Можно ли признать обоснованным принятый Верховным Судом Украины подход с точки зрения «чистой» идеи свободы договора? Несомненно! Ведь по общему правилу нельзя заставить участника гражданских отношений заключить договор против его воли. Другое дело, что в данном случае государство в лице своих органов действовало не вполне добросовестно, вначале изъявляя предварительную волю на дальнейшее вступление в договорные отношения, а в последний момент уклоняясь от решающего шага.
По большому счету здесь можно было бы говорить и об ограничении проявления свободы договора, хотя этот вопрос и требует отдельного исследования.
С другой стороны, сами исковые требования о признании договора заключенным изначально рождались не потому, что в данном случае имело место ограничение договорной свободы, а вследствие того, что восстановление имущественных интересов частных лиц иным способом в нынешних реалиях трудно себе представить, особенно в связи с отсутствием четко прописанного института преддоговорной ответственности.
Однако перипетии «арендаторов» на этом не заканчивались. Предположим, желанный договор аренды был заключен, но со временем истек срок его действия. В соответствии со ст. 764 ГК Украины если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора найма, то при отсутствии возражений наймодателя в течение месяца договор считается возобновленным на срок, который был ранее установлен договором. Эти положения полностью вписываются в рамки свободы договора, поскольку согласно ч. 3 ст. 205 ГК Украины в случаях, установленных договором или законом, воля стороны к совершению сделки может выражаться ее молчанием. Иными словами, своим молчанием на протяжении месяца после прекращения договора арендодатель выражает согласие на продление договора. Никакого принуждения к заключению договора здесь нет и в помине.
Вместе с тем отношения в связи с арендой земельных участков урегулированы Законом Украины от 6 октября 1998 г. № 161-XIV «Об аренде земли», который имеет приоритет над нормами ГК Украины в этой части. Согласно ч. 3 ст. 33 указанного Закона (в редакции до 2011 г.) в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды, при отсутствии письменных возражений арендодателя в течение одного месяца после окончания срока договора он подлежит возобновлению на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Письменное возражение осуществляется письмом-уведомлением.
Как видно, норма ч. 3 ст. 33 Закона вполне созвучна ст. 764 ГК Украины, имеет ту же направленность и аналогичную цель, за исключением, казалось бы, незначительного отличия: вместо слов «считается возобновленным» использовано выражение «подлежит возобновлению». Из-за этого нюанса, с одной стороны, ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» не позволяет говорить о продлении договора аренды на основании молчаливого согласия арендодателя. В то же время, с другой стороны, договор подлежит возобновлению, т. е. явно фиксируется обязанность продлить договор.
Иными словами, установлено ограничение свободы договора: по существу, речь идет о продлении (изменении) срока договора, изменение договора совершается в той же форме, что и сам договор, значит, по логике вещей ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» устанавливает обязанность сторон заключить дополнительное соглашение о продлении срока договора. Так полагали и добросовестные арендаторы, обращаясь с проектами дополнительных соглашений о продлении договоров в органы власти и, вновь не дождавшись ответа, шли в суд с требованиями признать дополнительное соглашение прекращенным, обязать заключить дополнительное соглашение или с другими требованиями, проистекающими, как им казалось, из факта продления договора. Ведь, повторимся, налицо ограничение свободы договора в интересах частного добросовестного лица, выражающееся в обязанности продлить договор.
Тем не менее суды вновь отказывали в защите интересов арендаторов. Мотивами отказа было то, что по смыслу ч. 3 ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» требуется волеизъявление органа власти на продление договора, которое опять-таки совершается путем принятия решения в силу предписаний ст. 116, 123, 124 Земельного кодекса Украины. В свою очередь, заставить орган власти совершить такое волеизъявление нельзя, поскольку он свободен в выборе лица, которому предоставит право пользования земельным участком[130]. Иными словами, защищая интересы органов государственной и местной власти, которые даже при самом настойчивом поиске в данной ситуации достаточно далеки от общественных интересов, суды апеллировали все к той же свободе договора.
Пытаясь решить назревшую проблему, законодатель в феврале 2011 г. излагает ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» в новой редакции. Теперь в случае, если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после окончания срока договора аренды и при отсутствии в течение одного месяца после окончания срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении против возобновления договора аренды земли, такой договор считается возобновленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором. Таким образом, редакция ст. 33 указанного Закона была приведена в соответствие со ст. 764 ГК Украины и с этих пор к продлению договоров аренды земельных участков применимы указанные выше положения о воле на продление договора, выраженной молчанием.
Тем не менее полностью уйти от необходимости оформления дополнительного соглашения в данном случае не представляется возможным, что связано с необходимостью проведения последующих регистрационных действий. Поэтому ст. 33 Закона «Об аренде земли» непосредственно указывает на необходимость подписания дополнительного соглашения о продлении договора аренды, причем прямо устанавливает обязанность ее подписания, сроки исполнения этой обязанности и возможность обжалования в суде промедления в ее подписании. Таким образом, системное толкование положений новой редакции ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» позволяет сделать вывод, что дополнительное соглашение о продлении договора аренды по существу является соглашением о фиксации уже состоявшегося факта продления договора. Опять же, как и в случае со ст. 764 ГК Украины, все нормы остаются в рамках принципа свободы договора и без какого-либо принуждения к вступлению в договорные отношения.
Впрочем, как и ожидалось, органы власти и теперь нередко отказывают в подписании необходимого дополнительного соглашения. Но в данном случае уже Верховный суд Украины не воспринял такую позицию и в полной мере встал на защиту интересов арендаторов. Среди прочего в письме от 1 апреля 2014 г. Верховный суд Украины отметил, что можно согласиться с практикой судов, которые в соответствии со ст. 33 Закона Украины «Об аренде земли» считают заключенным дополнительное соглашение к договору аренды земли о возобновлении этого договора в случае неподписания его арендодателем, если арендатор не позднее чем за месяц до окончания срока договора направил арендодателю письмо-уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды и по истечении срока договора продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель в течение месяца по истечении срока договора не высказал возражений против дополнительного соглашения и предложений об изменении договора[131].
Таким образом, необходимость учета и удовлетворения общественных интересов, несомненно, является важной задачей права. Вместе с тем отнюдь не во всех правоотношениях, отягощенных публичным элементом, действие принципа свободы договора ограниченно. Наоборот, иногда именно свобода договора обеспечивает защиту интересов частных лиц от подавления со стороны органов власти. Поэтому в рамках частноправовых отношений, в которых отсутствуют в чистом виде правовые связи власти и подчинения, принцип свободы договора никогда не будет лишь данью цивилистической традиции.
