Получается 144 тыс. руб. – выплаты по ипотеке за этот период.
Итого вложений личного капитала: 144 тыс. руб. (при ипотеке) + 100 тыс. руб. (первый взнос) = 244 тыс. руб. мы вкладываем в этот проект за все полтора года. Они растянуты по времени.
100 тыс. руб. сразу первый взнос и потом по 9 тыс. руб. в месяц – совокупно мы вложим 244 тыс. руб. Ипотеку обычно мы берем на максимальный срок – порядка 20–25 лет.
Как только получено свидетельство о регистрации права собственности, мы продаем квартиру за 1,4 млн. рублей.
1 млн. 400 тыс. руб. – 900 тыс. руб. (их возвращаем в банк). На самом деле даже меньше, потому что часть кредита уже погасилась. Но округлим для ровного счета, как раз для компенсации страховки, комиссий и т. д.
Итого наша прибыль – 500 тыс. руб. (сейчас опускаем вопрос налогообложения, поскольку в разных случаях возможны разные платежи, часто вплоть до полного их отсутствия).
Мы вложили 244 тыс. руб., а заработали 500 тыс. руб. Теперь мы уже получили рост 105 %, в 2,5 раза больше, чем в первом варианте! Использование кредитного плеча позволяет получать намного более высокую доходность.
А если грамотно искать… (+40 % за 1 год)
Более того, если грамотно искать, то можно найти объекты, которые растут гораздо более активно. Например, на 40 % за один год (а не 1,5 года, как в предыдущем примере).
Своими деньгами
1 000 000 > (1 год) > 1 400 000 = 40 %
Чужими деньгами
Первый взнос = 100 000 Кредит = 900 000
Ипотека = 9000 / мес. * 10 мес. = 90 000
Итого ЛК = 90 + 100 = 190 000
Доход = 1 400 000 – 900 000 = 500 000
190 000 > (1 год) > 500 000 = 163 %
Соответственно, все исходные данные те же, но представим, что доходность вырастает за один год, а не за полтора. Теперь ипотеку мы заплатим уже 90 тыс. руб. за один год (12 месяцев минус 2 = 10 месяцев * 9 тыс. руб.).
То есть всего у нас вложено 100 + 90 = 190 тыс. руб., а вытаскиваем мы 500 тыс. руб. Доходность стала 163 %.
Итого, имея 1 млн. рублей, вы можете увеличить его, используя один из двух сценариев.
• Первый – на весь миллион купить одну квартиру и получить доходность 40 %.
• Второй – разбить на 5 кучек по 200 тыс. рублей, купить пять квартир и с каждой из них получить 163 % доходности. Сами для себя решайте, какой вариант вам более интересен.
P.S. Да, можно брать несколько ипотек, максимум, что делали наши инвесторы-рекордсмены – 12 ипотек одновременно. И да, квартиру «под ипотекой» можно продавать.
Использование ипотеки позволяет нам:
• получать намного более высокую доходность;
• начинать зарабатывать на инвестициях, даже не имея больших денег (ведь 190 тыс. руб. – гораздо более доступная сумма, чем 1 млн. руб.).
Еще раз о ключевых принципах инвестирования в недвижимость
1. Находим недооцененные объекты. Те, которые почему-то сейчас стоят заметно дешевле рынка.
2. Использование кредитного плеча позволяет заметно поднять доходность наших инвестиций и входить в проекты даже с минимальными суммами.
3. Максимальный срок ипотеки.
4. Минимальный месячный платеж.
С чем нужно определиться перед началом инвестирования?
Во-первых, это контекст жизни.
Любой инвестиционный проект должен начинаться со стратегии контекста жизни – где, с кем и как вы живете.
Например, вы нашли крутой объект в Московской области, а сами находитесь в Барнауле… Расстояние до объекта – 3,6 тыс. км, и он приносит 300 % прибыли. Готовы ли вы все бросить и уехать в Новый Уренгой? Это надо оценить прежде всего.
Город Барнаул приводим не просто так: один из самых активных инвесторов нашего клуба PLATINUM группа – Дмитрий К. – регулярно летает из Барнаула в Подмосковье, поскольку находит в этом регионе очень интересные объекты, доходность которых многократно окупает перелеты.
К слову, он и в Барнауле совершает убойные инвестиции. Из последних покупка гаражей за 20 тыс. рублей и их продажа через год за 450 тыс.
Точка «А» – начало движения
В ней мы должны просчитать свои активы и пассивы.
Любые вещи могут быть как активом, так и пассивом. Например, у вас есть машина, вы покупаете бензин, резину, делаете техническое обслуживание, т. е. несете расходы – это пассив.
Но если вы сдаете машину в аренду, то ни на что не тратитесь, а получаете прибыль, тогда машина превращается в актив.
Наша задача как инвесторов – превращать все в активы.
Дом, если мы в нем живем, – пассив. Дом, если мы его сдаем, – актив.
Надо адекватно просчитать точку «А», чтобы знать, что у нас есть и что можно с этим сделать.
Точка «Б» – куда мы хотим попасть?
После того как просчитали точку «А», нужно поставить цель и просчитать точку «Б», то есть куда мы хотим попасть.
Точка «Б» должна быть в перспективе не дальше, чем 12 месяцев. К этой точке «Б» нам нужен план действий: как мы туда попадем из точки «А».
Рекомендуем, чтобы точка «Б» по целям не более чем в два-три раза превышала точку «А». Если ставим цели выше, то психологически будет очень сложно. Надо разгоняться по принципу автомобиля: первая передача, вторая и так далее.
Например, если у вас зарплата 30 тыс. рублей и вы себе поставите целью заработать 1 млн. рублей в месяц, то у вас ничего не получится. Лучше запланировать создать дополнительный пассивный доход на недвижимости в 50–60 тыс. рублей. Это в зоне вашего ближайшего развития.
Колесо жизненного баланса
Есть такое понятие «Колесо жизни». Это несколько сфер: бизнес, семья, личностный рост, здоровье, контекст жизни, любовь, образование. У каждого значимые области свои: кто-то хочет много денег, другие – власти, а некоторые – просто жить спокойно.
Пример «Колеса жизни»:
Рис. 2. Колесо жизненного баланса
Важно самому проанализировать то, что у вас в приоритете, и на основе этого анализа развивать самое слабое звено. Сферы можно оценить по 10-балльной шкале. 0 – все совсем плохо, 10 – идеал. Поставьте оценку для каждой сферы и закрасьте сектор колеса от 0 до вашей оценки (например, до 6).
После того как вы закрасите все сферы будет видно, где у вас самая большая просадка и что надо развивать в первую очередь, чтобы получился жизненный баланс.
Теперь вернемся к точке «Б» и сравним свое колесо с теми планами, которые вы себе поставили, не надо ли что-то подкорректировать.
Ваша стратегия инвестирования
Далее мы должны разработать стратегию – как достичь желаемого: из точки «А» попасть в точку «Б», с помощью каких инструментов будем реализовывать план.
По этому вопросу мы вам дадим большое количество вариантов в следующих главах, среди них будет несколько стратегий, как можно подняться с нуля.
Прежде чем вкладывать хотя бы одну копейку из своих денег в реализацию выбранного направления, нужно обязательно сделать тестирование стратегии, то есть проверить, насколько данная стратегия работает именно в ваших условиях.
