К_об = К_с+ К_м+ К_о+ К_пр.

Объектные сметы составляются в базисном и текущем уровнях цен по форме 3, приведенной в МДС81–35.2004.

При определении полной стоимости объекта, необходимой для расчетов за выполненные строительные и монтажные работы, в объектных сметных расчетах могут быть дополнительно учтены лимитированные затраты, в том числе стоимость временных зданий и сооружений, удорожание работ в зимнее время, другие затраты в соответствии с действующими нормами и положениями, часть резерва средств на непредвиденные работы и затраты, предусмотренного в сводном сметном расчете, с учетом размера, согласованного с заказчиком и подрядчиком для включения в состав твердой договорной цены на строительную продукцию (обычно 50 %).

При строительстве современных жилых домов первые (цокольные) и подвальные этажи обычно отводятся под коммерческие помещения и паркинги. В этом случае сметная стоимость строительства жилых домов определяется раздельно по жилой и нежилой (коммерческие помещения и паркинг) частям дома. Порядок разделения затрат установлен в МДС 81–35.2004, прил. 4 [29].

В сметную стоимость каждой из частей дома (жилой и нежилой) включают затраты на устройство основных конструктивных элементов и на выполнение работ, относящихся к ним непосредственно (стены, перегородки, заполнения оконных и дверных проемов, полы, санитарно-технические и электротехнические устройства, отделочные работы и др.).

Кроме того, в каждой из частей дома учитывается часть общих для дома затрат – пропорционально строительным объемам жилой и нежилой частей. К общим затратам относят стоимость нулевого цикла (земляные работы, фундаменты, устройство подвальной части дома, устройство чердачных помещений и крыши).

При размещении в первых этажах жилых домов или в пристраиваемых к ним специальных помещениях различных по назначению предприятий и учреждений сметная стоимость всей нежилой части дома распределяется между этими предприятиями и учреждениями пропорционально их строительным объемам.

Таблица 3.6. Объектный сметный расчет на строительство индивидуального 12–16-этажного жилого домасо встроенными помещениями

Сметная стоимость 31 463,83 тыс. руб.

Средства на оплату труда 2439,19 тыс. руб.

Расчетный измеритель единичной стоимости м² общ. пл.

Количество расчетных единиц 7310

Важное значение в объектной смете имеют показатели единичной стоимости (гр. 11). Определяются делением сметной стоимости работ (гр. 8) на количество расчетных единиц. За расчетную единицу принимается основной показатель, характеризующий параметры здания и сооружения: 1 м² общей (полезной) площади, 1 м³ строительного объема, 1 км наружных инженерных сетей и т. д. Они имеют оценочные значения, свидетельствуют о реальности сметы.

Сводный сметный расчет стоимости строительства (ССР) определяет сметную стоимость градостроительного комплекса любых размеров и сложности, необходим для планирования и финансирования комплексной жилой застройки (табл. 3.7).

Порядок составления сводного сметного расчета, перечень глав и форма установлены МДС 81–35.2004 [29].

Таблица 3.7. Состав сводного сметного расчета на комплексную жилую застройку

В итоге по гл. с 1–12 сводного сметного расчета определяется сумма затрат по всем главам, начисляются резерв на непредвиденные работы и затраты – 2 %, налог на добавленную стоимость – 18 %.

За итогом сводного сметного расчета указываются возвратные суммы (обычно в размере 15 % от стоимости временных зданий и сооружений (гл. 8)), но в настоящее время это не считается обязательным, требуется соответствующее обоснование.

При строительстве жилого комплекса за счет средств нескольких инвесторов (застройщиков) общие затраты рекомендуется [29] распределять:

• внутриквартальные сети водоснабжения, водоотведения, тепло-, энергоснабжения и др. – пропорционально потребности объектов в воде, газе, тепло– и электроэнергии, водоотведении и др.;

• подготовка территории, благоустройство и озеленение – пропорционально площади, приходящейся на каждого застройщика;

• другие затраты на строительство (гл. 8–12) – пропорционально сметной стоимости строительства объектов. В монографии предлагается внести дополнение в раздел «Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета». Предусмотреть распределение сметной стоимости комплексной жилой застройки (в тыс. руб., в %):

• по отраслям непроизводственного строительства: жилищное строительство (жилые дома и объекты подсобного назначения), образование, здравоохранение, культура и др.;

• по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства. Пример сводного сметного расчета комплексной застройки жилого квартала приводится в главе 7.

В процессе разработки и реализации инвестиционно-строительного проекта стоимость строительства определяется неоднократно с последовательным уточнением на этапах: предпроектной подготовки, проектирования, осуществления строительства, сдачи объекта в эксплуатацию. Содержание предпроектной подготовки было четко определено и структурировано в 90-е гг. прошлого века [23].

Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки (рис. 3.4).

Рис. 3.4. Модель определения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

Предпроектная подготовка включает разработку двух документов: «Формирование инвестиционного замысла (целей инвестирования)» и «Обоснование инвестиций в строительство предприятия, здания, сооружения».

На предпроектной стадии стоимость строительства определяется по аналогам и укрупненным показателям, а также прогнозным экспертным оценкам.

Проектная документация разрабатывается в соответствии с требованиями, установленными Постановлением Правительства РФ от 16.02.2008 г. № 87 [12].

Сметная стоимость определяется в разделе 11 «Смета на строительство объектов капитального строительства». Раздел содержит текстовую часть в составе пояснительной записки к сметной документации и сметную документацию.

Пояснительная записка к сметной документации должна содержать следующую информацию:

а) сведения о месте расположения объекта капитального строительства;

б) перечень сборников и каталогов сметных нормативов, принятых для составления сметной документации на строительство;

в) наименование подрядной организации (при наличии);

г) обоснование особенностей определения сметной стоимости строительных работ для объекта капитального строительства;

д) другие сведения о порядке определения сметной стоимости строительства.

Сметная документация должна содержать сводный сметный расчет стоимости строительства, объектные и локальные сметные расчеты (сметы), сметные расчеты на отдельные виды затрат; составляется и утверждается на стадии проекта.