В соответствии со ст. 218 ГК РФ лицом приобретается право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную им для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, а право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право общей собственности на недвижимое имущество, связанное с его возникновением, переходом, прекращением, ограничением, подлежит государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ) и возникает с момента его государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно положениям ГК РФ:

1) право общей собственности на недвижимое имущество (если оно приобретено на основании договора) возникает с момента государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ);

2) право общей собственности на здание, сооружение и другое вновь создаваемое недвижимое имущество (если оно подлежит государственной регистрации) возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ);

3) право общей собственности на недвижимое имущество может также возникнуть у лиц, приобретших это имущество в силу приобретательной давности, с момента его государственной регистрации (ст. 234 ГК РФ);

4) с момента открытия наследства у наследников возникает право общей долевой собственности на унаследованное недвижимое имущество независимо от момента его государственной регистрации (п. 4 ст. 1152, ст. 1164 ГК РФ).

При проведении государственной регистрации прекращения права общей собственности рекомендуется учитывать, что основания и порядок прекращения права общей собственности устанавливаются не только ГК РФ, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (п. 4 Рекомендаций).

Так, в соответствии со ст. 38 СК РФ как в период брака, так и после его расторжения может быть произведен раздел общего имущества супругов:

1) по требованию любого из супругов;

2) в случае заявления кредитором требования о разделе общего имущества супругов для обращения взыскания на долю одного из супругов.

Кроме того, общее имущество супругов может быть разделено между супругами по их взаимному соглашению, которое пожеланию супругов может быть нотариально удостоверено.

При возникновении между супругами спора раздел их общего имущества, а также определение долей супругов в этом имуществе осуществляются в судебном порядке.

Согласно ст. 42 СК РФ брачным договором, который может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов, они вправе:

1) изменить установленный законом режим совместной собственности;

2) установить режим совместной, долевой или раздельной собственности (как на все имущество супругов, так и на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов).

Распоряжаться имуществом, находящимся в общей долевой собственности, можно лишь при наличии согласия всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Распорядиться имуществом, находящимся в совместной собственности, можно лишь при наличии согласия всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом (ст. 253 ГК РФ).

Кроме того, при проведении государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, находящимся в общей совместной собственности или приобретаемым в совместную собственность, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности, рассматриваемые Рекомендации советуют учитывать, что правила гражданского оборота в отношении такого имущества могут устанавливаться не только ГК РФ, но и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации. Например:

1) ипотека на недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности, устанавливается при наличии согласия на это всех собственников, которое должно быть дано в письменной форме, если иное не установлено федеральным законом (п. 1 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

2) если одним из супругов совершается сделка по распоряжению недвижимостью, требующая нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, то такому супругу необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 35 СК РФ).

Заявителям в представляемых заявлениях рекомендуется при государственной регистрации права общей долевой собственности:

1) указывать, что целью их обращения является проведение государственной регистрации права общей долевой собственности;

2) указывать размеры долей в праве общей долевой собственности, принадлежащих участникам общей долевой собственности (п. 8 Рекомендаций).

При государственной регистрации права общей совместной собственности рекомендуется в представляемых заявлениях дополнительно:

1) уточнять, что цель обращения – проведение государственной регистрации права общей совместной собственности;

2) указывать реквизиты документов, свидетельствующих о наличии брачных отношений, а также иных условий, с которыми закон связывает возникновение права общей совместной собственности (п. 8 Рекомендаций).

Согласно п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о государственной регистрации заявителем также должны быть приложены документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 10 Рекомендаций).

Однако, если к заявлению о государственной регистрации заявитель не приложил документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, государственный регистратор должен приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек.

При государственной регистрации права общей совместной собственности рекомендуется требовать от заявителей представления документов, свидетельствующих о наличии условий, с которыми закон связывает возможность нахождения имущества на праве общей совместной собственности, например для супругов это свидетельство о заключении брака (ст. 30 Федерального закона от 15.11.1997 № 143-ФЗ «Об актах гражданского состояния» (далее – Закон об актах гражданского состояния)).

Пункт 2 ст. 34 СК РФ определяет круг имущества, являющегося собственностью каждого из супругов, а также случаи, когда такое имущество может быть признано их совместной собственностью.

Как отмечалось выше, собственностью каждого из супругов признается имущество, принадлежавшее каждому из них до брака, а также вещи, полученные во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам. Под «иными безвозмездными сделками» понимают в первую очередь получение имущества в порядке безвозмездной приватизации (в случае приватизации квартиры одним из супругов), а также получение акций одним из супругов в результате акционирования предприятия в порядке его бесплатной приватизации.

На практике отграничить такое имущество от принадлежащего супругам на праве совместной собственности не составляет труда при условии, что имеются документы, подтверждающие время или обстоятельства его приобретения.

Зачастую практикам бывает трудно установить принадлежность имущества, полученного супругами в дар, в связи с тем, что не всегда понятно, имело ли место дарение в пользу обоих супругов или только одного из них. Обычно в таких случаях сомнение толкуется в пользу общности имущества.