Вопросы:

1. Какова правовая природа заключенного между сторонами договора? Применимы ли нормы о купле-продаже к данному договору?

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 5

ПАО «Машиностроительный комбинат» заключило с ООО «Протон» договор аренды пустующего цеха для размещения в нем производства мебели. В договоре было указано, что он действует до момента возникновения у завода производственной необходимости в использовании указанного цеха.

Спустя три года ПАО «Машиностроительный комбинат» заключило договор на поставку крупной партии оборудования для АО «Северо-восточная горнодобывающая компания». В этой связи 1 марта 2018 года генеральный директор ПАО «Машиностроительный комбинат» направил ООО «Протон» письмо, полученное адресатом 9 марта 2018 года, в котором извещал арендатора о расторжении договора аренды цеха и о необходимости в месячный срок освободить арендуемое здание, поскольку заключенный его организацией договор требует установки дополнительного оборудования, которое можно разместить только в данном цехе. Задержка в освобождении цеха повлечет для арендодателя убытки, которые будут возложены на арендатора.

Поскольку ООО «Протон» не освободило занимаемый цех, 10 июня 2018 года ПАО «Машиностроительный комбинат» обратилось в суд с иском к ООО об освобождении им арендуемого здания в связи с истечением срока аренды и возмещении убытков, причиненных невозможностью использовать данное здание.

В суде представитель ООО «Протон» заявил, что требования арендодателя неправомерны, поскольку он не доказал наступления обстоятельства, с которым связано окончание срока действия договора аренды – возникновения производственной необходимости в использовании цеха. В частности, генеральный директор арендодателя отказался ознакомить арендатора с содержанием договора, заключенного им с АО «Северо-восточная горнодобывающая компания», ссылаясь на коммерческую тайну. Также арендодателем не было предоставлено экономическое обоснование потребности использования им цеха для собственных нужд.

Вопросы:

1. Определите нормы права, регулирующие возникшие отношения.

2. Оцените доводы сторон. Какое решение должен вынести суд?

Задача 6

ПАО «ОМЕГА ПЛАЗА» (арендодатель) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО «Ромашка» (арендатору) о признании договора аренды здания незаключенным и выселении ответчика из занимаемого здания. В обоснование своих требований арендодатель указал, что полагает не согласованным условие о цене в оспариваемом договоре. Арендатор против удовлетворения исковых требований возражал, полагая, что данное условие согласовано, поскольку в соответствии с пунктом 3.2 заключенного сторонами договора аренды здания арендатор обязан в качестве арендной платы в установленные сроки оплачивать коммунальные и прочие целевые услуги.

Вопросы:

1. Является ли условие о цене существенным для договора аренды здания и сооружения?

2. В какой форме может быть установлена арендная плата в договоре аренды?

3. Является ли оспариваемый ПАО «ОМЕГА ПЛАЗА» договор аренды здания заключенным?

Задача 7

ПАО «Строймонтаж» (арендодатель) заключило с АО «Луч» договор аренды нежилого помещения, условиями которого было предусмотрено право арендатора (ООО «Луч») сдавать арендованное помещение в субаренду.

АО «Луч» провело переговоры с ООО «Инвест-сервис» о сдаче ему в субаренду указанного помещения.

Через два дня после проведения переговоров АО «Луч» получило от ПАО «Строймонтаж» уведомление, в котором арендодатель, сославшись на ст. 157.1 ГК РФ, сообщил об отзыве предварительного согласия на субаренду.

Несмотря на это, АО «Луч» заключило договор субаренды данного помещения с ООО «Инвест-сервис».

В связи с этим ПАО «Строймонтаж» обратилось в арбитражный суд с иском к АО «Луч» о расторжении договора ввиду существенного нарушения арендатором условий договора аренды.

Суд, рассматривавший данный спор, иск удовлетворил, указав, что положение договора аренды о праве арендатора сдавать арендованное помещение в субаренду следует рассматривать как предварительное согласие арендодателя на передачу помещений в субаренду, а, следовательно, истец был вправе в одностороннем порядке отозвать это согласие. Согласно разъяснениям, приведенным в п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», третье лицо, давшее предварительное согласие на совершение сделки, вправе отозвать его, уведомив стороны сделки до момента ее совершения и возместив им убытки, вызванные таким отзывом.

Вопросы:

1. Как арендатор должен пользоваться арендованным имуществом?

2. Какие требования установлены законодательством к сдаче имущества в субаренду?

3. Чем отличается субаренда от перенайма?

4. Правильное ли решение вынес суд? Дайте обоснованный ответ с использованием материалов судебной практики.

Задача 8

Между администрацией города (арендодатель) и ООО «Витязь» (арендатор) 1 марта 2013 года был заключен договор аренды здания сроком на пять лет.

Договором было установлено, что арендная плата вносится ежемесячно равными частями, не позднее 15-го числа текущего месяца. Договор был зарегистрирован в установленном порядке.

25 мая 2017 года ООО «Витязь» получило письмо от администрации города, в котором было указано, что в нарушение условий договора и норм гражданского законодательства арендная плата арендатором не вносится на протяжении года. По состоянию на 16 мая 2017 года задолженность по арендной плате составляет 2,4 млн. руб. Администрация указала на необходимость в 10-дневный срок с момента получения настоящего уведомления исполнить обязательство по уплате арендных платежей. В противном случае администрацией будет заявлено в суд требование о расторжении данного договора.

Платежным поручением от 2 июня 2017 года ООО «Витязь» оплатило задолженность. Однако 20 июня администрация города обратилась в арбитражный суд с иском к ООО «Витязь» о расторжении договора аренды здания в связи с систематическими просрочками оплаты арендной платы.

Вопросы:

1. В каких случаях возможно расторжение договора аренды по требованию арендодателя?

2. Удовлетворит ли суд иск? Дайте мотивированный ответ.

Дополнительные задания и задачи

1. АО «Манускрипт» предоставило индивидуальному предпринимателю Сергеевой А.Н. в аренду сроком на три года нежилое помещение для открытия в нем магазина. Арендная плата согласно договору должна уплачиваться ежемесячно. Через год после подписания договора Сергеева перестала вносить арендную плату, хотя и продолжала пользоваться помещением.

Поскольку на неоднократные телефонные звонки и обращения по электронной почте с напоминаниями о необходимости исполнять свои обязательства по договору Сергеева не реагировала, спустя два месяца АО «Манускрипт» направило Сергеевой письмо с требованием незамедлительно погасить возникшую задолженность по арендной плате и уплатить предусмотренную договором неустойку, предупредив, что в противном случае будет вынуждено обратиться в суд.

В ответ Сергеева направила арендодателю письмо, в котором сообщила, что данное помещение ей больше не требуется, через месяц она закрывает магазин и прекращает пользоваться данным помещением. При этом платить арендную плату и неустойку она отказывается, потому что договор не был зарегистрирован в предусмотренном законом порядке, а, следовательно, никак ее не связывает. Более того, она намерена сама обратиться в суд с иском к АО «Манускрипт» о возврате ранее уплаченной ею арендной платы как неосновательного обогащения.

Вопросы:

1. Каковы последствия отсутствия государственной регистрации данного договора?

2. Вправе ли Сергеева односторонне прекратить договорные отношения? Обоснованы ли ее заявления?