4. Предмет договора. В данном случае это может быть новый объект строительства, реконструкция, техническое оснащение, капитальный ремонт, отдельный вид строительных работ, монтажных работ, ремонтно-восстановительных работ.

5. Стоимость работ. В договоре указывается цена или методика ее вычисления. В зависимости от выбранной договорной конструкции можно предусмотреть твердую цену или же порядок ее расчета. Здесь следует учитывать, что если цена указана не точная, а расчетная, то приложением к договору должна стать методика расчета цены. Кроме этого, в методике следует указать отдельную стоимость каждого вида работ. Твердая цена в договоре как правило указывается, если речь идет о небольшом объеме работ, низком темпе инфляции, а сроки реализации договора небольшие. Корректировка цены возможна путем выставления отдельных счетов с учетом базисной договорной цены. К вопросу о фиксированной цене очень часто возникают проблемы в судебной практике, например, в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 19.02.2019 № Ф01-6969/2018 по делу № А43-14333/2018 сказано, что Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [84], ст. 709 ГК РФ, ст. 34 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» [83] суд отказал во взыскании с муниципальной администрации доплаты за сантехническое и электрическое оборудование в приобретенных в муниципальную собственность для переселения из аварийного жилищного фонда квартирах, так как цена контракта является фиксированной, условий, позволяющих изменить указанную сумму путем увеличения, спорный контракт не содержит, затраты на указанное оборудование были включены в стоимость контракта [43].

6. Сроки выполнения работ. В договоре указывается срок начала и окончания работ. Кроме этого, в договоре следует предусмотреть промежуточные сроки выполнения работ (продолжительность работ указывается в годах, днях, месяцах).

7. Сдача и приемка работ. Данный важный этап реализации любого строительного проекта должен быть реализован с применением действующего законодательства, стандартов СРО, правил и нормативов Правительства Российской Федерации. В данном разделе можно предусмотреть сдачу объекта целиком в срок или поэтапно.

В договоре может быть предусмотрена не только приемка работ, но и самих строительных материалов. Так, товарная накладная может признаваться недостаточным доказательством факта поставки товара, если договором предусмотрена необходимость составления иных документов (актов приема-передачи, товарно-транспортных накладных и пр.). Судебная практика: Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 03.08.2010 по делу № А32-22670/2009 [63]. «…ЗАО „АБАК-Центр“, г. Казань, обратилось в арбитражный суд с иском к ООО „Сочигазпромстройинвест-Монолит“, г. Сочи, о взыскании 995 тыс. руб. задолженности за товар, поставленный по товарной накладной от 28.11.2008 № 294170. В качестве доказательства передачи ответчику генераторной установки истец представил товарную накладную от 28.11.2008 № 294170, в которой указаны наименование товара, цена – 995 тыс. рублей, способ поставки – доставка, а также номер (355325) и дата (27.11.2008) в графе – транспортная накладная. В товарной накладной имеется подпись генерального директора Ворокова Т.Б. в получении груза. Факт подписания накладной ответчик не отрицал, однако в отзыве на иск сослался на условия подписанного сторонами договора поставки оборудования и спецификации к договору без номера и даты. В названных документах указана та же дизельная генераторная установка Gesan DVAS 140E witth ATS MD стоимостью 995 тыс. рублей, что и в товарной накладной от 28.11.2008 № 294170, а также условие о необходимости составления акта сдачи-приемки оборудования. Кроме того, ответчик сослался как на обстоятельства, подтверждающие то, что фактически товар не передавался, на отсутствие товарно-транспортной накладной и оставшуюся незаполненной графу в товарной накладной о паспортах, сертификатах и иной документации, которые в обязательном порядке должны сопровождать поставку сложного оборудования. Оценив представленные доказательства, пояснения сторон и письменные объяснения директора Ворокова Т.Б. об обстоятельствах подписания им товарной накладной, суд пришел к выводу о том, что в отсутствие иных доказательств, подтверждающих передачу ответчику товара, товарная накладная от 28.11.2008 № 294170 достаточным доказательством не является. Кассационный суд считает, что данный вывод соответствует фактическим обстоятельствам…»

8. Гарантии качества готового строительного объекта. В данном разделе устанавливается гарантийный срок по качеству работ, а также порядок фиксации претензий заказчика. Гарантийные сроки могут быть указаны различные, но не меньшие нежели, чем указанные в Гражданском кодексе РФ. Кроме этого, в договоре может быть предусмотрен срок, в который подрядчик устраняет недостатки за свой счет.

9. Оплата и расчеты. О цене договора мы рассмотрели выше, а в данном разделе могут быть предусмотрены ситуации, в которых произошло удешевление строительства, но не ухудшающих качество работ (распределение экономии и проценты от экономии, распределяемые между подрядчиком и заказчиком). А также стоимость работ, переданных на субподрядные работы.

10. Имущественная ответственность сторон. Данный вид ответственности может быть предусмотрен в виде исключительной неустойки или штрафной неустойки. В договоре могут учитываться следующие виды нарушений: задержка передачи строительной площадки, проектно-сметной документации, задержка монтажа, задержка расчетов, окончание строительства после срока, указанного в договоре, задержка устранения дефектов.

11. Важнейший раздел договора – это обеспечение строительными материалами и оборудованием. В разделе детализируются обязательства по обеспечению строительных проектов строительными материалами и оборудованием. Примечательно, что данное обязательство не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации. Раздел должен регулировать вопросы какая сторона отвечает за поставку строительных материалов и несет различные виды расходов. Требования к строительным материалам и оборудованию должны соответствовать проектной или конкурсной документации, ГОСТ, санитарным нормам, подзаконным актам министерств и ведомств. Если строительство предусматривает демонтаж старых объектов или иного строительного оборудования, то необходимые и пригодные для использования материалы могут быть переданы подрядчику или же субподрядчику. Здесь важным представляются позиции судов относительно является ли счет-фактура доказательством передачи товара. Позиция 1: счет-фактура может подтверждать передачу (отгрузку) товара, но только в совокупности с другими доказательствами. Так, Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.06.2020 № Ф10-1229/2020 по делу № А68-1747/2019 [52]. «…В соответствии с пунктом 1 статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Факт поставки товара подтверждается представленными истцом в материалы дела соответствующими актами приема-передачи оборудования, счетами-фактурами, подписанными сторонами без замечаний и разногласий, письмом покупателя от 09.02.2018. Доказательств оплаты ответчиком поставленного товара в полном объеме в установленный срок в материалы дела не представлено…». Согласно 2-й позиции счет-фактура не является доказательством передачи товара. Судебная практика: постановление Арбитражного суда Центрального округа от 26.06.2020 № Ф10-3918/2017 по делу № А36-6243/2016 [51]. «…Вместе с тем счета-фактуры, как правомерно указано судами, не могут служить безусловными доказательствами поставки, поскольку являются односторонними документами и не подтверждают получение указанных в нем товарно-материальных ценностей покупателем. Товарных либо товарно-транспортных накладных, оформленных в установленном законом порядке, имеющих отметки о получении товара покупателем, либо иных доказательств передачи товара и возникновения обязательств по его оплате суду представлено не было…». Позиция 3. Счет-фактура является доказательством передачи товара. Судебная практика: Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.07.2019 № Ф07-5405/2019 по делу № А66-21022/2017 [49]. «…Из материалов дела усматривается, что Общество (продавец) и предпринимателем (покупатель) 17.10.2017 заключили договор № 50 на поставку товаров с отсрочкой оплаты с лимитом задолженности (далее – Договор), по условиям которого продавец обязался поставить по ранее согласованной с покупателем заявке, а покупатель – принять и оплатить товар в ассортименте, количестве и по ценам, указанным в спецификациях или в универсальных передаточных документах (далее – УПД), которые оформляются отдельно на каждую партию товара и являются неотъемлемой частью Договора. Во исполнение принятых на себя обязательств продавец в период действия Договора поставил покупателю товара на 495 050 руб. 24 коп., что следует из предъявленных в дело копий счетов-фактур от 19.10.2017 № 585/5471 и от 21.10.2017 № 585/5509. Исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суды установили, что факт поставки товара предпринимателю подтвержден представленными в материалы дела счетами-фактурами от 19.10.2017 № 585/5471 и от 21.10.2017 № 585/5509; доказательств оплаты товара в материалы дела не представлено. При рассмотрении дела суды установили все существенные для дела обстоятельства и дали им надлежащую правовую оценку, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу, нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, которые могли явиться основанием для отмены обжалуемых судебных актов, кассационной инстанцией не установлено…». Позиция 4. Счет-фактура, в котором не указано лицо, получившее товар, не является доказательством передачи (отгрузки) товара. Судебная практика: постановление ФАС Дальневосточного округа от 12.05.2009 № ФОЗ-1261/2009 по делу № А16-668/2008 [61]. «…Делая вывод о том, что представленные истцом в материалы дела копии счетов-фактур подтверждают обоснованность его требований и факт получения работниками ответчика товара, апелляционный суд не выполнил требования статьи 71 АПК РФ о всестороннем, полном и объективном исследовании доказательств. Так, апелляционный суд принял в качестве доказательств обоснованности требований истца счета-фактуры № 8896, 9023, 9092, 4804, указав на то, что указанные документы подтверждают факт получения товара работниками ответчика, который не доказал, что товар получен неуполномоченными лицами и такие лица действовали не в интересах ответчика. Однако при этом апелляционный суд не учел, что в названных счетах-фактурах не указано лицо, получившее товар, так как не указана фамилия получателя товара и отсутствует расшифровка его подписи…».