Для вступления в силу и исполнения договора поднайма необходимо соблюдение следующих условий (согласно ст. 76 ЖК РФ и ст. 685 ГК РФ):

• получение согласия наймодателя (в нашем случае – жилу-правления города, района или округа);

• получение согласия всех совершеннолетних граждан, прописанных (зарегистрированных) на данной жилплощади;

• договор поднайма может быть заключен при условии соблюдения нормы общей площади на одного человека, включая и нанимателей (хозяев): для Москвы и Подмосковья – 10 кв. м.

Хочу сдать свою комнату в коммунальной неприватизированной квартире. Соседи, естественно, против. Как обойти их?

На практике в подобном случае встречаются три основных пути, а какой из них использовать, зависит от Ваших взаимоотношений с соседями (относительно дружелюбные или конфликтные), их юридической грамотности (или безграмотности), а также от личности жильцов (которым вы планируете сдавать свою комнату). Давайте подробнее рассмотрим каждый из них.

1. Взятие соседей в «долю».

Вы сдаете комнату, никак не оформляя свои отношения с жильцами, а те обязуются часть оговоренной платы (обычно 1/3) отдавать соседям «за причиняемые неудобства». Способ хорош тем, что проживающие там же соседи могут контролировать поведение поднанимателей, частоту их разговоров по телефону, попытки пересдать жилье или поселить в комнату «кишлак».

2. «Имитация обмена».

Когда Вы решили сдавать жилплощадь, уведомите соседей о том, что Вы якобы решили меняться и подбираете вариант «комната на комнату». В качестве подтверждения своих слов разложите в коридоре около общего телефона рекламные газеты с «обведенными» вариантами, несколько раз позвоните по ним, приведите желающих «посмотреть» (естественно, соседи должны это слышать и видеть). Жильцов же предупредите, что они въезжают в комнату «по обмену», а если соседи потребуют какие-либо документы, то их надо «послать куда подальше». Единственный недостаток способа – поднанимателей необходимо подбирать на длительный срок, иначе второй раз подобный номер, скорее всего, не пройдет.

3. Вселение временных жильцов.

Согласно ст. 680 ГК РФ и 80 ЖК РФ наниматель и совместно проживающие с ним граждане могут дать согласие на безвозмездное проживание на их неприватизированной жилплощади «временных жильцов», для вселения которых согласие соседей по коммунальной квартире не требуется. Недостаток этого способа – необходимость ставить в известность наймодателя, т. е. жилотдел, который может отказать, если не будет соблюдаться норма предоставления жилой площади с учетом постоянно проживающих граждан (нанимателей). Кроме того, срок пребывания в квартире временных жильцов не может превышать 6 месяцев, хотя продлевается «с интервалом через день» (например поднаниматели «съехали» в среду, а вновь заселились в пятницу.

Самый радикальный способ сдачи в наем комнаты в коммуналке без согласия соседей – ее (комнаты) приватизация. В этом случае собственник комнаты волен распоряжаться ею по своему усмотрению, при этом преимущественное право найма у соседей не возникает (см. вопрос 2.8.3). Однако оформить приватизацию необходимо до 01.03.2017 г.

Слышала, что с середины 2014 года изменились правила заключения договоров найма социального жилья. Если можно, расскажите об этом подробнее.

Действительно, Федеральным законом № 217-ФЗ[2] установлены основы найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. В Жилищный кодекс РФ включены новые разделы – «жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования» и «наемные дома». Предусмотрены порядок заключения, существенные условия, срок договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, права и обязанности сторон договора, порядок его расторжения и прекращения, порядок предоставления таких жилых помещений. Установлено, что наемным домом является здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и таковые предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания. Жилые помещения в наемном доме социального использования предоставляются по договорам найма помещений жилищного фонда социального использования и договорам коммерческого найма жилых помещений.

Определены порядок учета наемных домов социального использования, порядок государственной, муниципальной или иной поддержки для их создания, эксплуатации, порядок управления наемным домом.

Внесены изменения в Федеральный закон № 131-ФЗ[3] о местном самоуправлении и установлены права органов местного самоуправления городского, сельского поселения, городского округа, городского округа с внутригородским делением на решение вопросов по предоставлению гражданам жилых помещений муниципального жилищного фонда по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования в соответствии с жилищным законодательством.

Кроме того, в связи с принятием Закона внесены поправки в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Градостроительный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, в Федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости», в первую очередь об обязательной госрегистрации договора найма, заключенного на срок более года (по аналогии с арендой см. статью 674 ГК РФ). Закон 217-ФЗ вступил в действие с 22.07.2014 года.

Вселил в свою муниципальную комнату в коммуналке временных жильцов. Соседи побесились, но успокоились. 6-месячный срок заканчивается. Нужно ли жильцов «перезаселять»?

Действующее законодательство (ст. ст. 680 ГК, 80 ЖК РФ) никаких специальных процедур «перезаселения» временных жильцов не предусматривает. Но, чтобы соседи вновь не устраивали конфликты, рекомендую на один день (например, в понедельник) их «выселить», а в среду «заселить заново».

Можно ли сдавать муниципальную квартиру, не ставя в известность жилищные органы?

Да, можно. Для этого необходимо заключить с поднанимателями договор вселения временных жильцов, согласно ст. ст. 680 ГК и 80 ЖК РФ. Письменного уведомления жилищных органов эта процедура не предусматривает (в случае претензий с их стороны всегда можно заявить, что уведомляли устно, по телефону).

Хочу сдавать неприватизированную квартиру, но налоги платить не собираюсь. Слышал, что за это могут выселить (расторгнуть договор соцнайма – прим. авт.).

Формально в этом случае можно применить пункт 4 части 3 статьи 83 ЖК РФ (использование жилого помещения не по назначению), но на практике этого не происходит, ибо факт нелегальной сдачи муниципального жилья (кроме комнаты в коммуналке) трудно доказуем.

Хочу снять неприватизированную квартиру (получается дешевле). Какие документы я должен спросить у жильцов?

В первую очередь попросите их получить (возможно, в Вашем присутствии) выписку из домовой книги. Потом проконтролируйте паспорта всех совершеннолетних граждан, указанных в ней. Законно муниципальное жильё можно снимать только по договору поднайма и с письменного разрешения жилотдела (об этом у нас шла речь выше в вопросах настоящей главы).

Какова последовательность действий, если я хочу продать квартиру без посредников? Сколько это займет времени?