Общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем:

– соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

– безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

– доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен конкретный дом;

– соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

– постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящего в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам;

– поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции данного дома;

– соблюдение требований об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

Содержание общего имущества включает в себя:

1) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования (лестничных клеток и пролетов, лифтов, стен, окон, мусоропроводов и т. д.), а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

2) исправность входных дверей и окон, домофонов, почтовых ящиков, лифтов, мусоропроводов, иных конструктивных элементов подъезда и при необходимости их ремонт;

3) обеспечение работоспособности (в том числе ремонт) внутридомовых инженерных систем электроснабжения и электрического оборудования, входящих в состав общего имущества, системы вентиляции и отопления;

4) обеспечение установки и ввода в эксплуатацию коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, тепловой и электрической энергии, природного газа, а также их надлежащую эксплуатацию (осмотры, техническое обслуживание, поверку приборов учета и т. д.);

5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, в том числе отходов, образующихся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, которые используют нежилые помещения в многоквартирном доме; организацию мест для накопления отработанных ртутьсодержащих ламп;

6) поддержание в помещениях, входящих в состав общего имущества, необходимой температуры и влажности;

7) соблюдение мер пожарной безопасности;

8) обеспечение ухода за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

9) проведение текущего и капитального ремонта, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в пунктах 1–6 раздела «Состав общего имущества в многоквартирном доме» настоящего издания.

В состав услуг и работ по содержанию общего имущества не входят:

– ремонт входных дверей в жилое или нежилое помещение, ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

– утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей и иные ремонтные работы в жилых и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

– ремонт сантехнического и инженерного оборудования, расположенного в жилом или нежилом помещении, если оно не является частью общего имущества.

Такие работы должен выполнять собственник этих помещений.

Общедомовое имущество (стояки холодного и горячего водоснабжения, вентиляция, газовое оборудование, элементы системы отопления), которое находится в жилых или нежилых помещениях, должно содержаться и ремонтироваться за счет средств, уплачиваемых на содержание общего имущества.

Управляющие организации, ТСЖ и ЖК обязаны совместно с собственниками помещений проводить осмотр общего имущества для своевременного выявления проблем в состоянии общего имущества, а также для устранения угрозы безопасности жизни и здоровью граждан. Объектами таких осмотров могут быть балконы (балконные плиты), газовое оборудование и иные объекты общего имущества, которые находятся в помещениях собственников. Результаты осмотров должны оформляться актом, на основании которого собственники помещений и должностные лица управляющих организаций, ТСЖ или ЖК обязаны принимать решения о соответствии или несоответствии исследованных объектов нормам законодательства Российской Федерации, требованиям обеспечения безопасности граждан и о мерах (мероприятиях), которые необходимы для устранения выявленных дефектов, неисправностей или повреждений.

Существует несколько способов управления:

– управление управляющей организацией[4];

– управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

– непосредственное управление собственниками помещений.

Собственники помещений на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления, причем исполнение решения этого собрания является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. Изменить способ управления многоквартирным домом можно в любое время, однако для этого необходимо решение общего собрания собственников помещений в этом доме.

Если собственники не выбрали способ управления или принятое ими решение о выборе способа управления их домом не было реализовано, выбором управляющей организации занимается орган местного самоуправления путем проведения открытого конкурса[5].

Независимо от выбранного способа управления собственники помещений вправе требовать, чтобы все услуги и (или) работы, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества, выполнялись качественно и соответствовали требованиям технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а предоставленные коммунальные услуги – требованиям Правил предоставления, приостановления и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленных Правительством Российской Федерации.

При этом способе управления ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и (или) выполнение работ по содержанию общего имущества, а также за предоставление коммунальных услуг несет управляющая организация.

При таком способе управления ответственность за содержание общего имущества в данном доме несут ТСЖ или ЖК, которые могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления с управляющей организацией ТСЖ или ЖК осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и за предоставлением коммунальных услуг.

При таком способе управления ответственность за выполнение обязательств перед собственниками помещений несут лица, которые выполняют работы по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии с заключенными договорами.

Если собственники помещений общим собранием в качестве способа управления выбрали управляющую организацию, на этом же собрании они должны утвердить и условия договора управления.