Права на объекты недвижимости классифицируются как гражданские, их осуществление и защита осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации. Основные положения данной регламентации изложены в главе 2 ГК РФ (ст. 8–16).
Следует учитывать, что государственная регистрация обязательна не только в случае с самими правами на недвижимость, но также с юридическими фактами, подтверждающими возникновение, переход и прекращение данных прав. При этом сделки как таковые не могут выступать документальным основанием для государственной регистрации. Поэтому предусмотрены договоры – соглашения об установлении, изменении и прекращении гражданских прав на недвижимость. Исключением являются только юридические факты, возникающие не из договоров.
Рынок аренды
Операции на рынке аренды, как и в сфере жилой недвижимости, занимают значительное место в общем объеме операций на рынке недвижимости. Характерной особенностью рынка аренды является гибкость спроса и предложения, что обусловлено тем, что товар на рынке аренды не соответствует определению товара на рынке недвижимости в некоторых его особенностях. Кроме того, рынок аренды является наиболее конкурентным из всех рынков, формирующих национальный рынок недвижимости.
Особенности рынка аренды:
● объект арендных отношений в сфере недвижимости в большей степени является инвестиционным товаром, чем потребительским. Иными словами, средства, получаемые от сдачи имущества в аренду, не уходят с рынка, а инвестируются на обновление имущества для улучшения его потребительских свойств. В частности это касается рынка коммерческой недвижимости;
В Российской Федерации рынок недвижимости начал формироваться после принятия Закона о собственности в СССР (1990 г.), признавшего понятие о частной собственности. До этого момента имели место частные взаимоотношения, связанные с объектами недвижимости, находящимися в собственности государства. Становление рынка недвижимости как сектора национальной экономики в России произошло лишь через несколько лет после начала его формирования.
● объект аренды характеризуется делимостью, что позволяет представлять на рынке его любую часть, дробя объект по метражу;
● высокая динамика спроса (субъекты рынка аренды при принятии решений больше ориентируются на рыночную конъюнктуру, чем на собственные предпочтения);
● рынок аренды менее подвержен государственному регулированию, чем рынок недвижимости в собственности;
● рынок аренды характеризуется большей гибкостью предложения, поскольку при повышении спроса предложение может быть оперативно увеличено за счет объектов на рынке недвижимости в собственности;
● объекты аренды обладают более высокой ликвидностью, поскольку совершение операций на рынке аренды связано с меньшим количеством формальных процедур, чем при передаче недвижимости в собственность.
Рынок земли
Рынок земельных участков, как и другие рынки в составе рынка недвижимости, связан с двумя субъектами – собственниками и арендаторами. Один из них является владельцем земли и имеет право уступить другому (будущему собственнику) право владения и распоряжения за компенсацию в соответствии с договоренностью и нормативно-правовыми государственными регуляторами перехода земельной собственности от одного владельца к другому.
Объекты земельного рынка – земельные участки, в отношении которых осуществляются сделки. Данные участки различаются по функциональному назначению и распределяются в соответствии со своим назначением в различные категории. Следует отметить, что каждый земельный участок может быть многофункциональным, например служить в качестве жилья, участка для размещения хозяйственных построек, природоохранного и оздоровительного использования и т. д. Для продавца функциональное назначение продаваемого участка имеет значение с точки зрения запрашиваемой цены. Для покупателя функциональное назначение участка важно также с точки зрения цены и процедуры оформления документов на землю.
Рыночная стоимость земельных участков определяется выгодностью места их расположения. Разумеется, земельные участки не перемещаемы в пространстве, однако изменяется хозяйственное обустройство вокруг них, что отражается на хозяйственной ценности земель в худшую или, напротив, в лучшую сторону.
Развитие земельного рынка неразрывно связано с его инфраструктурой – чем шире инфраструктура, тем более развитым считается рынок. Инфраструктура земельного рынка включает в себя торги, конкурсы, аукционы, ипотечно-земельное кредитование, финансовое страхование предпринимательских рисков, систему градостроительного и земельного кадастров, налоговую систему, предусматривающую земельные платежи за использование прав земельной собственности, консалтинговые и юридические службы для продавцов и покупателей, а также развитую систему оценочной и риелторской структур.
Высокая стоимость объектов недвижимости объясняется затратами на их создание, поддержание и реализацию, а также большим количеством организационных мероприятий, необходимых на каждом из перечисленных этапов. Оборот недвижимости оказывает большое влияние на объемы текущего потребления, т. к. для приобретения товара на рынке недвижимости требуется наличие значительного капитала. Следует отметить, что именно эта особенность позволяет использовать объекты недвижимости в качестве объектов инвестиций.
Определение цены на объект недвижимости
Согласно экономической теории, даже незначительные изменения основных параметров рынка сразу должны отражаться на цене. Применительно к рынку недвижимости это означает, что в случае изменения стоимости объекта недвижимости должна измениться и его цена. Однако схема формирования цен и динамика рынка недвижимости опровергают это утверждение.
Цена объекта недвижимости представляет собой сумму денежных средств, которую готов заплатить покупатель или получить продавец за объект недвижимости, учитывая его стоимость, а также цены предыдущих сделок. Таким образом, в соответствии с денежной оценкой объекта недвижимости продавцом или покупателем, на рынке формируются цена предложения и цена спроса. До тех пор пока продавец и покупатель не договорятся о цене, по которой объект будет продан, цены спроса и предложения будут оставаться неравновесными. Равновесная цена, или цена сделки, представляет собой вариант, при котором продавец и покупатель удовлетворены существующей ценой и согласны на совершение сделки.
По причине уникальности и стационарности объектов на рынке недвижимости этот рынок крайне редко достигает равновесия спроса и предложения. Как правило, общее равновесие на рынке недвижимости складывается в результате равновесных цен конкретных операций, которые в большинстве случаев различаются в разных сделках. Существует понятие «ценовой лаг» – интервал цен, в котором выставляемый товар может заинтересовать своего покупателя. Ценовой лаг является одной из характерных особенностей рынка недвижимости.
Существенное значение на рынке недвижимости имеют такие понятия, как позиционирование и изменение ликвидности. Период времени, в течение которого объект недвижимости находится на рынке (с момента выставления продавцом на продажу до момента оплаты покупателем и оформления соответствующих документов) называется временем позиционирования. Данное понятие учитывается при определении степени ликвидности объектов недвижимости в конкретный момент времени. Иными словами, насколько быстро объект недвижимости может быть продан.
Время позиционирования объектов на рынке недвижимости тесно связано с общим состоянием экономики, которое характеризуется показателями финансового рынка и благосостояния населения (изменение личного дохода и занятости). В случае благоприятного изменения экономических показателей, например при росте процентной ставки, продавцы не снижают цены на продаваемые объекты. В результате увеличивается время позиционирования на рынке и сокращается количество осуществляемых сделок. Иными словами, снижается ликвидность объектов недвижимости. Противоположная ситуация характеризуется плавным ростом цен, сокращением срока позиционирования и, соответственно, ростом ликвидности объектов.
