Переуступка кредита может оказаться невыгодной:
1. заемщику придется снова платить за подготовку ипотечных бумаг;
2. единовременные затраты могут превышать экономический эффект от снижения ставки по новому кредиту (так называемая цена перерасчета).
3. многие банки вводят «мораторий» на погашение «тела» кредита, т. е. первое время (обычно три – шесть месяцев) клиент выплачивает только проценты, а сумма основного долга не убывает. Поэтому, надумав перейти через год-другой в новый банк, заемщик, если он недостаточно внимательно читал договор, может обнаружить, что его долг практически не уменьшился.
Принимая решение о перекредитовании, попытайтесь найти «золотую середину»: когда эффект от снижения процентной ставки перекроет затраты на переоформление ипотеки.
Невозврат кредита при ипотеке. Квартира, приобретенная по ипотеке, это ваша собственность, а не собственность банка. У банка она лишь находится в залоге до момента погашения кредита. И если у вас возникнут проблемы с регулярными выплатами по кредиту, то немедленно выселять вас никто не станет! Чаще всего банки, входят в положение клиента и идут на такую уступку, как продление сроков кредитования. Это обходится банку гораздо дешевле, чем судебные издержки. Если заемщик не может осуществлять платежи в счет погашения ипотечного кредита, то важную роль играет срок неплатежеспособности заемщика. Если неплатежи заемщика носят временный характер (например, в период смены работы), то можно оформить отсрочку платежей на этот период в качестве дополнения к договору ипотечного кредитования. Если заемщик не сможет погашать кредит в долгосрочной перспективе, то приобретенное по ипотеке жилье должно быть продано. Нужно отметить, что такие случаи крайне редки, и тем не менее. Из суммы, вырученной от продажи жилья, будет погашен остаток кредита, а остальное вернут владельцу. А при существующем росте цен на недвижимость то, что останется заемщику, значительно превысит то, что заемщик вложил. Либо для него на эти деньги приобретается новое жилье меньшей площади. Продажу осуществляет кредитор либо по договоренности с заемщиком, либо в судебном порядке (в случае, если заемщик отказывается от добровольной продажи).
На практике нередкислучаи, когда заемщик скрывается от кредитора (банка). За это время сумма его задолженности значительно возрастает, и даже в будущем полученные деньги за реализацию заложенной квартиры, увы не хватит на покрытие долга должника – в итоге должник может остаться и без квартиры, и без денег. Но винить в этом, он может только себя.
Для того чтобы не стать должником банка:
1) обязательно уточните у менеджера банка полную стоимость кредита. Она включает в себя не только процентную ставку, но и различные комиссии.
2) берите кредит, только если ежемесячные выплаты по нему не превышает 40% от дохода семьи.
3) согласуйте с банком график погашения кредита. Выясните о существовании штрафов за просрочку выплаты кредита.
4) старайтесь не брать кредит под залог жилья, если не уверены в стабильном заработке.
Альтернативы ипотеке. Если по какой-либо из причин ипотека не подходит как способ решения жилищных проблем, то возможные другие варианты приобретения жилья в кредит. К ним относятся: жилищный накопительный кооператив, кредитный потребительский кооператив граждан, потребительский кредит.
Налоговый вычет. Как уже упоминалось, одним из плюсов ипотеки является получение заемщиком льготы по подоходному налогу на весь срок ипотеки.
В соответствии с НК РФ, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам.
Право на получение налогового вычета имеют только лица, являющиеся плательщиками налога на доходы физических лиц. Проще говоря, это граждане получающие официальную заработную плату, с которой получены все налоги в казну, вы том числе и подоходный налог.
На налоговый вычет имеет право каждый работающий россиянин при покупке квартиры, жилого дома или долей в них. Но такую возможность закон предоставляет гражданину только один раз в жизни. Исключение составляет налогоплательщики: использовавшие аналогичную льготу до 2001 года. – до вступления в действие главы 23 Налогового Кодекса. Они сохранили право на получение имущественного вычета при приобретении нового жилого дома или квартиры.
Пример 3.6. Вычет позволяет вернуть часть подоходного налога, уплаченного гражданином в бюджет. Сейчас ставка налога в нашей стране равна 13 % от зарплаты. К примеру если ваша зарплата составляет 10 000 руб., то 1300 руб. ежемесячно вы платите в казну в качестве налога. Если сложить ежемесячные выплаты, то в год получается сумма в 15 600 руб. Именно эту сумму вам и компенсируют. Следовательно, чем больше вы платите налогов, тем больше сумма, которую вы может вернуть. Но здесь есть ограничения. Согласно НК РФ размер вычета определяет ту часть зарплаты, подоходный налог с которой вам возвращают. Размер вычета на жилье составляет 1 000 000 руб. Вернуть можно только 13% от этой суммы, т. е максимум 130 000 руб. Единовременно получить налоговый вычет можно только в случае, если размер подоходного налога, уплаченного за год, равняется 130 000 руб. Но таких зарплат мало, и обычный гражданин может набирать эту сумму в течение от трех – пяти лет.
Для того чтобы получить вычет на жилье, вам необходимо:
• обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства и сдать налоговую декларацию. Это можно сделать в любое время в течении года. Но для получения вычета одновременно с декларацией необходимо подать заявление на возврат излишне уплаченной суммы налога на доходы за соответствующий налоговый период.
• представить документы на приобретении квартиры (договор, акт приема-передачи квартиры, свидетельство о государственной регистрации);
• предоставить документы подтверждающие факт оплаты недвижимости.
Кстати, при приобретении жилья без отделки, налогоплательщик может получить имущественный налоговый вычет как по расходам, связанным с приобретением квартиры, так и по расходам на приобретении отделочных материалов, на выполнение работ, связанных с отделкой квартиры. Обязательным условием в принятии к вычету расходов на достройку и отделку приобретенного жилья является наличие в договоре указания на приобретение не завершенных строительством жилого дома или квартиры ( прав на квартиру) без отделки.
В случае получения налогового вычета, путем приобретения жилья через ипотеку вы можете получить имущественный налоговый вычет, который будет складываться будет складываться из денежной суммы, потраченной вами на приобретение самой квартиры (не более 1 млн. руб.), а также суммы, уплаченной вами в погашение процентов по кредиту.
Для получения указанного имущественного налогового вычета Вам необходимо будет предоставить в налоговый орган:
• договор купли-продажи,
• свидетельство о государственной регистрации права,
• расписку продавца приобретенной Вами квартиры о получении им денежных средств,
• кредитный договор,
• приходные кассовые ордера.
3.3. Порядок предоставления квартиры по жилищному сертификату
В настоящее время общий фонд Министерства обороны РФ чуть больше 200 тыс. квартир, а нужна 481 тыс. Частично проблему планируется решить с помощью ипотеки с 2007 г. Но это затронет лишь часть защитников Родины. Ныне действующие жилищные сертификаты, по признанию министров, недостаточно эффективны – в них заложена стоимость квадратного метра жилья 11 тыс. руб., тогда как в среднем по стране она не менее 29 тыс.
Кто может претендовать на получение жилищного сертификата. Государственные жилищные сертификаты (далее по тексту – ГЖС), выдаются гражданам – участникам федеральной целевой программы «Государственные жилищные сертификаты». ГЖС является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина – участника Программы на получение безвозмездной субсидии за счет средств федерального бюджета для приобретения жилого помещения. Сертификат не является ценной бумагой, он не подлежит передаче другому лицу, кроме случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
