В данной книге-инструкции вы найдете более глубокий и детальный разбор по проверке Квартиры перед покупкой. В книге пойдет речь о покупке квартиры на вторичном рынке. Это значит, что покупаемая вами квартира уже находится в собственности юридического или физического лица. То есть, право на квартиру зарегистрировано и внесено в базу данных ЕГРН. А значит, вы уже будете вторым, десятым, или…, так до бесконечности, собственником квартиры. В этом случае есть свои особенности и нюансы при покупке недвижимости, в зависимости от того, каким способом она была приобретена продавцом.

Поэтому в данной книге я постаралась максимально подробно и развернуто описать самые часто встречаемые нюансы и особенности, встречающиеся при юридической проверке квартиры перед покупкой, разобрала наиболее часто встречающиеся документы. Это поможет вам систематизировать свою проверку, понимать, что делать с тем или иным документом, и что проверять, на что обратить внимание, чтобы исключить или минимизировать те или иные риски при сделке купли-продажи квартиры. Также вы научитесь грамотно действовать и контролировать процесс подготовки к сделке по покупке квартиры.

Ну и чтобы вам было понятно, почему вы должны доверять этой книге, представлюсь: Я являюсь действующим юристом в сфере недвижимости. В агентстве недвижимости работаю с 2012 года, имею высшее юридическое образование и практику проведения большого количества разной сложности сделок, а также практики по судебным спорам в различных вопросах недвижимости, таких как наследование, снятие с учета по месту жительства, приобретательная давность недвижимого имущества, и тому подобное. В данный момент являюсь действующим юристом агентства недвижимости “АэНБИ”.

Книга будет полезна как действующим и начинающим профессионалам рынка недвижимости, так и гражданам далеким от этой сферы, но по каким-то причинам, самостоятельно покупающим себе квартиру. В любом случае, не у всех хватает времени копаться в законах, лазить по форумам и искать противоречивую информацию на различных интернет ресурсах. Проще взять систематизированную инструкцию и действовать по ней.

Если вы уже выбрали квартиру и вам все понравилось, то встает закономерный вопрос, а что делать дальше? Ну не бежать же, сломя голову, чтобы передать деньги продавцу, и забрать товар. Нет так на рынке недвижимости, обычно, не происходит. Тем более что обстоятельства бывают разные, и покупать можно как за свои, так и за заемные денежные средства. Поэтому обычно от стадии “определился с квартирой” до стадии “подписание договора купли-продажи” проходит в среднем один месяц.

И что мы делаем весь этот месяц – знакомимся ближе с Собственником (продавцом) выбранной квартиры и, конечно же, проводим юридический анализ документов на квартиру, а также сами готовимся выйти на сделку купли-продажи.

И вот, чтобы за это время ни продавец, ни покупатель не передумали выходить на сделку, без уважительных причин, чтобы продавец дал документы для ознакомления потенциальным покупателем, и снял квартиру с рекламы (перестал на это время предлагать ее к покупке третьим лицам), чаще всего требуется внести предоплату собственнику квартиры на определенный срок. Таким образом, предоплата вносится для того, чтобы показать серьезность намерений сторон заключить сделку, и дает время сторонам подготовиться к сделке купли-продажи квартиры.

Итак, определившись устно, переходим к письменному закреплению условий будущей сделки. Предоплата должна совершаться в письменном виде, путем составления Соглашения или Предварительного договора. Стоит отнестись к этому этапу ответственно, и сразу прописать все существенные условия будущей сделки, и вообще условия совершения этой сделки сторонами. Это позволит сразу предотвратить конфликтные ситуации, которые могут сложиться в будущем, или поможет даже сэкономить время, если стороны поймут, что даже “на берегу” они не могут договориться, и незачем двигаться дальше.

Предоплата оформляется одним из следующих видов: Аванс, Задаток, Обеспечительный платеж. Все эти платежи засчитываются в общую стоимость Квартиры, но имеют различия по способу исполнения обязательств сторонами.

Вкратце разберем каждый из них:

Аванс – это простая форма предоплаты.

Может быть передан по расписке. Но я рекомендую делать соглашением или предварительным договором, как писала ранее.

В случае, если сделка не состоялась (основной договор купли-продажи не подписан), по любым причинам, сумма аванса подлежит возврату. Незаконное удержание данной суммы продавцом, квалифицируется как неосновательное обогащение по ст. 1103 ГК РФ.

Задаток – представляет собой обязательство, гарантирующее исполнение договора. Соглашение о задатке должно быть обязательно совершено в письменной форме.

Сумма задатка подлежит возврату, только если сделка не состоялась по независящим от сторон причинам. А вот если покупатель необоснованно отказался от сделки, то продавец может оставить задаток у себя. Если же сделка сорвется по вине продавца, он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом учтите, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная по договору, задатком, в частности вследствие несоблюдения правил его заключения, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Обеспечительный платеж. Более гибкая форма предоплаты. Обычно используется в предварительном договоре купли-продажи, для того чтобы смягчить ответственность продавца или усилить ответственность покупателя. Обеспечительный платеж может возвращаться или не возвращаться, полностью или частично, в зависимости от того, о чём договорились стороны договора.

Итак, не зависимо от выбранного способа предоплаты, как мы уже говорили выше, описываем все существенные условия будущей сделки, а также обязательно указываем, какие документы продавец обязуется предоставить в момент заключения предварительного договора, и до выхода на сделку, так как это тоже будет существенным условием договора. Какие именно документы нужно будет указать, вы поймете, дочитав книгу до конца, так как в зависимости от права собственности продавца, документы будут разница. И, в любом случае, перед внесением предоплаты, или в момент ее внесения продавец должен дать вам ознакомиться с базовыми документами на квартиру, которые обязательно должны быть у него на руках, помимо документа, удостоверяющего личность:

1. Правоустанавливающие документы на квартиру. Они являются основанием для установления права собственности на недвижимость, и могут быть, в зависимости от способа приобретения Квартиры собственником, следующими:

– Договор купли-продажи;

– Договор Дарения;

– Свидетельство о праве на наследство по закону или завещанию;

– Договор пожизненного содержания с иждивением;

– Договор передачи;

– Договор участия в долевом строительстве;

– Договор Мены;

– Решение суда;

– и др.

2. Правоподтверждающие документы. Эти документы подтверждают, каким образом собственник стал таковым и на каком основании он владеет недвижимостью. Поэтому, в правоподтверждающем документе, в основании, должен быть указан правоустанавливающий документ. Это говорит о том, что сведения прошли проверку в регистрирующем органе и право собственности на Квартиру зарегистрировано в соответствии с законодательством.

В разные годы правоподтверждающие документы были разными, поэтому в зависимости от года приобретения права собственности продавцом, можно выделить следующие виды: