Предложение возводить новые автономные поселения за чертой существующих городов позволяло не только размещать их в благоприятных природных условиях, но и серьезно снижать спекулятивную составляющую расходов. Кроме того, при строительстве на пустом месте появлялась возможность оптимизировать численность населения, обеспечивать нормирование размеров территории поселения и разбивку оптимальной величины участков земли, изначально комплексно формировать систему инженерных коммуникаций, обслуживающую инфраструктуру и пр.
Планомерность застройки новых пригородных поселений (то есть по заранее разработанному генплану) была одной из основных линий противостояния идеи города-сада существовавшей в тот период практике стихийного появления и развития промышленных поселков. Но самым главным в предложениях Э. Говарда было то, что города-сады основывались на специфических формах кредитования строительства, общественного самоуправления и коллективном характере собственности на землю и недвижимость. В организационном плане идея города-сада предполагала свободное открытое членство в кооперативном жилищном товариществе: все желающие, внося незначительные стартовые суммы, вступали в члены товарищества, возводившего поселок и затем владевшего им, становясь его акционерами (пайщиками)[23]. Причем каждый желающий мог приобрести не более изначально определенного количества акций (паев), например 10 акций, как в Берлинском строительном товариществе (стоимость одной акции равнялась 200 маркам). Деньги можно было уплатить сразу либо постепенными еженедельными взносами по 40 пфеннингов. Собираемый капитал направлялся на постройку или приобретение домов и земельных участков, а свободные суммы помещались под накопительные проценты в сберегательные кассы или сохранялись «иным вполне надежным способом, подобно сиротским капиталам»[24].
Постепенно погашая свой облигационный долг и тем самым выкупая жилье, члены товарищества превращались из нанимателей квартир в собственников. В конечном счете сам поселок постепенно становился полной собственностью его обитателей. Руководство процессами функционирования поселения и распоряжение его территорией осуществлялось в виде коллективного волеизъявления: важнейшие вопросы решались общим собранием, в котором на равных правах участвовали все собственники (акционеры). Текущая работа по управлению поселением велась публично избранным правлением.
Возведенные или приобретенные жилищным товариществом строения принадлежали ему до тех пор, пока члены товарищества, пожелавшие приобрести их в личную собственность[25], не выплачивали товариществу полную стоимость – «покупную» (если приобреталось уже возведенное строение) или «строительную» (если строение возводилось). Причем право приобрести дом члены кооператива получали лишь в том случае, если к моменту покупки дома они, во-первых, состояли членами товарищества не менее полугода, во-вторых, уже уплатили 1/10 часть минимального паевого взноса (что в Берлинском строительном товариществе составляло, например, не менее 20 марок).
Члены товарищества заблаговременно оповещались об условиях приобретения, ценах и иных сведениях о домах, выставленных на продажу. Желающие приобрести дом должны были заявить об этом правлению и представить гарантию своей платежеспособности, а также обязательства выполнения всех прочих условий. Если число заявлений оказывалось более числа предлагаемых для продажи домов, то вопрос решался жребием, после чего оформлялась купчая и дом переходил в полную собственность покупателя (рис. 4). Если же покупная цена на момент приобретения недвижимости не была выплачена полностью, то на сумму долга совершалась закладная товариществу с выплатой годовых (в уставе Дрезденского общеполезного строительного союза, например, величина этого процента была четко фиксированна – не более 4,5 % годовых)[26].
До полного перехода дома в собственность покупатель, кроме паевых взносов, был обязан выплачивать правлению квартирную плату. Причем если домостроение состояло из нескольких квартир, то оплата начислялась на весь дом, а «лишние» квартиры покупатель имел право сдавать в поднаем. Взимание квартирной платы с арендаторов было его личным делом, и квартплата от сданных в наем квартир поступала в его персональное распоряжение, но и заботы о содержании дома также полностью возлагались на него. Сдавать в поднаем свободные квартиры владелец имел право лишь на тех общих условиях, которые устанавливались правлением и наблюдательным советом, следившими за тем, чтобы покупатель в тот период, когда он распоряжался недвижимостью, не превратившейся пока в его безраздельную собственность, не назначал бы арендную плату произвольно.
Рис. 4. Дома жилищной кооперации для рабочих в Дюссельдорфе (Германия). Фасад, план
Причем члены жилищного товарищества имели преимущественное право найма жилья за фиксированную квартирную плату, которая согласно уставу для членов товарищества устанавливалась «в возможно меньшем размере»: «Если наниматель соблюдает все пункты договора, то до тех пор, пока он владеет акцией, квартирная плата в течение трех лет не может быть повышена, а также не может быть предъявлено требование о выселении. Такое же право сохраняет за собою и вдова, если акция перешла к ней до конца первоначального срока договора. В случае продажи дома время освобождения квартир устанавливается по общим законам»[27]. Если возникало несколько претендентов на аренду свободной квартиры, то вопрос о найме квартиры решался жребием.
Основополагающим принципом существования кооперативного жилищного движения было недопущение каких бы то ни было спекуляций с недвижимостью: членство в товариществе рассматривалось как средство удовлетворения личной потребности в жилище, а не как форма бизнеса. Исходя из этого категорически запрещалось использование кооперативного жилища в качестве доходных домов или в виде других форм коммерческой эксплуатации недвижимости. Уставы товариществ оговаривали специальное условие, при котором член товарищества не мог иметь в собственности больше одного дома[28].
Любопытно отметить, что финансовая сторона функционирования жилищного товарищества предполагала, что оно не только собирает со своих членов денежные средства и расходует их на означенные в уставе цели, но и осуществляет деятельность, направленную на извлечение прибыли из части собранных средств. Эта прибыль направлялась на выплату дивидендов членам товарищества[29].
Примечательно и то, что в социально-организационном плане кооперативное движение в буржуазных странах уже в дореволюционный период стремилось основываться на демократических принципах равного участия каждого члена в управлении социальным организмом вне зависимости от его «финансового веса». Согласно некоторым уставам в общем собрании (высший орган управления) каждый член, каким бы количеством паев он ни владел, при решении любых вопросов имел только один голос. Подобное условие было зафиксировано, в частности, в уставе Берлинского строительного товарищества. Правда, это правило не являлось всеобщим. Так, устав Дрезденского общеполезного строительного союза предусматривал некоторую зависимость числа голосов от количества акций, правда, ограниченную: «Правом участия в общем собрании пользуется каждый акционер. Если акционер владеет тремя акциями, каждая акция дает ему один голос в общем собрании; если он владеет от 3 до 15 акций, то каждые 3 акции дают ему еще по одному голосу; свыше 15 акций – каждые 5 акций добавляют еще по одному голосу»[30].
