Порой факт отсутствия одного из вышеперечисленных документов в момент заключения сделки не всегда означает наличие злого умысла со стороны застройщика, однако начать свое строительство организация может только при наличии полного пакета необходимых для этого документов.
Во избежание недоразумений и недопонимания сторон, при составлении договора в нем необходимо фиксировать следующее:
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; объект недвижимости (его полный строительный адрес (секция, подъезд, расположение на этаже) площадь, метраж, наличие лоджии, балкона).
Обращайте внимание на пункт договора о возможном уменьшении или увеличении заявленной площади покупаемой квартиры после ее обмера БТИ. Сама по себе эта ситуация нормальна и подобный пункт есть во многих договорах строительных компаний. Но лучше, когда предусматриваются допустимые пределы погрешности. В практике были случаи, когда отклонение от заявленной площади достигало 15 м.;
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Договор долевого участия в строительстве является разновидностью договора подряда, поэтому стоимость квадратного метра жилплощади непременно должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и прочие условные, «плавающие» схемы недопустимы. Цена договора должна складываться исходя из количества квадратных метров. Единственным исключением при незапланированном повышении стоимости объекта недвижимости на этапе строительства это возможная доплата при увеличении метража после обмеров БТИ. Однако в этом случае будет правомерным будет увеличение цены на объект недвижимости лишь, установленный сторонами на момент заключения договора.
Нередки ситуации, когда к моменту сдачи квартиры по результатам обмера ее площадь оказывается больше, чем изначально предполагалось и оплачено по договору. В таком случае доплата производится на условиях, указанных в договоре. Если же договор подобной ситуации не предусматривает, то дольщик вправе отказаться от доплаты.
4) гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее 5 лет).
При отсутствии в договоре хотя бы одного из перечисленных условий он считается незаключенным.
Между сторонами в обязательном порядке должны быть четко оговорены условия расторжения договора (порядок расчета сторона, условия и виды применения соответствующих штрафных санкций).
Как определить, надежна ли компания. Масштабная реклама обычно свидетельствует о солидности фирмы и серьезном подходе к информированию о своих услугах. Но полагаться только на рекламу, конечно, не стоит: она не дает полной информации о застройщике, инвесторе, продавце. Посмотрите, что пишут о компании в СМИ, в том числе в Интернете. Посетив офис, отправляйтесь на объекты, которые возводит компания. Осмотрите те, что уже построены – сразу станет понятно качество строительства, сроки, – и дома, которые строятся. Хорошо бы посетить объекты несколько раз, чтобы проследить скорость роста этажей, активность на стройплощадке.
Солидные застройщики начинают продавать жилье не раньше определенной стадии готовности – как минимум второго-третьего этажа. Тогда уже видно, что из этого здания может получиться.
Главное, чего стоит опасаться в случае задержки строительства дома, это периодических предложений по внесению внеочередных доплаты различного характера. Любое строительство это согласованный инвестиционный проект, который имеет перед собой определенный резервный (страховой) фонд. Деньги из этого фонда обычно идут на строительство объектов недвижимости лишь в исключительных случаях (увеличение темпов инфляции, резкое удорожание цен на энергоносители строительные материалы).
Как снизить риски при «серых» схемах приобретения квартиры. Напомним, что сегодня, очень мало строек возводится по Федеральному закону № 214-ФЗ, который содержит серьезные гарантии для будущих новоселов. Во всех остальных случаях застройщики используют «серые» схемы, в основном договоры предварительной купли-продажи. Получается, что покупателям просто деваться некуда – приходится «брать, что дают». Полностью избежать издержек таких схем вряд ли удастся, на то они и рассчитаны. Однако можно максимально снизить риски.
Существуют два основных вида «серых» схем:
1. Предварительный договор. В настоящее время наиболее распостранен у застройщиков предварительный договор купли-продажи квартиры в новостройке. Фактически он представляет собой ни что иное как обещание, что фирма, построив дом и оформив на себя в собственность квартиры, заключит с покупателем основной договор: купли-продажи готового жилья. При наличии готового дома фирма может использовать подобную схему, чтобы платить поменьше налогов. Поскольку жилье вы получаете сразу, то основной сохраняющийся риск – ожидание, пока удастся зарегистрировать свое право собственности на квартиру. Без этого документа юридически вы не являетесь полноправным хозяином, не сможете оформить регистрацию по месту жительства (прописку), совершать какие-либо действия с жильем (сдавать, продать и т. д).
Чем вы рискуете. Отдавая деньги при заключении такого договора, вы не вкладываете их в будущую квартиру, потому что соглашения о ее покупке еще нет. Есть лишь обещание оформить куплю-продажу в будущем. Если впоследствии застройщик откажется передавать вам новостройку, то в лучшем случае путем долгих судебных тяжб вы сможете добиться возврата вложенных денег. Разумеется, они значительно обесценятся с учетом инфляции. Фактически по предварительному договору вы приобретаете квартиру для застройщика, ведь, построив дом на ваши средства, фирма сначала зарегистрирует жилье на себя, чтобы затем продать вам. С юридической точки зрения такая сделка является притворной, а потому ничтожной. Так что настаивать в суде на предоставлении построенного жилья вы опять же не сможете. Кроме того, если застройщик вдруг решит продать обещанную вам квартиру, т.е. заключит с другим лицом «обычный» договор купли-продажи, то именно этот покупатель будет считаться добросовестным приобретателем жилья. Соответственно и тут вы лишаетесь возможности требовать передачи квартиры.
Если вы все-таки решитесь подписать предварительный договор, то для начала постарайтесь прояснить статус новостройки в местных органах власти: нет ли каких-либо претензий к фирме-застройщику, не нарушены ли обязательства по инвестконтракту. Желательно, чтобы в предварительном договоре был указан срок, в течение которого фирма оформит свое право собственности на дом. Обязательно указание срока, когда с вами будет заключен основной договор купли-продажи: скажем, в течение месяца после регистрации права собственности застройщика. Если в предварительном договоре такие сроки не обозначены, то, с одной стороны, это может свидетельствовать, что у фирмы уже есть проблемы с оформлением дома, а с другой стороны – застройщик избавляется от ответственности перед вами и сможет безнаказанно тянуть время.
Распространенная разновидность предварительного договора – приобретение векселя на сумму стоимости новостройки.
В векселе нет и быть не может никакой информации об объекте недвижимости. Дело в том, что фирме нужно сразу получить деньги, а по ГК РФ сделать это на основании предварительного договора нельзя. Поэтому вам предлагают одновременно заключить договор купли-продажи векселя. И вы приобретаете вексель. Использование векселей в данном случае является средством, используемым застройщиками для «обхода» положений Закона о необходимости заключения с гражданами договора долевого участия в строительстве в случае, если они намерены привлекать денежные средства граждан для строительства жилья. Вы как бы одалживаете фирме денег на строительство, а она обещает вернуть «натурой» – готовым жильем. Обычно срок его погашения, то есть предъявления для возврата денег, минимум 3 года. Хотя, как правило, дом строится в среднем год. А вы не сможете потребовать возврата своих денег раньше, чем через 3 года. Став владельцем векселя, вы ждете, когда построится дом. При этом застройщик не имеет никаких обязательств по срокам перед вами. То есть, если сдача дома затянется, вы не сможете требовать неустойку за просрочку.
