Первое основание «Казанского царства» автор приписывает преемнику Батыя, Саину, который пришел в 1272 году из болгарского города Бряхова и облюбовал себе «место на Волге на самой украине Руской, на сей стране Камы реки, концом прилежа к Болгарской земле, другим же концом к Вятке и к Перми. Место пренародчито и красно вельми, и скотопашно и пчелисто, и всяцими семены родимо, и овощми преизобильно и рыбно». Рассказывают, что прежде место это было «гнездо змиево»: «живяше ту вгнездився змий велик, страшен, о двою главу, едину имея змиеву, а другую главу волову». Волхв Саина собрал здесь всех змиев «во едину велику громаду», обложил горючим и сжег, «яко быти от того велику смраду по всей земли той проливающи впредь хотяще быти ото окаянного царя зло содеяние проклятые его веры Срацынския». «Царь же возгради на месте том Казань град, никому же от державных Руси смеюще супротив что реши… и воцарися во граде, скверны царь… и распалашеся яко огнь ярости на Христианы». Он разогнал всех окрестных русских «тоземцев» и населил область болгарской «чернью» из-за Камы и черемисами. Так вместо древнего болгарского города Бряхова Казань стала столицей новой орды. Затем (в 1396 г.) вся эта область была опустошена князем Юрием Дмитриевичем, и Казань «стояше пуста 40 лет».

В 1430 году из Большой Золотой Орды был изгнан Едигеем, Заяицким князем, царь Улу-Ахмет и, «по полю волочася, яко хищник и разбойник… приближися к предателям Руским и посла моление и смирение к великому князю Василию Васильевичу Московскому… не рабом, но Господином и любимым братом себе именуя его, яко да повелит ему невозбранно на пределе своея земля мало время починути от труду своего»… Василий Васильевич, памятуя, что был посажен на великое княжение Улу-Ахметом, отнесся к нему «как сын к отцу» и дал ему в «качевище Белевские места», «дондеже царь от земля Руския отступит» завоевывать свой золотоордынский стол.

Улу-Ахмет стал набирать воинов, сложил себе укрепление изо льда «и, отходя, пленяще иныя земли чужия, аки орел отлетая от гнезда своего далеча пищи себе искати». Великого князя беспокоило подозрение, не готовится ли Улу-Ахмет «воевати Рускую землю», и он потребовал, чтобы царь удалился. Когда тот медлил уйти, клянясь в вечной дружбе, Василий Васильевич «словесем не вере его и обещание, яко погана, не ят истинно быти…забыв сего слова, яко: „покорное слово сокрушает кости, а смиренна сердца и сокрушенна Бог не уничижит“». Посланное великим князем войско было разбито, причем видно, что автор считал Улу-Ахмета правым в этой борьбе. Перед боем он заставил Улу-Ахмета молиться в русской церкви: «Боже русский», глаголя, «слышал о Тебе, яко милостив еси и праведен, не на лица зриши человеком, но и правды сердца их испытуеши. Вижь ныне скорбь и беду мою и помози ми, и буди нам истинны Судия, и суди вправду межу мною и великим князем, и обличи вину коегождо из нас: и хощет бо он убити мя неповинно, яко обрете время подобно… бывшее слово и обещание наше и клятву с ним солгав и преступив»…

Когда русское войско окружило его ледяной город, он «отвори врата градные и вседе на конь свой, и вся копие и оружие свое в руку, и поскрежета зубы своими, яко дивий свирепы зверь, и грозно восвистав, яко страшны змий великий, ожесточив сердце свое, и воскипе злобою своею» и т. д.

Победив московские войска, Улу-Ахмет «вознесеся сердцем и возгордеся умом», «граду же ледяному, от солнца растаявшу… перелезше Волгу, и засяде пустую Казань», снова заселил ее и обстроил «крепчайше старого». «И начаша сбиратися ко царю мнози варвары от различных стран, ото Златыя Орды и от Астрахани, от Азуева и от Крыма, и нача изнемогати во время то и Великая Орда Золотая и укреплятися вместо Золотой Орды Казань, новая орда, запустевший Саинов юрт, кровию Русскою кипя. Пройде царская слава и честь, и величество з Болшия Орды и старыя матери ордам всем на преокаянную дщерь младую Казань, и паки же возрасте царство аки древо измерите от зимы, и оживе, аки солнцу огреевшу весне. От злаго древа, реку же, от Златыя Орды, злая ветвь произыде, Казань, горки плод изнесе, второе зачася от другого царя Ординского».

Далее сообщается о набеге Улу-Ахмета на Москву и о пленении сыном его Мамотяком великого князя (1445), которого затем отпустил за откуп. Но вот на великое княжение сел Иван Васильевич «и вси Русский князи подклонишася ему служити, и един облада скифетры Русскими… и бысть велика власть Русская, и оттоле назвася князь велики Московский». Его воеводы разбили на Свияге казанские полчища и пленили царя Алехана, вместо которого Иван Васильевич «посади на Казани служащего своего Махметемина Иберегимовича, приехавших ис Казани к Москве с братом своим Аблеть служити великому князю». Царь Махметемин взял за себя жену Алехана, «и нача она помале, яко огнь разжигати сухия дрова, яко чернь точити сладкое древо, яко прелукавая змея, научима от вельмож своих царевых, охапившеся о вые, шептати во уши царю день и нощь, да отвергнетца от великого князя»… Царь прельстился коварным советом жены и перебил в Казани всех русских жителей и приехавших на торг купцов, имущество же их и товары разграбил (1505). Он поделал себе серебряные и золотые сосуды. «Бес числа же Казанцы много велми разграбиша по себе и обогатишася, и оттоле не ходити им в овчиях кожах ошившися: и после убо ходящи в красных ризах, и в зеленых, и в багряных, и в червленых одеявшися, щапствовати пред катунами своими, яко цветцы полския, различно красящеся, друг друга краснее и пестрее». Затем в союзе с ногаями Махметемин напал на Нижний Новгород, но был отбит «огненым стрелянием» литовских пленных, взятых при Ведроше и заточенных в Нижнем. Тут был убит ядром предводитель ногаев (подобно Зустунее), «и возмутившася Нагаи, аки птичья стада, оставше своего вожа и пастыря, бысть межо ими брань велика усобная, и почашася сечи Нагаи с Казанцы по своем Господине и, много у града паде обоих стран. Царь же едва устави смятение вой своих и убояся, отступи от града и побеже к Казани»…

Когда Махметемин пошел опустошать область Мурома, русские воеводы, поставленные «стерещи прихода царева», «паче себе стережаху»… Преемник Ивана III, Василий Иванович, послал на Казань брата своего Дмитрия Жилку (1508). После боев с переменным успехом, русские войска напали внезапно, «аки с небеси» на увеселительный стан под Казанью, где татары и черемисы проводили свои праздники; те едва успели бежать в город и «аще бы триедины постояли у града вои Руския, тогда бы взяли град волею, без нужды». Но, овладев станом «со многим ядением и со многим питием и со всяким рухлом», воины русские остались здесь пировать. И царь напал на них из города, когда они уснули, «и поидоша их всех мечем такое множество, аки клас», так что реки «течаста по 3 дня кровию, и сверх людей, аки по мосту, ездити и ходити Казанцом». «За сие преступление царя Казанского порази его Бог язвою неисцельною». Царь вспомнил, как был вскормлен и почтен московским великим князем, раскаялся в своей измене, послал Василию Ивановичу все свои сокровища, молил его о прощении и, умирая, просил прислать на место свое царя или воеводу «вернейши себе». Великий князь «умилися, забыл великое побитье христианское в Казани (уже бо не воскресить их)» и дал казанцам на царство царя Шигалея Касимовского. Недовольные верноподданничеством нового царя Москве, казанцы призвали на его место крымского царевича Сапкирея. Они перебили всех сторонников и слуг Шигалея, а его самого выгнали в поле чистое нагого «во единой ризе, на худе коне». «И отложишася Казанцы от великого князя в свою волю жити с царем с новым».

Только через 11 лет Василий Иванович, занятый дотоле войной с Польшей, получил возможность ополчиться на Казань (1524). Но часть русского войска, плывшая по Волге, была потоплена черемисами, причем утонул весь воинский наряд и казна, «и Волга явися поганым златоструйный Тигр» (стилистическое влияние Хронографа). Сухопутная же русская рать разбила казанское войско, но не могла отбить город из-за потери стенобитного наряда и возвратилась. Лишь через шесть лет тридцать русских воевод осадили Казань (1530), и, когда взяли защищавший ее «острог», Сапкирей бежал в Крым.