В современной отечественной литературе укоренилось представление об обязательственном характере права залогодержателя и о вещном характере прав арендатора чужой вещи, хотя, по классическим представлениям, в обоих случаях дело обстоит прямо противоположным образом. Истоки этого взгляда находятся в отказавшемся от традиционных подходов гражданском законодательстве советского времени, которое объявило залог исключительно способом обеспечения исполнения обязательств, т. е. институтом обязательственного права (ст. 192 и сл. ГК 1964 г., несмотря на сохранение за залогодержателем права следования – ст. 202 ГК 1964 г.), а за арендатором, напротив, прямо закрепило право следования (ст. 169 ГК 1922 г.) и вещно-правовую защиту (ст. 157 ГК 1964 г.), тем самым придав его правомочиям элементы вещного права.
К сожалению, эти подходы прежнего правопорядка сохранил и действующий ГК РФ 1994 г. В нем вынужденно отразились некоторые особенности развития отечественного права, обусловленные длительным периодом «огосударствления» экономики и принадлежности исключительно государству подавляющего большинства «основных средств производства» и другого наиболее ценного имущества. Ставшее постепенно неизбежным использование таких объектов «частными лицами» было возможно главным образом на основе их аренды. Более того, в конце 80-х гг. прошлого века аренда государственного имущества (да еще и с последующим его выкупом в собственность арендаторов) была провозглашена магистральным путем «разгосударствления» отечественной экономики. Свидетельством этого стало принятие особого законодательного акта, специально посвященного арендным отношениям, – Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г.[74]Им была предусмотрена невиданная ранее возможность принудительного заключения договора аренды государственного имущества с его последующим выкупом арендатором по балансовой стоимости, что уже тогда не укладывалось в рамки традиционных гражданско-правовых представлений, но вполне соответствовало политико-экономическому понятию «разгосударствление», составлявшему основу этого нового института.
Сохранившееся и в настоящее время преобладание государственной (публично-правовой) собственности на объекты недвижимости (во всяком случае, на земельные участки, а первоначально – и на находящиеся на них здания и сооружения) содействовало консервации представлений об аренде как одном из главных институтов гражданского права, способных обеспечить потребности развивающегося малого и среднего бизнеса. При этом внимание законодателя и правоприменителей по-прежнему сосредоточено на защите прав и интересов пользователя-арендатора, а не собственника-арендодателя, что кажется странным в условиях развития рыночного оборота, основой которого является всемерная защита права частной собственности. Но в этой сфере российской экономики в основном еще сохраняется господство государственной, а не частной собственности, которые не вызывают к себе одинакового отношения, несмотря на традиционные «перестроечные» лозунги «равенства всех форм собственности». Вряд ли такое отношение к институту аренды сохранилось бы в условиях, когда в роли арендодателей преимущественно выступали бы частные собственники недвижимости, а не чиновники, представляющие публичных собственников.
Вопрос о юридической природе прав арендатора чужой вещи теоретически как будто бы не должен вызывать сомнений – право нанимателя (арендатора) является обязательственным хотя бы только потому, что объем содержащихся в нем правомочий (например, возможность самостоятельного распоряжения чужой вещью в виде поднайма или перенайма) зависит от содержания договора аренды, т. е. от усмотрения его сторон, что немыслимо для вещного права. Кроме того, наличие в обязательственном праве некоторых вещных элементов, достаточно произвольно внесенных в него законодателем (наделение арендатора «правом следования» и вещно-правовой защитой), само по себе не делает такое право вещным, ибо в нем по-прежнему отсутствуют другие важные признаки вещного права, прежде всего – непосредственное господство над чужой вещью[75].
Попытки признания вещными прав арендатора, встречающиеся и в зарубежной гражданско-правовой доктрине[76], объясняются давно известной «борьбой между юридической логикой и интересами арендаторов, отражающейся на всех почти законодательствах, которые обыкновенно останавливаются в затруднении перед этим вопросом»[77]. Дело в том, что при смене арендодателя, т. е. при столкновении обязательственного права нанимателя с вещным правом нового собственника, юридическая логика требует исходить из прекращения арендных отношений с отчуждением арендованной вещи: поскольку новый собственник не участвовал в арендном договоре, он не обязан совершать каких-либо действий, обеспечивающих арендатору «спокойное пользование» нанятым имуществом в продолжение действия договора (которое и характеризует существо прав арендатора). Однако, как отмечал еще Г.Ф. Шершеневич, «жизнь противится этому логическому заключению, опасаясь за интересы арендаторов и квартирантов, которые при таком последовательном проведении юридических начал могут быть во всякое время лишены крова и насиженного гнезда, земли, обработанной тщательным трудом» (если, конечно, интересы арендатора не обеспечены большой неустойкой); именно поэтому французское и германское право в этом вопросе встали на сторону арендаторов, а швейцарское и испанское право – на сторону приобретателей – новых собственников[78].
Российское дореволюционное право прямо не решало этот вопрос, а судебная практика испытывала колебания при его решении. Однако в проекте Гражданского уложения был избран подход, представляющийся оптимальным: имущественный наем (аренда) не относился к институтам вещного права, и новый приобретатель отданной внаем движимой вещи был вправе требовать прекращения договора (а прежний собственник в соответствии с правилом ст. 1860 отвечал перед нанимателем за понесенные им убытки). Но при переходе права собственности на недвижимость решение было иное: договор найма, внесенный в вотчинную книгу, становился обязательным для каждого нового приобретателя недвижимости (ст. 1857); таковым же по общему правилу был и письменный договор найма недвижимости, не внесенный в вотчинную книгу, но достоверный по времени своего совершения, который связывал нового приобретателя недвижимости в течение трех лет со дня внесения новой записи в вотчинную книгу (ст. 1858). Вместе с тем устный или недостоверный по времени письменный договор найма недвижимости не связывал ее нового приобретателя (ст. 1859).
По этому же пути фактически следуют и развитые правопорядки. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 1743 ГК Франции (Code civil) при перемене собственника-арендодателя арендные отношения сохраняются, но только если речь идет об имуществе сельскохозяйственного назначения (арендованном фермером или «арендатором-издольщиком») либо об имуществе, переданном в аренду по публично удостоверенному договору. Но в последнем случае наниматель может быть «лишен владения имуществом», если такое право приобретателя прямо предусмотрено договором аренды (тогда приобретатель согласно ст. 1748 и 1749 Code civil обязан предварительно предупредить нанимателя о расторжении договора аренды и возместить убытки).
Согласно § 566 (а также § 578 и 593b) Германского гражданского уложения (BGB) принцип «покупка не ломает найма» (Kaufbrichtnicht Miete) имеет строго ограниченную сферу действия: он распространяется только на наем жилых и нежилых помещений и земельных участков (т. е. недвижимых вещей), наниматели которых тем самым получают «квазивещный статус»[79]. В первоначальной редакции § 571 BGB было установлено более широкое и точное правило: «отчуждение (вещи) не ломает аренды» (VerauJSerung bricht nicht Miete), которое теперь считается вытекающим из смысла нового § 566 BGB[80]. Однако при наличии «правомерного интереса» покупателя вещи (например, желающего использовать ее для собственных нужд) он вправе расторгнуть договор найма, заключенный на неопределенный срок (§ 573 BGB).
