Кондоминиум и права на недвижимое имущество в нем и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения.

Паспорт домовладения составляется территориальными или местными бюро технической инвентаризации на основании натурных обмеров и сведений органов архитектуры и градостроительства, органов по землепользованию и земельным ресурсам, органов по управлению государственным имуществом и хранится у домовладельцев, службы заказчика либо товарищества. Паспорт домовладения содержит необходимые сведения о недвижимом имуществе в кондоминиуме, включая:

• запись о том, что данное домовладение представляет собой кондоминиум, зарегистрированный в едином государственном реестре;

• реквизиты банка данных органа, осуществляющего государственную регистрацию и учет имущества и прав собственности на него, в котором хранится копия паспорта домовладения;

• государственный кадастровый номер домовладения;

• почтовый адрес домовладения;

• топографическое описание и ситуационный план участка домовладения;

• планы этажей зданий и сооружений с фиксацией названия, номера каждой отдельной части домовладения и ее площади, высоты этажей;

• сведения о материалах и иных характеристиках несущих и ограждающих ненесущих конструкций;

• историческая справка – год постройки и реконструкции, проектные и строительные организации, прошлые и настоящие собственники кондоминиума;

• сведения об инвентаризационной стоимости кондоминиума.

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Устав ТСЖ принимается на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. По своим обязательствам ТСЖ отвечает всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества (п. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. ТСЖ может быть создано при объединении:

• нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат не менее чем двум собственникам, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

• нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений – жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

ТСЖ в строящихся многоквартирных домах может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах при соблюдении правил, определенных для ТСЖ в общем.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах ТСЖ в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов, а также причиненных ему убытков в результате неисполнения указанных обязанностей.

Так как ТСЖ наделено статусом юридического лица, то возможна его реорганизация с соблюдением правил гражданского законодательства, например, в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Два и более ТСЖ могут создать объединение ТСЖ для совместного управления общим имуществом в многоквартирных домах.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если члены товарищества не обладают более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в этом доме (ст. 141 ЖК РФ). Ликвидация ТСЖ предусмотрена ст. 61 ГК РФ и влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам. Причины ликвидации ТСЖ:

• по решению его учредителей (участников) либо его органа, уполномоченного на то учредительными документами, например, в связи с истечением срока, на который ТСЖ было создано;

• по решению суда в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности с неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

ТСЖ вправе:

• заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

• определять смету доходов и расходов на год, в т. ч. необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели;

• устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

• выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

• пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, предусмотренных законодательством;

• передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

• продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе (ст. 137 ЖК РФ):

• предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

• в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

• получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в данном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

• осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

• заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

ТСЖ обязано:

• обеспечивать выполнение требований законодательства и устава товарищества;

• заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

• выполнять обязательства по договору;

• обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

• обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;