Все эти положения существуют в действительности и частью держатся обычаем, частью перешли в закон. Рассматривая их поодиночке, можно подметить сходство их то с тою, то с другою формой землевладения, выработанными римским правом и законодательствами новых христианских народов; но взятые в совокупности, они представляют особливый гражданский институт, не похожий на все известные доселе и всего менее на личную собственность. Как же после этого не сказать, что общинное землевладение может сохраниться, несмотря на прекращение переделов, устранение чересполосицы и отмену права каждого из членов общины на равный надел землею!
Но всего любопытнее и поразительнее то, что общинное землевладение, которое обыкновенно считается запоздалым остатком варварских времен, уделом безличных масс, не представляет, за устранением названных выше несущественных его принадлежностей, ни одного положения, которое, бы не подходило под правила любого гражданского права, наиболее благоприятствующего личной независимости и свободе.
Многие найдут это мнение или ложным, или, по крайней мере, преувеличенным; а между тем, это истина неоспоримая.
Говорят: безвозмездный отвод земляного пая есть благодеяние, которое не подходит ни под какие юридические правила, и возможно лишь до тех пор, пока есть довольно земли для такого рода благотворений. Увеличится, народонаселение, вздорожает земля, и тогда оно по необходимости прекратится. Придется и с этим распроститься, как с переделом участков и равным наделом землею всех членов общины.
Это замечание основано на очевидном недоразумении. Нельзя называть благодеянием или благотворением отвод земли, с обязанностью платить за то подати и отправлять повинности. Правда, исправное отправление их ничем не обеспечивается. Но разве это благотворение? Это кредит, к развитию которого стремятся все законодательства в мире, видя в нем один из могущественнейших двигателей промышленности и благосостояния. И надобно сказать, что кредит, оказываемый владельцу общинной земли, далеко еще не такой рискованный, какие встречаются в Европе, где считать умеют.
Скажут: чем оправдать правило, что за участок, оставляемый членом общины, последняя не дает ему никакого вознаграждения? Какая же тут справедливость! Крестьянин владел участком, может быть, несколько поколений сряду, улучшил, удобрил его, положил в него труд и капитал -- и все это он должен оставить даром, безвозмездно! Это, очевидно, отнимает у него всякое поощрение улучшать свое хозяйство и заставляет хозяйничать кое-как, спустя рукава, жить со дня на день.
Кажется, будто это действительно так; а взгляните поближе: на деле оказывается совсем другое.
Все знают, что такое договор об отдаче земли в содержание из выстройки: хозяин предоставляет свой участок другому лицу с условием, чтоб он выстроил на нем такое-то строение; по истечении определенного числа лет участок возвращается в полное распоряжение и собственность хозяина, и вместе с ним поступает в его собственность безвозмездно и поставленное на нем строение. Что мы тут видим? Наниматель участка положил на него труд и капитал и оставляет их, по истечении срока, хозяину, без всякого вознаграждения. Мне возразят: за то наниматель и не платит в таком случае хозяину наемных или арендных денег. Действительно, иногда не платит, но иногда платит, смотря по обстоятельствам и условию. Примеров подобных сделок множество. Таковы: отдача земли по берегу реки, из выстройки мельницы, даже завода; отдача в содержание фабрики, требующей капитальных исправлений. В огромных размерах те же начала лежат в основании условий правительства с частными лицами и компаниями о постройке железных дорог, которые, по истечении известного срока, обращаются в собственность государства безвозмездно. Но оставим эти примеры, возьмем отдачу внаем и арендование земель -- формы договоров, имеющих некоторые общие черты с раздачею участков из общинных земель. Ни в римском, ни в германском, ни во французском праве нет правила, чтоб арендатор или наниматель земли имел право на какое-нибудь вознаграждение за произведенное им улучшение почвы и усиление ее производительности. (Не говорю о строениях: они и на основании общинного владения считаются личною собственностью крестьянина.) Кодекс Наполеона выражается об этом очень категорически (С. 599): "l'usufruitier ne peut, a la cessation de l'usufruit, reclamer aucune indemnity pour les ameliorations qu'il pretendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fut augmentee" Правда, Ф. Вальтер, в сочинении своем "System des gemeinen deutschen Privatrechts", 1855, стр. 580, называет, в числе прочих, особенную форму поземельных отношений между владельцами и крестьянами в Германии, именно временный колонат (Colonat-recht auf Zeit), в силу которого собственность на землю принадлежит господину, а временное пользование и право собственности на сделанные в ней улучшения (Besserungen) крестьянину. Однако из описания этой формы землевладения видно, что господин обязан вознаградить крестьянина, когда отказывает ему или его наследнику в пользовании землею.
Но чтоб он был к тому обязан, когда крестьянин добровольно отказывается от участка, этого не сказано и ни из чего заключить нельзя. Мне, пожалуй, укажут на целое учение о Meliorationen, об accessiones, об impensae и ехpensae, то есть об улучшениях, сделанных в вещи, издержках, употребленных на нее или по поводу ее, за которые хозяин обязан дать содержателю или владельцу вознаграждение. Но когда существует эта обязанность? Тогда лишь, когда хозяин возвращает вещь из чужого владения или пользования, законного или незаконного, добросовестного или недобросовестного, особливо же когда он разрывает договор о пользовании землею, что в некоторых случаях допускается; но никогда не применяется это правило к случаям добровольного отказа арендатора или нанимателя от взятого им в содержание участка.
Что постановили законодательства, то подтверждает и простой здравый смысл. Когда я спокойно владею или пользуюсь землею в качестве арендатора на более или менее продолжительный срок, я могу, соображаясь с этим сроком, найти для себя выгодным, в течение первых лет арендного содержания, не только не получать никакого дохода от заарендованной земли, но даже положить в нее труд и капитал, ибо рассчитываю в остальные годы арендного срока воротить все издержки и сверх того получить барыш. Если посреди этой моей операции, когда сделаны затраты, а выручка еще впереди, у меня вдруг отнимут аренду, понятно, что мне по всей справедливости следует вознаграждение, потому что я улучшил землю, увеличил ее капитальную ценность, сделал ее способною дать больший доход, в чистый себе убыток. А если я владел землею не в качестве арендатора, а в качестве собственника, тем более следует, потому что я мог рассчитывать свои хозяйственные обороты на весьма длинный, даже на неопределенный срок. Но если я, срочный или бессрочный арендатор, владел своим участком спокойно, без помехи, и сам, по своим расчетам, оставляю землю, дело представляется уже совсем в другом виде. При верном расчете я успел воротить все мои издержки на улучшение земли и получил сверх того прибыль; неверен был мой расчет -- никто, как я сам, и не виноват в том. Итак, хозяин, получая свою землю улучшенною, конечно, в выигрыше, но и я, если вел умно свои дела, не в проигрыше. За что же вознаграждать меня? А за ошибки, промахи, неудачи никого не вознаграждают. Это также общее правило. Наконец, заставить хозяина вознаграждать арендатора за сделанные им улучшения было бы во многих случаях явною несправедливостью. Арендатор может иногда сделать такие улучшения, что у хозяина земли и состояния не хватит заплатить за них. Что ж тогда делать?
После всего сказанного, едва ли стоит опровергать мысль, будто бы безвозмездное возвращение хозяину улучшенной арендатором земли отнимет у последнего побуждение и охоту заняться хозяйством на снятом участке как следует. Если он займется им, то уж конечно не ввиду вознаграждения со стороны хозяина, а ввиду тех выгод, которые сам надеется извлечь из аренды при помощи сделанных им улучшений. В самом деле, крайне слабоумен должен быть арендатор, который согласится лучше довольствоваться ничтожным доходом от аренды, чтобы только хозяину не достались даром сделанные им улучшения. Большинство рассуждает так: лишь бы мне побольше извлечь выгод, а получил я их -- какое мне дело, что другому стало от этого хуже или лучше?
