Еще одно указание на существование и распространение частного землевладения среди князей дают ссылки на княжеское владение некоторыми городами и селами в «Повести временных лет». Вышгород описывается как город княгини Ольги, и летописец также упоминает «ее города» в Новгородской земле и «село ее Ольжичи». По некоторым утверждениям, князь Владимир до обращения в христианство содержал в своих городах Вышгороде, Берестове и Белгороде не менее 800 наложниц. Он основал последний названный город и заселил его людьми из других городов. Дабы защитить свое княжество от набегов печенегов, Владимир построил ряд городов по берегам рек на степной границе, заселив их жителями, привлеченными из северных и северо-восточных областей его княжества. Ярослав основал города вдоль реки Рось (правый приток Днепра), куда он поселил пленных, захваченных им во время похода на Волынь в 1031 г. Считается, что эти новые города стали укрепленными владениями, исполнявшими роль военных и государственных центров для окружающих сельских районов. Кроме того, они служили административно-хозяйственными органами управления прилегающих земельных владений князей или их наиболее важных сподвижников. Со временем в этих центрах и вокруг них, как и во многих местах Западной Европы, поселились купцы и ремесленники, и они превратились в настоящие города.

Таким образом, имеющиеся данные указывают на князей варяжской династии как на первых крупных частных землевладельцев на Руси. Они образовывали и увеличивали свои владения за счет завоеваний, пограничных заселений, внутренней экспроприации и колонизации. Княгиня Ольга воспользовалась первым способом, когда устраивала свое подворье и охотничьи угодья в земле древлян. Владимир и Ярослав основали поселения на границах своего княжества. Во время путешествия в Новгородскую землю в 947 г. Ольга, по-видимому, экспроприировала земли свободных крестьянских общин. Кроме того, вокруг имелось достаточно свободных пустующих земель, особенно на лесистой равнине, лежавшей между реками Окой и Волгой, из которых князья выкраивали себе крупные владения. Однако попытки приобрести собственность в Новгородской земле обернулись неудачей для княжеских особ. После народного восстания 1136 г. Новгородское вече постановило, что только новгородские граждане могут владеть землей на территориях, подконтрольных городу. Земли князя были переданы в вотчину Софийского собора, и собрание наложило запрет на приобретение, будь то путем покупки или дарения, недвижимого имущества князем, членами его семьи или же его приближенными.

Поскольку на своей родине норманны были знакомы с институтом частной собственности, не исключена вероятность, что они принесли его собой и в Русь. Существует предположение, что Киевская Русь была взята под скандинавское правление непосредственно из Холугаленда (самой северной провинции средневековой Норвегии) людьми, принадлежавших классу землевладельцев, и управлялась не королями, а самими землевладельцами, как части Холугаленда и другие районы Центральной и Южной Норвегии. Рассказ Снорри Стурлусона о том, как князь Ярослав предложил земли изгнанному Олаву Норвежскому, может служить тому иллюстрацией. Потерявший свои владения беженец должен был быть обеспечен такой же формой материальных богатств, которой он владел на родине. Однако самые ранние свидетельства частной собственности на большие земельные владения на Руси не могут быть датированы ранее X в., хотя скандинавы пришли как завоеватели задолго до этого. Объяснение такого отставания может заключаться в том, что создание частных владений пришлось ждать до тех пор, пока варяги окончательно не упрочили свою власть. Произошло это в последней четверти IX в. Возможно, только тогда, когда они почувствовали твердую уверенность и постоянство своей власти на завоеванной ими территории, они стали землевладельцами.

Церковное землевладение стало появляться вскоре после того, как христианство сделалось официальной религией Руси, хотя оно, вероятно, не принимало больших размеров до конца XI в. Христианство имело своих обращенных на Руси и раньше X в., но стало государственной религией только после того, как князь Владимир принял крещение (988 г. – традиционная дата его обращения). Духовники, прибывшие для становления новой государственной церкви, были византийского происхождения. Они принесли с собой методы и традиции церковного устройства и церковно-государственных отношений, существовавших в Восточной империи. Среди них была правовая автономия церкви, ее традиционная роль предоставления приюта лицам, утратившим свой социальный статус, и право церкви владеть и эксплуатировать земельную собственность.

Поскольку до обращения в христианство князя Владимира церковь на Руси не была организована, у нее не имелось возможности накопить ресурсы, с помощью которых она могла бы себя содержать. Поначалу ей приходилось полагаться на щедрость князя. Вероятно, первые несколько лет после своего крещения Владимир лично брал на себя расходы церкви, оплачивая их как бы из собственных средств. Затем, как уже упоминалось ранее, он пообещал отдавать церкви десятину со своего «имущества и со своих городов». Положение о сохранении этого источника церковных доходов было включено в так называемый Церковный устав Владимира, устанавливавший правила церковной организации и церковного права[2]. Князь Новгородский содержал Софийский собор на доходы от своих владений, пока они не были отобраны у него и переданы собору. И вскоре после основания церковь стала получать в дар земли от князей.

Помимо приобретения земли за счет даров, владения церкви расширились за счет колонизационной деятельности монастырей. На Руси монашество появилось вместе с христианством. К XI в. известно о существовании 20 монастырей, а в следующем столетии возникло около пятидесяти новых. Большинство из них располагалось в крупных городах или вблизи них, но в XII в. некоторые из монастырей стали появляться в приграничных землях северо-востока. Многие из этих обителей начинались как скиты для монахов, искавших большего уединения, чем в своих прежних монастырях. Слухи о святости сиих отшельников привлекали других монахов в их скиты, и вскоре их усилиями там был воздвигнут новый монастырь. Общая площадь земли, принадлежавшей церкви или какому-либо отдельному церковному учреждению, неизвестна, но существующие источники дают понять, что к XII в. монахи обладали крупными владениями. На это указывают отчеты о щедрых дарах местных князей, жаловавших рабов и земли церквям, а также описание внутреннего устройства крупных земельных угодий, принадлежавших церкви.

Третий элемент в классе крупных землевладельцев составляла знать. Как и в случае с церковью, собственники высшего сословия в значительной степени были обязаны своими владениями щедротам князей. Еще одно сходство заключалось в том, что до конца XI в. встречаются лишь единичные указания на землевладения знати.

Когда варяги установили свое господство на Русской земле, возникла новая элита, отличная от местной славянской аристократии. Эта элита происходила из дружины или соратников вождей викингов – людей, которые служили ему помощниками и советниками и, прежде всего, сражались за него. Его слава, его власть и даже его жизнь зависели от их верности и храбрости. В «Слове о полку Игореве», великом эпическом произведении киевского периода, певец воспевает этих мужей, говоря, что они