Согласитесь, вот кто не мечтает иметь в собственности несколько квартир? В одной жить, остальные сдавать, получая приличный пассивный доход. А может быть, покупать новостройки на старте продаж и, дождавшись введения дома в эксплуатацию и заселения, продавать на один-два миллиона дороже? В недвижимости существует много сценариев и стратегий, которые мы будем рассматривать в этой книге. Поговорим о том, как найти выгодные варианты и просчитать рентабельность еще до сделки. О тренде последних лет – малогабаритных студиях, спрос на которые со стороны арендаторов растет нереальными темпами. О том, как быстро и бюджетно сделать «ремонт мечты» и заставить потенциального квартиросъемщика ахнуть от восторга.

Я представляю, как сейчас вздохнули некоторые из вас, читая эти строки. Покупка недвижимости – это прекрасно! Но где взять такие деньги? Подождите, не закрывайте книгу и не ставьте ее обратно на полку!

Общаясь с учениками, приходящими на мои семинары, я часто удивляюсь тому обстоятельству, что многие, жалующиеся на жизнь и низкий доход, обладают возможностями, которые никак не используются. Хотя при определенных усилиях и диверсификации активов можно повысить свой уровень жизни в несколько раз.

Кто-то не знает, что делать с доставшейся от бабушки старой квартирой на окраине Москвы и сдает ее за копейки, так как на ремонт нет денег. Не задумываясь, что разумнее продать такой обшарпанный актив, а на вырученные от продажи средства купить две небольшие студии в новом жилом комплексе, сделать стильный дизайн и сдавать уже не за 30 тысяч рублей, а за 50 тысяч каждую. Квартира в регионе, старый дачный участок, на котором был последний раз два года назад и который зарос бурьяном выше человеческого роста. Все это активы, которые можно продать и пустить в дело.

Кто-то накопил один-два миллиона рублей и держит их на банковском вкладе под 4 % годовых, хотя с помощью такого инструмента, как ипотека, даже с этой суммой можно вполне успешно войти в арендный бизнес. И не только сохранить сбережения, но и через двадцать-тридцать лет получить в собственность ликвидный объект недвижимости ценой в семь-восемь миллионов рублей, так как ежемесячный платеж по ипотечному кредиту будет покрываться арендной платой квартиросъемщика. Неужели такое возможно? В случае правильных инвестиций в малогабаритные студии этот сценарий более чем реален.

За несколько лет работы консультантом по финансовой грамотности и инвестициям в недвижимость я собрала более 150 кейсов своих учеников. Каждая история требовала индивидуального подхода и решения. Среди моих клиентов – жители столиц и небольших региональных городов, молодежь и люди пенсионного возраста, мужчины и женщины. Собирая свою первую группу, я даже сама не представляла, насколько разные люди делают свои первые шаги на пути к созданию источника пассивного дохода и статуса рантье.

Да и мой собственный кейс весьма показателен. Когда спрашивают, что было самым сложным на моем пути в бизнес, я отвечаю, что самое сложное – выйти из матрицы, в которую загнали в детстве. Положить на полку свой диплом хирурга-онколога, кандидатскую диссертацию, оставить место главврача крупной коммерческой клиники Нижнего Новгорода и поменять белый халат на планшет и строительную рулетку в сумке. Приехать в 48 лет в Москву и создать успешный бизнес с нуля. Надеюсь, моя история станет хорошим примером того, что жизнь можно начать заново в любом возрасте.

Разумеется, за эти годы я прошлась по всем возможным граблям и набила множество шишек, но заработала бесценный опыт, которым с удовольствием готова делиться. Мы разберем опасности, которые могут подстерегать начинающих рантье, и изучим правила, которые помогут чувствовать себя уверенно и свести риски инвестирования в недвижимость к нулю.

Когда-то, много лет назад, сделать первый шаг мне помогли книги Роберта Кийосаки[4]. Теперь я отдаю долг Вселенной и пишу собственную книгу. Я буду счастлива, если она кого-то мотивирует не бояться менять жизнь и начинать строить свое благополучие прямо сейчас.

Мое детство прошло в Йошкар-Оле – маленьком, сонном городе, где «новостью года» становилось открытие нового Дворца культуры или пожар на местном складе рабочей одежды. Жизнь большинства горожан развивалась по стандартному сценарию. Многие даже не думали о том, как велик и интересен мир вокруг. Большинство моих одноклассниц мечтали выйти замуж, нарожать детей, на старости лет переехать жить на дачный участок, чтобы целыми днями возиться с огородом и внуками. Забегая вперед – у многих мечты сбылись.

Меня же всегда интересовала жизнь больших городов. Когда в нашей школе организовывали экскурсии в Ленинград или Москву – я первая записывалась и с нетерпением ждала поездки. Для меня такие путешествия были сродни полетам на другую планету: огромные здания, театры, музеи. Красивые, бегущие по своим делам люди. Я вдыхала воздух успеха и хотела, вот так же как они, жить в столице и бежать по своим делам по широким проспектам. А еще лучше – ехать на красивой, блестящей машине. Но это были лишь мечты. Поездки заканчивались, и я возвращалась домой, в Йошкар-Олу. Где из всех развлечений были лишь походы в кино и книги, которые удавалось раздобыть в нашей библиотеке. В то время я зачитывалась всем, что попадало под руку – и производственной прозой про рабочих на заводах, и русской классикой, и зарубежными романами. Последние были окном в богатую и красивую жизнь, которая текла где-то далеко. Люди путешествовали, смотрели мир из иллюминатора самолета или океанского лайнера, ездили на приемы и балы, покупали модную одежду и ужинали в ресторанах. Это было так захватывающе и непохоже на жизнь моих соседей и друзей, что сердце билось чаще и я была готова к любым трудностям, чтобы вырваться из сонного царства и стать такой же, как героини любимых книг. Уже тогда я поняла ценность денег, на которые можно покупать все эти платья, путешествия и дома. Но я не представляла, кем же надо стать, чтоб столько зарабатывать? Известной актрисой? Диктором? Директором магазина?

В одной из книг меня заинтересовало место действия – «доходный дом». От слова веяло чем-то загадочным и даже неприличным. Перед глазами вставали картинки разгульных купцов в шубах, тройки лошадей, цыган и красивых женщин. Но все оказалось проще и сложнее: доходный дом – это дом, разделенный на квартиры, которые сдавались в аренду на длительный срок. И принадлежало все здание одному человеку. Для меня, выросшей при СССР, это было непостижимо и просто не укладывалось в голове. Как так, целый дом? И не государственный, в который селили сотрудников предприятий, а частный? То есть можно было выбрать квартиру, перевезти мебель и жить в самом центре города без многолетних очередей на улучшение жилищных условий. А где же люди брали столько денег? А сколько же ежемесячно зарабатывал хозяин этого дома?

Как-то раз, когда мне было лет четырнадцать, я поделилась своими мыслями о доходном доме с мамой. Она, известный в нашем городе врач-гинеколог, оторопело посмотрела на меня и сказала: «Фу, какая гадость! Как ты можешь думать об этом? Ты должна думать об учебе и о том, чтобы работать, принося пользу другим людям. Мне стыдно, за тебя, Света!» Родители и не скрывали, что видят во мне продолжение семейной династии, будущую коллегу и подспорье в их нелегком труде врачей.

Так как я из медицинской семьи, то все разговоры дома по вечерам были так или иначе связаны с медициной. Какие сегодня были пациенты, что произошло на дежурстве, какие козни строило начальство. А мне отчаянно хотелось выбраться из этого замкнутого круга: дом-больница-дом-поликлиника. Не могу сказать, что мы жили бедно, вовсе нет. У нас была хорошая квартира в центре, обставленная румынской мебелью. Холодильник забит продуктами, которыми благодарные пациенты – директора продмагов – снабжали моих родителей. За стеклянными дверцами буфета поблескивали хрустальные вазы и ряды бутылок с коньяком и рижским бальзамом.