Пример
Решением от 02.09.2005 Арбитражного суда Ульяновской области удовлетворен иск общества с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство» к обществу с ограниченной ответственностью «Симбирск-Петролеум-Плюс» о признании договора о долевом строительстве от 17.01.2002 незаключенным. Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что договор от 17.01.2002 является смешанным, содержащим в себе элементы договора строительного подряда и элементы договора простого товарищества. Поскольку в договоре отсутствуют существенные условия указанных видов договоров, суд согласно ст. 432 ГК РФ признал его незаключенным.
В апелляционном порядке законность решения не проверялась. Общество с ограниченной ответственностью «Симбирск-Петролеум-Плюс», обжалуя решение в кассационном порядке, просит его отменить и в удовлетворении иска отказать, мотивируя кассационную жалобу нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов о заключении сторонами договора простого товарищества (о совместной деятельности).
Заявитель кассационной жалобы считает договор от 17.01.2002 договором инвестирования, то есть содержащим существенные условия, как договора строительного подряда, так и инвестиционного договора, правовые и экономические основы которого регулируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ», срок сдачи объекта инвестирования определен пунктом 3.1 договора.
Как следует из материалов дела, обществом с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство» – застройщиком и обществом с ограниченной ответственностью «Симбирск-Петролеум-Плюс» – дольщиком 17.01.2002 подписан договор о долевом участии в строительстве, а 20.09.2002 дополнительное соглашение к нему.
Согласно условий указанного договора и изменений к нему от 20.09.2002 застройщик реализует инвестиционный проект, а дольщик принимает участие в строительстве 10-этажного кирпичного жилого дома со встроенным блоком обслуживания населения (площадь под «Парикмахерскую» и «Магазин») по ул. Камышинской в V мкр. «Свияга» города Ульяновска (строительный адрес дом № 4 «А» в мкр. V «Свияга» на основании Постановления мэра г. Ульяновска от 11.04.2001). Доля, подлежащая передаче дольщику, соответствует нежилым помещениям общими площадями 140 кв. м и 410 кв. м соответственно, расположенных на 1 этаже указанного здания. Стоимость одного квадратного метра общей площади составляет 6000 руб. Строительство осуществляется с привлечением генерального подрядчика общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания „Рубин“.
По окончании строительства застройщик передает указанные в договоре площади в собственность дольщика.
Общество с ограниченной ответственностью «Капитальное строительство», полагая, что при заключении договора от 17.01.2002 сторонами несогласованны существенные условия, обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с настоящим иском о признании его незаключенным согласно ст. 432 ГК РФ. Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции правомерно признал договор от 17.01.2002 смешанным, содержащим условия строительного подряда и простого товарищества (совместной деятельности). Согласно ч. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). В соответствие с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Поскольку, исходя из буквального толкования договора, в соответствии со ст. 431 ГК РФ, воля дольщика и застройщика была направлена на участие в совместном строительстве 10-этажного жилого дома, а целью дольщика являлось получение после завершения строительства в собственность определенных нежилых помещений, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о смешанном характере договора, содержащего элементы договора строительного подряда и простого товарищества.
Существенные условия договора строительного подряда и простого товарищества определены ст. 708, 740, 1041 ГК РФ. Исходя из анализа условий договора от 17.01.2002 и дополнительного соглашения к нему от 20.09.2002, суд пришел к выводу об отсутствии существенных условий указанных видов договоров. При указанных обстоятельствах вывод суда первой инстанции о незаключенности договора соответствует фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, регулирующим отношения в области строительного подряда и простого товарищества.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что согласно проектно-сметной документации срок строительства дома установлен равным 18 месяцев и то, что проектно-сметная документация является приложением к договору, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, согласно п. 5.3 договора от 17.01.2002 все приложения к договору должны быть подписаны сторонами и только в этом случае они являются его неотъемлемой частью.
В материалах дел отсутствует проектно-сметная документация, подписанная застройщиком и дольщиком.
Доводы заявителя кассационной жалобы о том, что договор от 17.01.2002 является также договором об инвестиционной деятельности не могут являться основанием для отмены обжалуемого решения, так как согласно ст. 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.
Согласно ч. 3 ст. 421 ГК РФ к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Поскольку Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционной деятельности, а из существа договора о долевом участии в строительстве от 17.01.2002 (п.3.1) вытекает, что срок окончания и передачи объекта строительства является существенным условием данного договора и он сторонами не согласован, выводы суда первой инстанции о его незаключенности соответствуют как фактическим обстоятельствам дела, так и требованиям действующего на момент заключения договора законодательства[10].
В заключение этого параграфа особо хотелось бы остановиться на форме договора участия в долевом строительстве. Договор участия в долевом строительстве должен быть составлен в письменной форме.
Договор участия в долевом строительстве, равно как и уступка прав требований по нему, подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона), а значит, вступает в силу только с момента такой регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
В договоре приводятся правоустанавливающие документы, на основании которых заключается договор:
1) свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок для строительства объекта недвижимости или договор аренды земельного участка, зарегистрированный в установленном порядке. Указанные документы определяют целевое назначение и порядок использования земли;
2) разрешение на строительство объекта недвижимости, оформленное в установленном порядке.
Практические советы
Случаи обмана дольщиков при заключении договоров долевого участия в строительстве объектов недвижимости имеют место быть в действительности. Чтобы избежать подобной участи, изложим несколько практических советов.
Первое, на что хотелось бы обратить внимание потенциальных участников долевого строительства – это положения п. 1 ст. 3 Закона, в соответствии с которыми застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков только после:
