Вместе с тем реализация права собственности на землю имеет ряд ограничений. В частности, любой собственник обязан соблюдать установленные для земельного участка целевое назначение, ограничения в обороте и т. д. А в определенных законом случаях частный собственник обязан осуществить отчуждение земельного участка или его части.
В государственной собственности находятся все земли, не принадлежащие на праве собственности гражданам, юридическим лицам либо муниципальным образованиям. Эта собственность имеет два уровня: федеральный и региональный. Общая совместная государственная земельная собственность (федеральная и региональная) не предусмотрена законодательством.
Возникает право государственной собственности на землю в следующих случаях: 1) по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (например, субъект РФ может купить земельный участок у частного лица); 2) при разграничении государственной собственности на землю на федеральную, региональную и муниципальную земельную собственность (такое разграничение началось в 2001 г., после принятия соответствующего федерального закона[10]; ему подлежат все неприватизированные земли); 3) в случае признания земель или земельных участков федеральной или региональной собственностью в силу федеральных законов (так все лесные участки в составе лесного фонда являются федеральной собственностью); 4) при безвозмездной передаче земельных участков из федеральной собственности в собственность субъекта РФ.
Имущественные права и обязанности в отношении земель, находящихся в государственной собственности, приобретают и осуществляют соответствующие органы государственной власти в рамках их компетенции. Как правило, использование находящихся в государственной собственности земель осуществляется путем их предоставления в пользование государственным унитарным предприятиям либо в аренду частным лицам. Также указанные земли могут предоставляться в собственность граждан и юридических лиц или передаваться в муниципальную собственность (право государственной собственности на землю при этом прекращается).
В муниципальной собственности находятся следующие земли и земельные участки: 1) признанные таковыми федеральными законами, а также принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ; 2) право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; 3) приобретенные по основаниям, установленным гражданским законодательством; 4) от права собственности на которые отказались их собственники – частные лица; 5) безвозмездно переданные из государственной собственности (в том числе расположенные вне границ соответствующих муниципальных образований).
Права и обязанности в отношении земель, находящихся в муниципальной собственности, осуществляют органы местного самоуправления, которые могут предоставлять земельные участки гражданам и юридическим лицам, а также совершать с ними иные сделки.
Что касается частной земельной собственности, то ее объектом может быть только индивидуально-определенный земельный участок. Частные лица свободно осуществляют владение, пользование и распоряжение им, но это не должно наносить ущерба окружающей среде или нарушать прав и законных интересов других лиц. Законодательно установлены ряд ограничений для иностранных граждан и юридических лиц – они не могут обладать на праве собственности земельными участками, расположенными на приграничных территориях, из земель сельскохозяйственного назначения, а также находящимися в морских портах.
Основания и порядок приобретения права собственности на земельные участки частными лицами регулируются гражданским законодательством (в частности, глава 14 ГК РФ). Так, земельный участок может быть приобретен в частную собственность: 1) на основании договора; 2) при предоставлении из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности; 3) при наследовании или правопреемстве по отношению к реорганизованному юридическому лицу (прежнему собственнику этого участка); 4) в силу приобретательной давности при условии добросовестного владения в течение 15-летнего срока ранее приватизированным бесхозяйным земельным участком (если же участок не приватизирован, то он не может быть бесхозяйным – это государственная земельная собственность); 5) при внесении в качестве вклада в уставный капитал юридического лица его учредителем; 6) на основании вступившего в законную силу судебного решения.
Находящийся в частной собственности земельный участок может принадлежать как одному лицу (индивидуальная собственность), так и нескольким лицам на праве общей собственности, которые именуются участниками общей собственности, или сособственниками. Общая собственность возникает, прежде всего, на неделимые земельные участки. При этом общая собственность на земельный участок может быть либо совместной, либо долевой. В первом случае участники общей совместной собственности (например, супруги) владеют и пользуются земельным участком сообща (но отдельным соглашением между ними может быть предусмотрен иной порядок). Их доли в праве на участок определяются только в случае выдела или раздела участка (и по общему правилу они признаются равными). В случае же общей долевой собственности на земельный участок каждому из ее участников принадлежит доля в праве на него как на общую вещь, причем такие доли могут быть разными (например, двум братьям принадлежит земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства). Владение, пользование и распоряжение таким земельным участком осуществляется с учетом долевых правомочий. Кроме того, каждый из сособственников вправе распорядиться своей долей, например продать ее. Если покупателем доли будет постороннее лицо, то остальные сособственники имеют преимущественное право ее покупки. Однако это право не распространяется на продажу с публичных торгов.
§ 2. Иные вещные права на землю
Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает в результате издания административного акта (решения, постановления) соответствующего органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка. Это вещное право, которое не наделяет его правообладателя возможностью как-либо распорядиться предоставленным участком, в том числе это право не передается по наследству (но оно переходит в порядке правопреемства в случае реорганизации юридического лица).
Поскольку земельные участки на данном праве предоставлялись гражданам и юридическим лицам еще в советский период, то частных лиц-землепользователей много. Однако с принятием в 2001 г. ЗК РФ предоставление на данном праве прекращено. Исключение составляет весьма ограниченный круг лиц, которым земельные участки по-прежнему предоставляют на праве постоянного (бессрочного) пользования. Это: 1) органы государственной власти и местного самоуправления; 2) государственные и муниципальные учреждения (бюджетные, казенные, автономные); 3) казенные предприятия; 4) центры исторического наследия президентов РФ, прекративших исполнение своих полномочий.
Для остальных юридических лиц установлена обязанность переоформить такое, ранее возникшее у них право на право аренды земельных участков или приобрести их в собственность (религиозные организации, кроме того, по своему желанию могут переоформить его на право безвозмездного пользования). Юридические лица, не выполнившие эту обязанность, с 2013 г. признаются правонарушителями, и к ним применяются меры административного наказания в виде штрафа (в отношении юридических лиц, использующих земельные участки, на которых расположены линейные объекты: линии связи, трубопроводы, дороги и т. п., такие меры могут применяться с 2016 г.). Однако их прежнее право на землю (даже непереоформленное) сохраняется.
Для граждан обязанности переоформить ранее возникшее у них право постоянного (бессрочного) пользования не установлено – они вправе осуществить это по своему усмотрению. Каких-либо временных ограничений для них также не имеется.
