Что же будет, если использовать землю не по назначению, например построить дом там, где вид разрешенного использования этого не подразумевает? В тюрьму вас, конечно, не посадят. В лучшем случае вы никогда не сможете легализовать свое строение, а значит, когда вы соберетесь продавать участок, у вас возникнут проблемы, а в худшем — вас обяжут снести дом и заплатить штраф.
Методы предупреждения. Категория и вид разрешенного использования земельного участка указываются в кадастровом паспорте. Поэтому, прежде чем соглашаться на сделку, выясните, соответствует ли та информация, которую вам сообщил продавец, действительности. Если вы покупаете участок с целью построить на нем дом и зарегистрироваться в нем, то выбирайте участки с категорией «земли населенных пунктов». Также возможна регистрация на участке, относящемся к категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для дачного строительства», но в этом случае прописаться в своем новом доме вы сможете только в судебном порядке. Если вы просто хотите выращивать огород и построить дачный домик, то подойдут земли сельскохозяйственного назначения с видами разрешенного использования «для садоводства или огородничества» и «для дачного строительства», а также земли населенных пунктов «для индивидуального жилищного строительства».
Межевые войны. Еще одна проблема, которая может возникнуть после покупки земельного участка, — это споры и судебные тяжбы с соседями по поводу его границ. Это может быть следствием мошенничества, когда продавец преднамеренно показывает вам свой участок и половину соседского, а может быть и результатом неразберихи с границами, которая тянется еще из 90-х годов.
«Продавался земельный участок без дома, — рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева. — Покупатель его посмотрел, остался доволен и изъявил желание его приобрести. Продавец предоставил полный пакет документов, необходимых для сделки, в том числе свидетельство о праве на землю и кадастровый паспорт участка. А уже после сделки к новому собственнику пришли соседи и предъявили претензии, что его участок частично заходит на их землю. За разъяснением этой ситуации новый владелец обратился в специализированную организацию, которая выявила, что купленный земельный участок действительно наслаивается на соседний, что подтверждается планом топографической съемки. Оказалось, что предыдущий владелец, торопясь продать участок, оформил документы в соответствии с дачной амнистией в упрощенном порядке, но частью действий, которые необходимо было при этом совершить, он пренебрег. В частности, работы по межеванию земельного участка включают в себя определение границ, их согласование с соседями, закрепление на местности местоположения границ земельного участка межевыми знаками и составление кадастрового плана. Продавец же границы с соседями не согласовывал. Это пришлось делать новому владельцу, причем в процессе нового определения границ его участок значительно уменьшился».
Вообще, дачная амнистия, которая призвана облегчить жизнь дачников, нередко создает проблемы для новых собственников участка. Дело в том, что имущество в этом случае регистрируется без выезда БТИ — владелец представляет в регистрационную службу документы на землю и самостоятельно заполняет определенного вида декларацию. Иногда по дачной амнистии регистрируют не только участок, но и дом, что в дальнейшем также может стать причиной несоответствия фактических площадей здания и тех, что указаны в документах.
Методы предупреждения. Прежде чем принять решение о покупке участка, познакомьтесь с будущими соседями. Это не только позволит вам выяснить, если ли какие-то разногласия, касающиеся общих границ, но и, возможно, узнать другие «интересные» подробности. Например, нет ли у продавца родственников, которые впоследствии могут предъявить свои права на имущество и отсудить у вас часть приобретенной земли.
Свое и чужое. Отдельным видом мошенничества, распространенным на рынке недвижимости, является продажа участков, которые продавцу принадлежат не полностью или не принадлежат вовсе. Например, один компаньон продает общее имущество в обход другого.
Рассказывает юрисконсульт подразделения загородной недвижимости «ИНКОМ-Новослободское» Гюзель Равильевна Агишева: «Потребительскому садовому обществу (ПСО) администрацией одного из районов Московской области был выделен земельный участок площадью два гектара в аренду сроком на два года, с правом пролонгации договора. Изначально участок выделялся для садоводства, однако для этих целей он не использовался, так как у арендаторов возникли трудности финансового характера и, кроме того, почва оказалась малопригодной для разведения садов. Тем не менее договор аренды между администрацией района и садовым обществом регулярно продлевался. По прошествии 15 лет сын главного бухгалтера этого ПСО затеял мошенническую сделку. Используя родственные связи, он вошел в доверие к председателю ПСО и попытался внести в реально существующий список членов ПСО совершенно посторонних людей. В дальнейшем мошенник планировал представить подложный список членов ПСО в администрацию района, где должны были оформить договор аренды данного участка сроком на 49 лет, с правом последующего оформления участка в собственность. Посторонние лица, вносимые в подложный список под видом членов ПСО, по отношению к мошеннику выступали как покупатели. В случае удачного окончания сделки данные покупатели стали бы добросовестными приобретателями недвижимости (при условии, если бы в суде было доказано, что они не знали и не могли знать о том, что приобретают недвижимость у мошенника, не имеющего на данную землю никакого права) либо соучастниками уголовного преступления (если бы было доказано, что они знали о незаконности внесения их данных в список членов ПСО).
Отметим, что нарушение состояло не в самом факте внесения в действующий список членов ПСО новых людей, а в том, что новые члены "принимались" в ПСО в обход устава ПСО и без проведения необходимых процедур. Одной из главных причин того, почему это мошенничество вообще стало возможным, являлось пренебрежение членов ПСО правами и обязанностями, которые были установлены для них в соответствии с уставом этого общества. Члены этого ПСО не оформляли документально свои правоотношения и не участвовали в деятельности общества, что и позволило мошеннику подделать список общества, вписав туда совершенно посторонних людей».
В данном случае, как мы видим, была попытка продажи недвижимости со стороны лица, которому эта недвижимость вообще не принадлежала. Более сложным является вариант, когда продажу осуществляет лицо, которому недвижимость принадлежит лишь частично.
Рассказывает руководитель подразделений загородной недвижимости «ИНКОМ-Варшавское» и «ИНКОМ-Беляево» Тамерлан Гапурбекович Беков: «Во время оформления одной из сделок нам пришлось буквально уговаривать продавца зарегистрировать дом, расположенный на продаваемом участке.
Поначалу он упирался: «Зачем я буду его регистрировать? Я ведь сам его строил! И регистрировать там нечего: там один сруб стоит без окон, без дверей». Потом, уже в процессе оформления сделки, когда шла государственная регистрация (идет она, как известно, месяц), на этот участок приехал некий мужчина и объявил покупателю, что он компаньон продавца и сруб на участке построен из его строительных материалов. И поскольку компаньон продает участок без его ведома, он сегодня же ночью приедет за своими стройматериалами и к утру сруба уже не будет. Но так как дом был зарегистрирован, мы обратились в милицию и предупредили компаньона — претендента на стройматериалы, что уничтожение чужого зарегистрированного дома и перемещение стройматериалов — разные вещи, причем первое уголовно наказуемо. После этого мужчина остыл, и проблема была решена. А если бы дом не был зарегистрирован, то, скорее всего, однажды утром он бы просто исчез».
