Престижность района и экологичность:

Расположение дома в престижном районе увеличивает его ликвидность.

Экологичность района, наличие зеленых зон и парков рядом с домом увеличивают стоимость недвижимости.

Транспортная доступность:

Важно оценивать, насколько легко можно добраться от дома до центра города или других ключевых точек, особенно в часы пик.

Инфраструктура дома:

Наличие закрытой территории, детских и спортивных площадок, а также магазинов, кафе и сервисных служб вблизи увеличивает привлекательность дома.

Парковочные места и их доступность также важны, поскольку многие семьи владеют автомобилями или пользуются каршерингом.

Интерьеры и состояние подъезда:

Наличие консьержа и чистота подъезда могут значительно повысить стоимость объекта.

Важно также обращать внимание на состояние подъезда, наличие недавно сделанного ремонта и общее состояние соседних квартир.

В рамках этого анализа также стоит рассмотреть особенности старого фонда в больших городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, где даже старые здания могут быть высоко ценными, если в них проводился капитальный ремонт.

Такой комплексный подход помогает не только выбрать подходящий объект для флиппинга, но и минимизировать риски, связанные с долгосрочной реализацией объекта на рынке.

При анализе квартиры для флиппинга важно учитывать ряд характеристик, каждая из которых влияет на её привлекательность и ликвидность на рынке:

Этажность:

Квартиры на первом этаже обычно менее желательны и имеют нижнюю цену по сравнению с квартирами на более высоких этажах, особенно если последние имеют привлекательные виды из окон.

Если в доме нет лифта, верхние этажи, особенно в пятиэтажках, также могут быть менее ликвидными, так как доступ к ним менее удобен.

Количество комнат и площадь:

Большие квартиры с несколькими комнатами обращаются к ограниченной аудитории, так как их стоимость выше, и они подходят в основном для больших семей.

Более маленькие квартиры, такие как студии или однокомнатные, обычно имеют большую аудиторию потенциальных покупателей и быстрее продажи.

Планировка:

Эргономичность планировки чрезвычайно важна: необходимо, чтобы каждый квадратный метр был использован рационально.

Например, вы приобрели квартиру площадью 50 метров, из которых 10 метров абсолютно непригодны для использования. Нельзя ничего поставить из мебели, ни какое-то устройство уместить. Поэтому простое перемножение средней рыночной стоимости квадратного метра на 50 метров будет некорректным. Конкурентные предложения, например, квартиры меньшей площадью на 5-7 метров, могут стоять гораздо дешевле, но при этом их площадь полностью задействована. В результате все потенциальные покупатели будут предпочитать эти квартиры, и вам придётся снижать цену для продажи вашей квартиры.

Наличие смежных комнат может снизить привлекательность квартиры, так как многие покупатели предпочитают изолированные комнаты.

Форма комнат также играет роль: стандартные прямоугольные комнаты предпочтительнее нестандартных конфигураций, таких как шестиугольные или трапециевидные.

Эти аспекты существенно влияют на возможность быстрой продажи квартиры после флиппинга и на общую доходность инвестиций. Подходящая квартира должна сочетать в себе хорошую локацию, современные удобства и планировку, которая будет привлекательна для широкого круга покупателей.

При выборе квартиры для флиппинга, важно тщательно оценить наличие и законность перепланировок. Если перепланировка уже выполнена, нужно проверить, была ли она узаконена и соответствует ли законодательным нормам. Например, объединение кухни с гостиной при наличии газовой плиты на кухне часто является незаконным.

В случае отсутствия перепланировок, потенциальная возможность их выполнения также может быть плюсом. Например, объединение маленькой кухни с соседней комнатой для создания просторной кухни-гостиной может значительно повысить привлекательность квартиры.

Площадь и форма кухни также имеют важное значение. Большая кухня, позволяющая эффективно организовать кухонное пространство, увеличивает ликвидность квартиры, в то время как маленькие кухни, где едва помещается стол на два места, могут снизить её привлекательность.

Высота потолков также играет роль: квартиры с высокими потолками обычно более желанны и ликвидны. Ориентация окон тоже важна: окна, выходящие в тихий, зелёный двор, предпочтительнее, чем окна, выходящие на шумную дорогу.

Наличие балкона или лоджии существенно влияет на решение потенциальных покупателей. В России многие считают балкон дополнительным помещением, что делает его наличие значительным преимуществом при продаже.

Состояние квартиры, хоть и не является решающим фактором для покупки с точки зрения флиппинга, важно для понимания экономических затрат на ремонт и подготовку квартиры к продаже.

Перейдем к следующим важным характеристикам: инфраструктура и социальная среда. Важно, чтобы вокруг дома, где планируется покупка квартиры, была хорошо развита инфраструктура. Обращайте внимание на наличие в шаговой доступности больших гипермаркетов, спортзалов, торгово-развлекательных комплексов, школ, детских садов, поликлиник и больниц. Чем лучше развита инфраструктура и чем ближе она к дому, тем это положительно сказывается на ликвидности приобретаемого объекта.

Также важно анализировать конкурентную среду. Необходимо понимать, сколько аналогичных объектов выставлено на продажу в ближайшем окружении.

Пример: вы купили квартиру в девятиэтажном доме, сделали качественный ремонт и выставили квартиру на продажу по цене около 9 миллионов рублей. Однако, в пяти минутах езды на автомобиле от вашего объекта активно развивался новый район с большим количеством новостроек, где квартиры с аналогичными характеристиками стоили от 9,2 до 9,7 миллионов рублей. Это обстоятельство создает конкуренцию с новостройками и негативно отражается на ликвидности вашего объекта.

Поэтому, приобретая квартиру, всегда важно оценивать не только сам объект, но и то, что происходит в его районе и какие проекты строятся или планируются поблизости.

Финальная составляющая анализа объекта для флиппинга – это юридический анализ документов. На этом этапе внимательно изучаем историю прав на объект: количество переходов прав, кто и как долго был в нем прописан, какие документы подтверждают права на квартиру, наличие обременений. Эти факторы могут существенно повлиять на ликвидность объекта.

Первый – это свободный рынок, где размещаются объявления по продаже квартир: Циан, Avito, Яндекс. Недвижимость, Домклик и ряд локальных порталов в каждом регионе. Затем, в зависимости от платформы, можете использовать различные фильтры для поиска нужных объектов.

Если вы только начинаете заниматься флиппингом, рекомендую начать с поиска объекта в той локации, которую вы хорошо знаете. Например, если вы живете в определенном районе и хорошо знаете его особенности, такие как инфраструктура, транспортная доступность, и особенности домов, это может сильно помочь. Знание местности позволяет более точно определить ликвидность той или иной квартиры, что является ключевым при выборе объекта для инвестирования.

Процесс начинается с установления фильтров в поисковиках, основываясь на характеристиках локации, которые были описаны ранее. Поисковик выдаст список объектов, соответствующих заданным параметрам.

Затем следует оценка стоимости: если объект подходит по характеристикам, нужно анализировать его с точки зрения ценообразования. Можно использовать фильтры сортировки для ранжирования объектов от самого дешевого до самого дорогого и выбрать наиболее подходящий для дальнейшего анализа.

Текст предоставлен ООО «Литрес».