государственным бюджетным учреждением, которое создается субъектом Российской Федерации.
Кто-то скажет, а что это меняет?
Ответ прост, если учитывать требования положений ст. 7 Федерального закона, то меняет многое.
Так, согласно ч. 3 ст. 7 ФЗ бюджетное учреждение несет ответственность за деятельность, связанную с определением кадастровой стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации.
В соответствии с ч. 4 ст. 7 ФЗ убытки, причиненные в результате нарушений, допущенных бюджетным учреждением при определении кадастровой стоимости, возмещаются в полном объеме за счет бюджетного учреждения.
Другими словами, бюджетное учреждение будет более осмотрительно подходить к процедуре определения кадастровой стоимости, поскольку в судебном порядке именно с него можно будет взыскать убытки юридических и физических лиц в том понимании, которое определено ч. 2 ст. 15 ГК РФ.
Конечно, это не значит, что кадастровая стоимость будет значительна занижена, но это хоть что-то, раньше и таких гарантий не было, поскольку с комиссии, определяющей кадастровую стоимость, невозможно было взыскать ничего, в том числе денежные средства, потраченные на определение рыночной стоимости недвижимости с целью обращения в суд и расходы на юристов судебников.
Сюда же можно добавить и перечисленные сверх меры налоги.
Теперь же, судебная практика возможно сделает новый поворот и будем надеяться развернется к налогоплательщикам «передом, а к лесу задом», не факт, но все может быть.
Хотя никто и никогда не отменял тезис, произнесенный одним из героев в мультфильме Мадагаскар: «не кусай руку с едой», а там все возможно.
В настоящее же время получается, что комиссия необоснованно завышает кадастровую стоимость, чтобы ее оспорить надо потратить деньги на проведение оценки, а также заплатить юристам немалую сумму на представительство в суде и суд своим решением не возместит указанные расходы, поскольку у него нет оснований считать кого-либо виновным в нарушении процедур оценки и т.д.
Другими словами, полная безнаказанность и разгильдяйство. Никого совершенно не интересует, что в результате проведения нелепой кадастровой оценки граждане разоряются, продают бизнес, дома и дачи.
Есть еще одно нововведение, которое необходимо использовать здесь и сейчас.
Кадастровая оценка проведена и результаты можно оспорить с 01.01.2019 г., но уже сегодня в сжатые сроки возможно подать декларацию об объекте недвижимости, которая учитывает индивидуальные особенности объекта, что может в какой-то степени повлиять на кадастровую стоимость.
Конечно, декларацию должны готовить специалисты, имеющие практику оспаривания кадастровой стоимости и разбирающиеся во всех процедурах, поскольку если это будет делать сам собственник, то есть все основания для проигрыша дела.
О порядке рассмотрения декларации и ее форме речь идет в ч. 4 ст. 12 Федерального закона № 237-ФЗ с отсылкой на Приказ Минэкономразвития России от 27.12.2016 № 846 «Об утверждении Порядка рассмотрения декларации о характеристиках объекта недвижимости, в том числе ее формы» (Зарегистрировано в Минюсте России 03.04.2017 № 46231).
Если установленная кадастровая оценка не устраивает заинтересованное лицо, даже после подачи декларации, то с 01.01.2019 г. можно смело отправляться в суд и там оспорить кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости.
Оспаривание кадастровой стоимости непосредственно в суд
В настоящее время, бизнес, если хочет оспорить кадастровую стоимость своего имущества не может пойти непосредственно в суд, поскольку сначала надо обратиться с заявлением в комиссию.
Некоторые юристы поспешили и начали обращаться непосредственно в суд уже сейчас на основании ч. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «О государственной кадастровой оценке», согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в комиссии или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
При этом такие юристы не учли положения ч. 6 и ч. 7 Федерального закона № 237-ФЗ, согласно которым положения настоящего Федерального закона не применяются к государственной кадастровой оценке и оспариванию результатов государственной кадастровой оценки, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Государственная кадастровая оценка, проведение которой начато до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и оспаривание результатов такой государственной кадастровой оценки проводятся в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Может быть это слишком сложно написано, а простым человеческим языком значение последнего абзаца следующее.
Юридические лица, оспаривающие кадастровую стоимость могут обращаться непосредственно в суд без обращения в комиссию только с 01.01.2019 г., когда можно будет обжаловать результаты новой кадастровой оценки.
Исключение комиссии в процедуре оспаривания является положительным фактором для бизнеса, так как это сэкономит бизнесу время и деньги, которых так не хватает на развитие самого бизнеса.
При этом, опять же, бизнесу лучше обратиться за юридической помощью при оспаривании кадастровой стоимости, поскольку процедуры не быстрые, требующие соответствующих знаний и опыта.
Время, потраченное на оспаривание кадастровой стоимости целесообразней потратить на развитие бизнеса, так как каждый должен заниматься своим делом.
Вот и весь расклад для юридических лиц, а дальше все зависит от управленческого персонала, который готов к оспариванию кадастровой стоимости, что несомненно увеличит прибыль от ведения коммерческой деятельности.
Оспаривание кадастровой стоимости имущества, оспаривание незаконного предписания контролирующего органа и т.д., все это и есть шаги к успеху, когда конкуренты тормозят из-за неправильных шагов, ваш бизнес будет процветает.
А что для физиков, то бишь для физических лиц?
Кадастровая стоимость для физических лиц стала шоком, хотя может быть и не для всех, но в основном уплата налога на недвижимость стала тяжелым бременем для большинства российских граждан.
Если же это касается российских регионов с «опережающим» развитием, например, Москвы и ближайшего Подмосковья, то как сказала одна моя знакомая «еще живая», имеющая землю недалеко от МКАД: «пропади оно все пропадом».
