УДК 336

ББК 65.290

Х17

Халитов, А.

Купить квартиру в Москве. Пособие для инвестора / А. Халитов. – М.: Де'Либри, 2021.

ISBN 978-5-4491-0909-5

Давно думаете о покупке квартиры в Москве? Ищете варианты для инвестиций? Выбор, действительно, не прост. Элегантные доходные дома, грандиозные «сталинские высотки», советские панельные серии и немыслимое разнообразие современных жилых комплексов. Эта книга выступит Вашим гидом. Через пару часов, Вы будете прекрасно ориентироваться в районах внутри и за пределами МКАД, уметь сравнивать квартиры в новостройках и старом жилфонде и оценивать их инвестиционный потенциал.

Автор – практикующий московский риэлтор с 10-летним опытом сделок в новостройках, «вторичке» и коммерческой недвижимости.

© Александр Халитов, текст, 2021

© Де'Либри, издание, 2021

Книг о российском рынке недвижимости бесконечно мало.

Книг о московском рынке нет вообще.

Вернее, не было раньше.

Книга Александра Халитова – первая.

И тем приятнее то, что она очень полная по информации, полезная по применимости и невероятно структурная.

Если вы хотите купить квартиру в Москве, особенно с инвестиционной целью, вам не обойтись без этой книги.

Здесь вы найдёте не только описание серий домов, список основных застройщиков, рекомендации по инвестиционной привлекательности проектов, но и много другой полезной информации.

Нет сомнений в том, что книга может, должна и обязательно будет настольной для всех агентов по недвижимости и инвесторов, которые ставят перед собой большие инвестиционные цели.

Дорогие друзья, благодарю вас за то, что обратили внимание на эту книгу. На ее страницах я постараюсь рассказать Вам всё, что знаю о недвижимости Москвы: правильное районирование, классы жилья, формы сделок, формы доходов от жилой недвижимости, ожидаемая доходность и многое-многое другое.

Но для начала давайте познакомимся. Меня зовут Александр Халитов. Я занимаюсь продажей недвижимости в Москве уже 10 лет. Работал у застройщиков, в крупных агентствах недвижимости, сейчас занимаюсь продажей имущества банков-банкротов в компании Российский Аукционный Дом. За время своей работы продал более 800 квартир в новостройках различных классов; на последнем месте работы у меня лучший результат среди коллег за 2020 год – продажа объектов стоимостью 5,25 млрд рублей (в основном отдельно стоящие здания и земельные участки).

Я не москвич. Приехав в Москву, я столкнулся со значительной неразберихой в классификации районов и жилых объектов. Одна и та же локация носила несколько названий, один и тот же объект недвижимости мог попадать в разные классы, разные риэлторы озвучивали совершенно различные виды доходности по одной и той же квартире и т. д.

Для части москвичей, профессионально занимающихся инвестированием в недвижимость, и опытных риэлторов это не представляло трудности – за годы работы у них сформировалась целостная картина. Но для начинающих риэлторов вроде меня и моих иногородних клиентов нужна была достаточно краткая классификация районов и объектов, позволяющая точно понять, какое именно жилье и в каком районе им подходит.

Для решения этой задачи мне пришлось посетить почти все значимые жилые комплексы Москвы и обойти пешком значительную часть Москвы, ознакомиться с точкой зрения ведущих экспертов рынка, а также освоить «Конструктор карт Яндекс»[1] Карты стали отличным инструментом для презентации и поэтому в этой книге Вы найдете много карт.

Основная задача книги – предоставить возможность каждому читателю самостоятельно подобрать и оценить объект жилой недвижимости. Уже скоро мы с Вами убедимся, что любой потенциальный покупатель неосознанно пользуется так называемым «сравнительным методом ценового анализа». Упрощенно, сравнительный метод предполагает либо выбор наиболее бюджетного варианта из всех предоставленных на рынке аналогов, либо выбор объекта с наилучшими потребительскими характеристиками из аналогов с одинаковой ценой. Т. е. у Вас должна появиться возможность проанализировать максимальное количество жилых объектов в разных районах города и выбрать из них наиболее подходящий. На первый взгляд, это несложная задача, но в случае с жилой недвижимостью Москвы существует ряд нюансов, которые нужно принимать в расчет:

1. Количество объектов. Общее количество жилых комплексов/коттеджных поселков в Большой Москве составляет около 40 000. Т. е. просто для подбора дома Вам нужно иметь возможность каким-то образом проанализировать 40 000 объектов. И только после этого приступить к выбору квартиры в выбранном доме;

2. География. В Москве на данный момент 125 административных районов со средним населением района порядка 120 тысяч человек. Многие районы обладают ярко выраженной индивидуальностью и совершенно не схожи с другими. И Остоженка и Капотня находятся в Москве, но между ними огромная разница. С учетом объема жилфонда и количества населения, в некоторых случаях уместнее рассматривать эти районы как отдельные населенные пункты, нежели районы одного города;

3. Разнообразие жилого фонда. Из-за долгой истории в Москве существуют жилые дома, построенные в разные исторические эпохи: доходные дома конца XIX века, жилые сталинские высотки, около 45 основных серий панельных и кирпичных домов сталинского, брежневского и лужковского периодов и т. д. Анализировать столь разнородные объекты довольно сложно – нужны специальные инструменты.

Для решения этой задачи в книге Вам будет предложен ряд инструментов:

Зонирование Москвы – 3 зоны внутри МКАД и 1 за МКАД;

Районирование – 77 жилых массива внутри МКАД и 16 за пределами МКАД;

Все значимые жилые объекты в каждом жилом массиве Москвы;

Основные серийные проекты сталинского, брежневского и современного периодов;

Серии домов, попавших в программу реновации и список адресов строящегося жилья;

Сводная таблица жилья по 6 основным классам – эконом, комфорт, комфорт+, бизнес, премиум и элит;

Характеристики и классификация многоквартирных домов – дореволюционные доходные дома, «сталинки», «брежневки», современные серии;

Инструменты пространственного анализа;

Основные методы оценки жилых объектов;

Основные ресурсы для поиска и анализа квартир в новостройках и вторичке;

Формулы оценки и расчета инвестиционной привлекательности строящихся жилых комплексов и многое другое.

Через пару часов чтения Вы научитесь использовать книгу как конструктор – выбор жилого массива, выбор класса жилья, подбор конкретного дома, подбор квартиры.

После прочтения книги, Вы будете легко ориентироваться в жилой недвижимости Москвы и сможете самостоятельно проводить оценку объекта в зависимости от расположения и класса.

Благодарю Вас за интерес и приглашаю в увлекательное путешествие по московской недвижимости!

Вы никогда не задумывались, почему Москва появилась там, где она появилась? Что необычного в ее расположении?