Все права защищены.

Никакая часть данной книги не может быть воспроизведена в какой бы то ни было форме без письменного разрешения владельцев авторских прав.

Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.

© Павел Яншевский, 2022

© Оформление. ООО «Манн, Иванов и Фербер», 2022

Я довольно давно, буквально через несколько лет своей карьеры в продажах, сменил ее на карьеру в недвижимости. И если в силу возраста я не застал 1990-е, то 2000-е я уже провел с головой в этом рынке. С тех пор как моего понимания бизнеса стало хватать для чтения литературы и анализа происходящего вокруг (а это произошло не то чтобы сразу), я всегда удивлялся, почему у нас так плохо с культурой потребления недвижимости. В 1990-х годах все рынки в России, которых в СССР не было: торговля, маркетинг и реклама, фондовый рынок, банковский и многие другие – стартовали с одинаковых позиций. Практически все они сначала развивались благодаря западному опыту, который приносили с собой американские и европейские «бизнес-ковбои». Потом на рынке появились международные компании. В недвижимости это были такие игроки, как турецкий девелопер ENKA и американский Hines, американские консалтинговые компании Cushman & Wakefield, Jones Lang LaSalle и CBRE. Они стали обучать тех, кто работал на рынке недвижимости: своих сотрудников, владельцев зданий, клиентов. Но не широкие массы.

Для всех остальных рынков со временем появилось множество литературы, переводной и российской, курсы и профессиональное образование. О стратегии, лидерстве, маркетинге и личном бренде – на любой вкус. О фондовом рынке – пожалуйста. А о недвижимости – почти ничего. Немногочисленные переводные книги, например «Профессиональный девелопмент недвижимости» Р. Пейзера и Д. Гамильтона[1], явно слишком сложны для человека, покупающего квартиру, или компании, ищущей эффективное разовое решение для своего офиса. Методички из разряда «Ремонт своими руками» и вовсе не стоят упоминания.

Казалось бы, недвижимость всем нужна и важна. Каждый в своей жизни хоть раз сталкивается с вопросами покупки и продажи, аренды, инвестиций в недвижимость. А бизнесмены постоянно имеют дело с недвижимостью: покупают и арендуют склады, офисы, магазины…

Я начал активно изучать западный книжный рынок и обнаружил, что там есть книги для профессиональных девелоперов, для профессиональных риелторов, книги о финансах в недвижимости, книги с лучшими кейс-стадис по чему угодно, книги – пособия по инвестициям для домохозяек и «чайников». Некоторые книги, например «Основы финансирования и инвестиций в недвижимость» (Real Estate Finance and Investments, William Brueggeman), настолько популярны, что прошли 20 переизданий с 1972 года. А у нас ничего этого нет. Очевидно, американский опыт именно в этой сфере не очень применим к российской действительности. Агентская деятельность в Штатах лицензирована, рынки капитала работают иначе, вовлеченность населения в рынок недвижимости значительно отличается от нашей, как и на рынке ценных бумаг. Понятно. Но грустно.

Так появилась идея написать эту книгу – для бизнесменов и бизнесвумен, инвесторов и покупателей, арендаторов и всех тех, для кого недвижимость – это что-то большее, чем крыша над головой. Хочется надеяться, что с помощью этой книги качество принимаемых читателями решений станет выше, а также возрастет эффективность использования недвижимости в собственной жизни и работе.

Я старался написать о недвижимости просто и понятно, чтобы книга была интересна широкому кругу читателей. Хотелось дать полезные и важные знания о недвижимости, но чтобы книга не стала скучным учебником. Чтобы читать ее было интересно, но она не превратилась в развлекательный бизнес-роман. В итоге получился не совсем обычный формат литературы, в котором смешались академические концепции и математические задания, тесты и истории из жизни. Надеюсь, вам понравится.

Я написал эту книгу для непрофессионалов. Прежде всего для владельцев и менеджеров компаний. Ее категория – бизнес-литература, хотя иногда мы будем говорить и о личном. Книга может оказаться полезной и для тех, кто хочет только разобраться в вопросах, связанных с личным жильем. Также я буду рад, если профессионалы рынка – девелоперы, строители, консультанты, продавцы и управляющие – найдут для себя в книге что-либо интересное и поделятся со мной своими наблюдениями и идеями по ее улучшению.

Не очень часто в последнее время я встречаю в книгах раздел «Благодарности». Но не будь тех людей, которые помогали мне словом, делом и своей бесконечной энергией, не было бы и этой книги. Так что сама книга просто обязана подвинуть свое основное содержание и дать немного места их именам.

Прежде всего я благодарен своей семье – жене Валерии и детям Августе, Артему и Алисе. Если бы не энергия моей Леры, ее поддержка и иногда любящие пинки, я бы писал эту книгу не год, а все десять. А благодаря Августе и нашему решению провести первый год ее жизни в изоляции на Бали у меня появилось время писать. Кроме того, мои дети – моя основная мотивация делиться знаниями. Надеюсь, что в свое время моя книга пригодится в жизни и им тоже.

Катя Иноземцева и Дима Юрченко – наши друзья, которые буквально столкнули меня с места и дали импульс к написанию этой книги, а также помогали на протяжении всего процесса советами и идеями. Спасибо им за это!

Мои родители Нина и Андрей Яншевские и мои дедушки и бабушки Анатолий и Александра Мозжухины и Владимир и Лариса Яншевские привили мне любовь к чтению с самого детства. Жаль, моих бабушек и дедушек уже нет с нами, но я люблю их так же сильно, как и раньше. Все они – люди с высшим образованием, профессора университетов и руководители больших организаций – всегда были очень читающими и думающими. Сложно переоценить их влияние на меня как на автора, точно так же как сложно переоценить вклад всех писателей, книги которых я прочел до того, как написать свою.

Я благодарен всем своим партнерам по бизнесу – как прошлым, так и нынешним. Отношения с людьми, находящимися в одной лодке с тобой, – очень хороший учитель в жизни и бизнесе.

Я благодарен всем своим профессорам из Московской школы управления «Сколково» и лично Андрею Евгеньевичу Волкову, первому и неповторимому ректору этой школы, человеку, которого я безмерно уважаю и который постоянно помогает мне выходить на новые уровни осознанности.

Я благодарен Александре Галимовой, моему редактору, и Юлии Полозковой, иллюстратору этой книги, которые были со мной весь этот год. Скетчи маркерами от Юлии – моя особая любовь. Именно в этой технике я рисовал бы иллюстрации, если бы делал это сам.

И я благодарен всем моим друзьям и знакомым с рынка недвижимости, вместе с которыми я расту и развиваюсь на протяжении своей карьеры. Будет сложно перечислить их всех: их несколько тысяч. Но я очень рад, что мы друг у друга есть.

Надо сказать, я никогда не планировал становиться ни экспертом в недвижимости, ни писателем. Если что-то из этого и получилось (о писательской стороне судить предстоит вам), то совершенно случайно, хотя и не против моей воли. В детстве я не знал, кем хочу стать: не было грез ни о карьере банкира, ни о космосе. Возможно, потому, что родители не проецировали на меня свои нереализованные мечты, а собственными я тогда еще не обзавелся. Я вырос, пошел по семейным стопам учиться на химика. Но быстро осознав, как и многие в 1990-х годах, что по специальности работать не буду, ушел в торговлю. Продавал разное, от масла танкерами и чипсов до журналов и массажеров. И за несколько лет в одной из российских торговых компаний вырос до руководителя по работе с ключевыми клиентами, которыми тогда были зарождающиеся «Ашаны» и «Перекрестки».