На практике страховые компании не только гарантировали облигации, но и включали их в свои собственные портфели. Учитывая, что по казначейским облигациям процентные ставки были очень низкими (поскольку политика Стронга опиралась на международные интересы), обеспеченные недвижимостью облигации были привлекательной альтернативой. В период с 1920 по 1930 год доля активов компаний по страхованию жизни, обеспеченных ипотечными закладными, выросла с 35 до 45 %. Такие ценные бумаги также предлагались населению инвестиционными банками, которые их выпускали и распространяли. Инвесторы полагались на «доброе имя» (каким бы оно ни было) эмитента. Мало оснований считать, что они как-то различали эти облигации, требуя высокую доходность за рискованность ипотечного пула[38]. Таким способом огромные суммы денег от индивидуальных инвесторов направлялись в сферу строительства коммерческой и жилой недвижимости. Однако, как оказалось, такие облигации, особенно выпущенные в самый разгар бума на рынке недвижимости, не имели особого успеха в 1930-х.

Этот рынок облигаций, обеспеченных одним объектом недвижимости, напоминает, что наряду со стремительным ростом строительства жилой недвижимости во Флориде наблюдался также и бум на рынке строительства коммерческой недвижимости в Чикаго, Нью-Йорке и Детройте[39]. 1920-е годы стали десятилетием небоскребов. Для строительства высотных зданий было расчищено больше земли, чем в любое другое десятилетие XX века. Бум строительства небоскребов отражал достижения в строительстве, в том числе и появление более износоустойчивых стальных рамных конструкций, более эффективных двигателей лифтов и применение принципов Тейлора (анализ трудовых движений) в отношении труда строителей. Но также этот бум отражал и новую финансовую модель, когда здания строились не просто как офисы для компаний, а в качестве финансовых инвестиций, в надежде, что площади можно будет сдать арендаторам, которые будут платить за них деньги. Знаменитый небоскреб корпорации Chrysler в Нью-Йорке, строительство которого началось в 1928 году, был штаб-квартирой Chrysler Corporation, но также сдавался в аренду многим компаниям – от Pan American Airways до Adams Hats.

Рост на рынке коммерческой недвижимости достиг полного расцвета позднее, чем на рынке жилой недвижимости. Но пузырь на этом рынке тоже был необоснованно раздутым. И когда он лопнул, это тоже привело к крупным дисбалансам.

И все же ничто не могло сравниться с тем, что происходило на рынке недвижимости Флориды. Самые безумные спекуляции были в Майами. В Орландо рост был более сдержанным, а Джексонвилла он достиг уже поздно – возможно, это способствовало неудаче Понци. Население округа Дейд в период с 1920 по 1925 год выросло в три раза. Оценочная стоимость недвижимости в Майами выросла еще быстрее – с 63 млн долл. в 1922 году до 421 млн долл. в 1926 году. На тот момент каждый третий житель к тому времени уже города с населением 80 000 человек занимался недвижимостью в той или иной форме. На самом пике роста «риэлторы медленно пробирались сквозь толпы на Флеглер-стрит… выкрикивая свои предложения под аккомпанемент музыки оркестров, которые нанимались крупными застройщиками… Временами из-за большого количества риэлторов по тротуарам нельзя было пройти»[40]. Агенты предлагали проспекты уже на вокзалах, едва сойдя с поезда. Газеты кишели объявлениями о недвижимости. К концу 1925 года ежедневные выпуски Miami Herald, которые до этого состояли не более чем из 20 страниц, «потолстели» до 88 страниц.

Появился дефицит рабочей силы, несмотря на приток строителей, многие из которых жили в палатках. Джордж Меррик, продемонстрировав свой талант к продвижению проектов, построил палаточный лагерь на 375 палаток на окраинах своего участка и назвал его Cool Canvas Cottages at Coral Gables (великолепные парусиновые коттеджи в Корал Гейблс). Дефицит рабочей силы сопровождался дефицитом строительных материалов, который усугублялся решением железнодорожной компании Florida East Coast Railway наложить мораторий на новые поставки. Кроме того что сортировочная железнодорожная станция Майами была забита 2200 грузовыми вагонами, движению поездов мешали отчаянные попытки перегруженной железной дороги проложить вторую колею. Поскольку железнодорожные поставки «встали», к доставке строительного материала были привлечены пароходы и парусные суда. Вскоре доки Майами и Майами-Бич были настолько загромождены, что разгружать грузы стало невозможным. В сентябре пароходные компании последовали примеру железной дороги и наложили эмбарго на поставки мебели, строительной техники и строительных материалов.

Все это говорило о том, что пузырь скоро лопнет. Что стало причиной того, что он лопнул, точно сказать нельзя, как и всегда в случаях с пузырями. Возможно, одной из причин стала коррекция на фондовом рынке: индекс S&P Composite упал на 11 % в период с февраля по май 1926 года. Нетипично холодная зима, за которой последовало жаркое лето, не убедило покупателей жилья во Флориде в умеренности климата. В декабре 1925 года тропический циклон разрушил первозданные северо-восточные пляжи штата, чем нанес рынку в буквальном смысле слова очередной удар. Затем последовал ураган 4-й категории, который американское Метеорологическое управление назвало «возможно, самым разрушительным ураганом за всю историю США», – он ударил по Майами 18 сентября 1926 года. Во время наводнения погибли три жителя Майами-Бич, еще сотня – в самом Майами[41]. С загородного дома Карла Фишера сорвало крышу. Конгрегационалистская церковь в Коралл Гейблс стала центром оказания помощи, хотя Джордж Меррик предназначал ее несколько для других целей.

Тем временем обеспокоенность ситуацией во Флориде перекинулась и на другие штаты. Двадцать тысяч жителей Саванны (Джорджия) двинулись во Флориду, привлекаемые ростом на рынке недвижимости, чем обеспокоили членов городского совета. Инвесторы, жаждущие вложиться в недвижимость Флориды, сняли со сберегательных вкладов в Массачусетсе около 20 млн долл. Банкиры северо-восточных штатов и на Среднем Западе стали опасаться потерять депозиты и доходные активы.

Обеспокоенные оттоком населения и депозитов, а также благополучием жителей, власти критиковали такие «перегревы». Банкиры в Огайо разместили в газетах объявления, предупреждающие об опасности вести бизнес с флоридскими застройщиками. Начальник управления торговли штата Сайрус Лохер и шериф Норман Бек самоотверженно поехали во Флориду, чтобы из первых рук узнать, что происходит на рынке. В целях защиты интересов мелких инвесторов они порекомендовали запретить компаниям, продающим ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью Флориды, вести бизнес в их штате. Законодательное собрание штата послушно приняло закон, запрещающий подобную практику[42]. Антифлоридская пропаганда утверждала даже, что в штате невозможно найти хорошее мясо и что опасные рептилии угрожали безопасности крупных населенных пунктов[43]. Ассоциация частных предприятий Better Business Bureau в США, расследующая ситуацию на рынках Флориды, обнаружила признаки распространенного мошенничества и была готова опубликовать свои выводы. Арест и судебное преследование Понци тоже сделали плохую рекламу штату.

Как это обычно бывает на рынках недвижимости, сначала упали объемы сделок, а через некоторое время и цены. Доходы местных правительств резко снизились, амбициозные муниципальные проекты в сфере строительства были заброшены. Финансовые последствия не заставили себя ждать. Объемы безналичных расчетов между банками в Майами сократились на две трети[44]. Сто пятьдесят банков во Флориде и соседней Джорджии обанкротились – большинство из них были членами сети Манли-Энтони, названной так из-за того, что все эти банки принадлежали или находились под контролем двух банкиров – Джеймса Р. Энтони и Уэсли Д. Манли, бизнес которых был сильно завязан на спекуляциях в сфере недвижимости, и не в последнюю очередь в форме инвестиций в проект Корла Гейблс Дэвида Меррика[45]. Убытки вкладчиков составили около 30 млн долл. Сам Манли был арестован за участие в мошеннических сделках в попытке спасти оставшиеся активы от конкурсного производства. Во время его защиты адвокаты ссылались на психическое расстройство клиента.