Мы понимаем, что читатели ждут от нас, в первую очередь, не общие понятия, а особенности, секреты и советы. И поэтому именно с них, не откладывая в долгий ящик, мы и решили начать книгу.

Однако это вовсе не значит, что мы оставили без внимания вопросы, связанные с общими понятиями о торгах, правилами участия в них и их правовым регулированием (то есть ту самую учебную, а не практическую часть пособия). Те из наших читателей, у кого такие вопросы возникнут, обязательно найдут на них ответы в Части IV, представляющей собой не что иное, как учебное пособие в вопросах и ответах, посвященное правовому регулированию торгов по продаже недвижимости в Российской Федерации.

Именно поэтому наша книга будет полезна как тем, кто сам намерен участвовать в торгах, так и тем, кто занимается их организацией и юридическим сопровождением: арбитражным управляющим, адвокатам, юристам, риелторам.

И конечно, особенно полезна она будет всем обучающимся по программе профессиональной переподготовки «Специалист по юридическому сопровождению сделок с недвижимостью», для которой она является рекомендованным учебным пособием.

В классическом представлении купля-продажа имущества по свободной (нефиксированной) цене – это результат договоренности сторон, достигнутой в ходе столкновения интересов продавца, который хочет продать подороже, и покупателя, который хочет купить подешевле.

И если в теории такое столкновение интересов должно всегда порождать равновесную, а следовательно, справедливую цену, то на практике все обстоит несколько сложнее.

Это связано в первую очередь с тем, что процесс прямых переговоров предполагает такой важный этап, как согласование цены, а умение торговаться – искусство, которое дано не каждому.

Поэтому теоретически как для продавца, так и для покупателя одним из наиболее эффективных способов определения действительно равновесной рыночной цены должна быть купля-продажа имущества на торгах, которые представляют собой не что иное, как механизм формирования цены, основанный на принципе свободной конкуренции потенциальных покупателей.

Правда, достижение такой равновесной цены и в случае торгов является, скорее, идеалом, к которому следует стремиться, поскольку на практике часто существует целый ряд дополнительных факторов, которые могут ее существенно отклонять как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения (о тех из них, что присущи именно торгам, мы обязательно расскажем вам далее).

Таким образом, скорее, можно сказать, что торги – это способ заставить потенциального покупателя предложить за имущество наивысшую приемлемую для него цену под угрозой приобретения имущества другим возможным покупателем.

И недвижимость в данном случае не является исключением.

Напротив, из-за ее сравнительно высокой стоимости применение механизма торгов для формирования цены недвижимости может быть даже более актуальным, чем для других видов имущества.

Однако не только надежда покупателя или продавца найти наиболее выгодную цену предопределяет заметный рост популярности данного сегмента рынка недвижимости.

Поскольку торги направлены на формирование наиболее высокой продажной цены, именно данную форму заключения договора государство сделало обязательной для тех случаев, когда интерес в продаже имущества по наивысшей цене из частного становится публичным:

• в случае приватизации государственного или муниципального имущества;

• в случае принудительной продажи имущества должника (в ходе реализации заложенного имущества и (или) имущества должника в исполнительном производстве или в процедуре банкротства).

Не секрет, что далеко не всем экономическим агентам и индивидуальным предпринимателям удалось «пережить» последствия тяжелейшего удара, который нанесла пандемия COVID-19 экономике и бизнесу в 2020 г. Поэтому нет ничего удивительного и в том, что в конце 2020-го и в начале 2021 г. значительно выросло число исполнительных производств[2] и банкротных процедур[3], а значит, и число торгов по реализации имущества, в том числе недвижимого.

Существует распространенное мнение: «Покупать недвижимость на торгах стоит только в том случае, если она существенно дешевле рынка».

Получается, что любой собственник, выставляющий свой объект на продажу с торгов, априори рассчитывает продать его дешевле, чем при прямой продаже обычными методами. Но откуда такая благотворительность и кто эти добрые люди?

Может быть, все дело в том, что собственники вынуждены продавать свое имущество с торгов в силу требований законодательства или по каким-то иным причинам? Другими словами, продажа с торгов – это от безысходности и по принуждению?

Так ли это?

Алексей Китов, директор по развитию ООО «Межрегиональная электронная торговая система» (ООО «МЭТС»), утверждает, что в их системе уже много лет сохраняется тенденция к увеличению числа лотов, в которых собственники добровольно решили продать свои объекты недвижимости именно на торгах. Это так называемые коммерческие торги. Причем немало таких объектов, цена на которые в ходе торгов может увеличиться в несколько раз. Одним из показательных примеров, в частности, является продажа земельного участка в восемь раз дороже начальной цены: цена продажи составила 1 340 600 руб. при начальной цене лота в 166 000 руб.

Получается, что большое число собственников идут на продажу своих объектов с торгов именно для того, чтобы продать их как можно дороже.

Почему же тогда покупатели приходят на торги, намереваясь приобрести недвижимость существенно дешевле? Кто же ошибается – продавец или покупатель?

На самом деле правы и те и другие.

Попробуем понять причины, заставляющие покупателей и продавцов приходить на торги с противоположными интересами и заключать взаимовыгодные сделки. Начнем с мотивов продавцов.

Часть собственников вынуждены продавать свою недвижимость на торгах в силу требований закона, но часть это делает абсолютно добровольно.

В зависимости от того, является ли проведение торгов обязательным или выбор такой формы продажи носит добровольный характер, можно выделить следующие три группы[4]:

1) торги проводятся обязательно в случае:

а) приватизации, т. е. продажи государственного и муниципального имущества;

б) продажи имущества должника в ходе исполнительного производства (так называемые публичные торги);

в) продажи имущества несостоятельного должника (банкрота);

2) продажа имущества государственных корпораций, государственных компаний, акционерных обществ с долей участия Российской Федерации более 50 % проводится с торгов почти обязательно.

Дело в том, что таким компаниям государство рекомендует осуществлять продажу по результатам проведения конкурентных процедур с соблюдением принципов публичности, открытости, прозрачности, конкурентности и возмездности в соответствии со ст. 447 и 448 Гражданского кодекса РФ.

И пусть, в отличие от первой рассмотренной группы, проведение торгов в данном случае является необязательным требованием, а лишь рекомендацией, однако, учитывая, что эта рекомендация исходит со стороны государства, к ней стоит прислушаться и продавцам, и покупателям.

Иными словами, в данном случае реализация имущества проходит в добровольно-принудительном порядке;