Правда, без предостережения не обойтись. Из-за упрощения экономических моделей экономисты порой попадали впросак. Рикардо тому пример. Он пытался расширить свою потрясающе успешную модель, описывающую действия фермеров и землевладельцев, чтобы объяснить распределение доходов в экономике в целом: сколько поступает рабочим, землевладельцам и капиталистам. Получилось не очень удачно, потому что Рикардо описывал сельскохозяйственный сектор так, будто это одна огромная ферма с единственным владельцем. Единый сельскохозяйственный сектор ничего не приобретает от улучшения производительности земель при помощи дорог или ирригации (искусственного орошения), потому что эти усовершенствования одновременно сокращают нехватку хороших земель. Но отдельный землевладелец, конкурирующий с другими, имеет массу стимулов, чтобы заниматься улучшениями. Запутавшись в технических деталях, Рикардо не смог понять, что тысячи землевладельцев, соревнуясь друг с другом, будут принимать различные решения, а не одно-единственное, общее для всех.

Рикардо, конечно, не одинок. Многие позволили экономическим моделям ввести себя в заблуждение. Специалисты по количественному анализу передовой теории финансов слишком уверенно опирались на жесткие модели риска в 2006 и 2007 годах. Позже они обнаружили, что сами уничтожили банки, на которые работали, – вместе с солидным куском мировой экономики. О том, почему так произошло, мы узнаем в главе 6. Возможно, стоит отметить, что не только экономические модели страдают от изъянов. Например, инженеры и архитекторы используют модели законов физики, чтобы создавать новые конструкции. Эти эксперименты не всегда успешны. Получившая награды «Кемпер-арена»[8] обрушилась (к счастью, никого не погубив) всего через двадцать четыре часа после проведения на ней конференции Американского института архитекторов. Законы физики не виноваты. Иногда важнее не то, что модели учитывают, а то, что они упускают.

Итак, ни одна модель не может объяснить всего. Но мы скоро узнаем, что модель Рикардо простирается куда дальше, чем он мог вообразить. Она не просто объясняет принципы, лежащие в основе фермерства и кофеен. Если правильно ее применять, то она показывает, как экологическое законодательство может влиять на распределение доходов. Она объясняет, почему некоторые индустрии получают большие прибыли по естественным причинам, в то время как другие – только в результате тайного сговора. Она даже способна рассказать, почему одни образованные люди протестуют против иммиграции других образованных людей, в то время как рабочий класс жалуется на иммиграцию неквалифицированных кадров.

Вам нравится, когда вас обманывают?

Мне нет. Многие вещи в этой жизни стоят дорого. Конечно, иногда эти расходы – естественный результат дефицита. Например, немногие квартиры выходят окнами на Центральный парк в Нью-Йорке или Гайд-парк в Лондоне. Люди стремятся снять такое жилье, поэтому оно стоит дорого, и многие разочаровываются. Тут нет никакого злого умысла. Но почему у попкорна в кинотеатрах такая высокая цена? Когда я анализировал ситуацию в последний раз, нехватки попкорна в мире не наблюдалось. Так что для начала разберемся, отчего некоторые вещи стоят дорого.

Используя термины Рикардо, мы хотели бы узнать разные причины высокой ренты. Разбираться в почвах не очень интересно (если только вы не фермер). Но земледелие приобретает неожиданную значимость, когда мы применяем эту модель при решении вопроса, почему аренда квартиры такая грабительская, а банки обдирают нас как липку. Давайте начнем с лугов и используем полученные знания более широко.

Итак, рента лучшей земли определяется разницей в плодородности между лучшей и маржинальной почвой. Очевидная причина высокой ренты в том, что лучшая земля производит более ценные сельскохозяйственные культуры по сравнению с маржинальной. Как уже упоминалось, пять бушелей зерна – это рента в пять фунтов при фунте за бушель. Но при двух сотнях тысяч фунтов за бушель пять бушелей зерна – это рента в миллион. Если зерно стоит дорого, то вполне предсказуемо, что дефицитные луга, на которых его выращивают, тоже поднимутся в цене.

Но есть и другая причина увеличения ренты на луга. Предположим, землевладельцы убедили местного шерифа, что им нужно устроить так называемый зеленый пояс. В Великобритании так называют широкую полосу земли вокруг города, на которой возведение недвижимости строго ограничено законом. По мнению собравшихся, грех строить на этих прекрасных диких землях фермы, поэтому фермерство здесь должно быть запрещено.

Землевладельцам выгодно введение такого запрета, потому что он повысит ренту за остальную землю. Помните, что рента на луга устанавливается из разницы между производительностью этих участков и маржинальной земли. Запретите фермерство на маржинальной земле – и рента на луга подскочит. Там, где раньше можно было платить ренту и работать на лугах либо ничего не платить и вести хозяйство на сенокосных участках, теперь альтернативы нет. Фермеры охотнее потянутся на луга, если сенокосные угодья окажутся под запретом, и рента, которую они готовы платить, станет выше.

Итак, мы нашли две причины, почему рента может быть высокой. Первая состоит в том, что заплатить за хорошую землю разумно, потому что зерно, которое она производит, очень ценно. Вторая – в том, что придется дорого платить за хорошую землю, потому что нет другого выбора.

Читатели, арендующие жилье в Лондоне, наверное, в этот момент нахмурились. Лондон окружен «зеленым поясом», созданным в 1930-х годах. Не потому ли недвижимость в Лондоне такая дорогая? Возможно, причина не в том, что она лучшая, а в том, что альтернативу сделали незаконной?

В данном случае есть сочетание обоих факторов. Во-первых, Лондон уникален и куда больше подходит для размещения стильных квартир или офисных зданий, чем города Сибири, Канзас-Сити или даже Париж. Отчасти это влияет на размер ренты. Но вторая причина дороговизны – это «зеленый пояс». Он создан для того, чтобы Лондон не захватывал окружающие районы. Многие считают это правильным. Кроме того, он предназначен для того, чтобы деньги жителей Лондона попадали в карманы лондонских землевладельцев. «Зеленый пояс» удерживает арендную плату и стоимость недвижимости в Лондоне на более высоком уровне, чем они могли бы быть. Точно так же запрет на фермерство удерживает ренту на луга и кустарниковые участки куда более высокой, чем было бы возможно.

Я не против «зеленого пояса». В том, чтобы не дать населению Лондона разрастись с 9 до 19 или 25 миллионов человек, есть свои плюсы. Но когда мы обсуждаем такие законодательные меры, как создание «зеленого пояса», важно понимать, что он имеет не только экологическое влияние. Арендная плата за офис в лондонском Вест-Энде выше, чем на Манхэттене или в центральном Токио. С этой точки зрения Вест-Энд – это самое дорогое место в мире. «Зеленый пояс» сделал собственность в британской столице относительно дефицитной для людей, которые хотели бы ее использовать. И из этой нехватки вытекает ее высокая цена.

А теперь настало время для первого задания по экономике. Почему улучшение качества и снижение цен на услуги железной дороги, которая перевозит людей из пригорода на вокзал «Ватерлоо» в Лондоне, обрадует всех, кто арендует недвижимость в Вест-Энде, кроме городских владельцев недвижимости?

Ответ прост: развитие общественного транспорта расширяет число альтернатив аренде недвижимости в городе. Когда дорога сокращается с двух часов до одного и люди могут сидеть в поезде, вместо того чтобы стоять, многие задумываются об экономии и решают покинуть центральную часть Лондона. На рынке появляются свободные квартиры. Дефицит сокращается, и арендная плата падает. Улучшение услуг транспорта повлияет не только на пассажиров, но и на всех участников лондонского рынка недвижимости.