Акцессорность возникновения. Первое, на что я хотел бы обратить внимание в практике ВАС РФ по залоговому праву, – это тенденция к существенному ослаблению стандарта описания обеспеченного обязательства в договоре залога.

Недопущение разночтений в описании обязательства, обеспеченного залогом, в договоре залога и в договоре, породившем обеспеченное обязательство, некоторое время было задачей исключительно договорной техники, стремившейся к полному перенесению условий обеспеченного обязательства в договор залога. Однако такой практический прием, конечно, хотя и позволял снять сомнения в тождестве описаний долга в двух договорах (основном и обеспечительном), но порождал новую проблему: если в обеспеченном обязательстве изменяются условия, необходимо вносить и изменения в договор залога. Понятно, что все трудности, связанные с этим, имеют не доктринальный, а исключительно практический и организационный характер.

На мой взгляд, предъявление требования полной идентичности описаний обеспеченного обязательства в обеспеченном и обеспечительном договорах, причем под страхом признания договора залога незаключенной сделкой, – не более чем дань формальному толкованию норм ГК РФ и Федерального закона об ипотеке, причем неоправданный и необоснованный. Такой подход не учитывает, например, положения абз. 2 п. 1 ст. 50 Федерального закона об ипотеке, в соответствии с которыми при расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, предпочтение отдается условиям договора об ипотеке. Таким образом, законодатель установил специальное последствие расхождения условий обеспечиваемого обязательства в том виде, в каком они изложены в договоре ипотеки, и их описания в договоре, который породил эти обязательства: обязательства будут считаться обеспеченными только в том объеме, который следует из договора об ипотеке.

Важный аспект изучаемого вопроса: можно ли считать согласованными существенные условия договора залога, в случае если обеспеченное обязательство описано в нем не полностью? Приведем такой пример из практики Президиума ВАС РФ.

Между ОАО «Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации» (далее – банк) (кредитором) и ООО «Восток Граунд» (далее – общество «Восток Граунд») (заемщиком) заключен договор об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и обществом «Владкассторг» (залогодателем) заключен договор ипотеки.

Общество «Владкассторг», ссылаясь на то, что в договоре ипотеки не согласованы все существенные условия обязательства, в обеспечение которого заключен договор, а именно: не определены сроки (периодичность) платежей по основному обязательству и их размер, порядок уплаты процентов, сроки (периодичность) и размер платы за пользование лимитом кредитной линии, условия платежей за обслуживание кредита, – обратилось в суд с требованием о признании договора ипотеки незаключенным.

Решением суда первой инстанции требование удовлетворено.

Постановлениями апелляционного и кассационного судов решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Суды удовлетворили исковое требование, руководствуясь положениями ст. 339 ГК РФ, ст. 9 Федерального закона об ипотеке, а также рекомендациями, изложенными в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 1 июля 1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[128] (далее – Постановление № 6/8), указали на то, что согласно законодательству, регулирующему взаимоотношения по ипотеке, договор ипотеки должен содержать все условия обеспечиваемого обязательства (содержание, объем, срок исполнения).

Как установлено судами, оспариваемый договор ипотеки заключен в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, в том числе обязательств по погашению основного долга, по уплате процентов за пользование кредитом и внесению других платежей по кредитному договору, по уплате неустойки. При этом договор ипотеки не содержит всех условий в отношении некоторых из вышеназванных обязательств, а именно: в нем не отражены порядок уплаты процентов за пользование кредитом, сроки (периодичность), порядок начисления процентов, порядок определения и условия оплаты за пользование лимитом кредитной линии, порядок определения и условия платы за обслуживание кредита.

Суды сочли, что, поскольку данные условия содержатся в кредитном договоре, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключен договор ипотеки, эти условия являются существенными условиями договора ипотеки и должны были быть согласованы его сторонами.

Так как залогодателем по договору ипотеки и заемщиком-должником по основному обязательству являлись различные лица, суды отклонили довод банка о том, что договор ипотеки содержит условие об ознакомлении залогодателя со всеми условиями кредитного договора и его согласии отвечать за исполнение всех обязательств заемщика, и, сделав вывод о том, что сторонами по договору ипотеки не согласованы все существенные условия этого договора, признали его незаключенным.

Пересматривая дело в порядке надзора, Президиум ВАС РФ счел, что судебные акты подлежат отмене и отказал в иске по следующим основаниям.

По мнению высшей судебной инстанции, разрешая спор, суды не учли следующего.

В спорном договоре ипотеки содержатся условия о предмете ипотеки (нежилое помещение), общей залоговой стоимости предмета залога.

Договором ипотеки установлено, что предметом залога обеспечивается исполнение обществом «Восток Граунд» (заемщиком) обязательств, возникших на основании кредитного договора. Договором ипотеки определена сумма кредита (лимит кредитной линии), установлен срок возврата кредита, а также согласован график снижения размера ссудной задолженности с указанием сроков действия и размера задолженности, т. е. установлены сроки возврата кредита.

Договор ипотеки, дополнительные соглашения к нему и ипотека зарегистрированы в органе по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, Президиум ВАС РФ счел, что в договоре ипотеки определен предмет залога, дана его оценка, определены существо, размер и срок исполнения кредитного обязательства в части суммы основного долга.

Что же касается обязательства по уплате кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитом и иных обязательств, то договором ипотеки установлено, что порядок уплаты процентов, расчет платы за пользование лимитом кредитной линии и порядок платы за обслуживание кредита определены кредитным договором. Следовательно, по мнению надзорной инстанции, в договоре ипотеки не согласованы соответствующие условия, относящиеся к этим обязательствам. При этом отсылка в договоре ипотеки к условиям кредитного договора не может свидетельствовать о том, что стороны договора ипотеки согласовали эти условия, поскольку залогодателем по данному договору является третье лицо, не являющееся должником по кредитному договору, а сам кредитный договор, в отличие от договора ипотеки, не проходил государственной регистрации.

Однако, делая вывод о незаключенности договора ипотеки в целом на том основании, что стороны договора не согласовали условия о порядке уплаты процентов за пользование кредитом, а также о порядке внесения платы за открытие кредитной линии и платы за обслуживание кредита, суды, по мнению Президиума ВАС РФ, не учли, что сторонами были согласованы все существенные условия (размер, срок и существо обязательства), относящиеся к обеспеченному ипотекой обязательству по уплате должником суммы основного долга по кредитному договору, поэтому договор ипотеки не может считаться незаключенным. При этом то обстоятельство, что сторонами не были согласованы названные условия, означает только ограничение обеспечиваемых залогом требований уплатой суммы основного долга по кредитному договору в размере, согласованном сторонами, но не влечет за собой незаключенность договора ипотеки в целом[129].