1. Визуальный осмотр. Приходим и смотрим, совпадает ли увиденное на интернет-ресурсах и на карте google map с действительностью. Расхождения как в лучшую, так и в худшую сторону для себя помечаем. Лучше записать, потому что за день просмотров может быть с десяток, запомнить информацию по каждому объекту может быть сложно, да и информация может наложиться друг на друга. Делаем фотографии.

2. Заходим в объект в качестве клиента. Смотрим, как работает арендный бизнес, что продают, предлагают, какие услуги оказывают. Представьте, что вы – клиент, ваше поведение должно быть максимально доброжелательным, открытым, таким, чтобы сотрудникам захотелось с вами пообщаться. А вы, соответственно, доступным способом узнаете, как у этого бизнеса идут дела. Следующие вопросы будет самому себе такими: будут ли эти арендаторы «сидеть» дальше? А если они съедут, то как быстро смогу сдать в аренду? Нужно понять, насколько они долгосрочные арендаторы и насколько место проходное и интересное для арендаторов (к сожалению, здесь нет четких критериев оценки, все достаточно индивидуально). В то же время желательно проверить трафик как в час пик, так и в утреннее и вечернее время. Бывает так, что проходимость вроде хорошая, а арендаторы постоянно меняются, потому что люди просто не заходят.

3. Встречаемся с собственником. Не всегда собственники приезжают сами на первую встречу, иногда они отправляют своих представителей или же, в большинстве случаев, – риелторов, которые ни на один вопрос толком ответить не могут. Назначая встречу, для экономии своего времени важно обговорить эти моменты. Здесь уже ваша харизма и умение переговаривать вам в помощь. Обратите внимание на следующие аспекты: как говорит собственник о цене, насколько может двигаться по цене, как рассказывает об арендаторах, насколько открыт к показу документов, есть ли все документы на собственность, договоры аренды, узаконены ли площади и т. п. Дополнительно можете спросить: “если бы вы были собственником еще лет 5, то что бы вы улучшили в объекте? Какие перспективные возможности видите у объекта?”, “если бы вы были собственником еще лет 5, то исходя из вашего знания об объекте, какие возможные угрозы вы видите?”.

Ваша основная задача – расположить человека к себе и постараться пообщаться по-дружески, чтобы у вас появились условные доверительные отношения и вы обменялись телефонными номерами, если вас соединили риелторы. Показывайте свою заинтересованность объектом. Первые три этапа могут быть перемешаны или же вложены друг в друга.

4. Запрашиваем копии документов, при этом можете смело подписать соглашение о неразглашении полученной информации. Следует запросить правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности / выписка из ЕГРН и договор (купли-продажи, договор дарения, мены, приватизации, ДДУ и т. д., правоустанавливающие документы с актом приема-передачи), технический паспорт и технический план, градостроительный план земельного участка (если его нет у собственника, просите сразу же его заказать), коммунальные договоры (договор с управляющей компанией или же отдельные договоры с поставщиками коммунальных услуг), договоры аренды со всеми дополнительными соглашениями.

Если на этом этапе вам ничего не понравилось, то начинаем сначала. И так до тех пор, пока у нас не будет хотя бы две-три альтернативы. Желательно выбирать из нескольких возможных вариантов, тогда, скорее всего, вы сможете быть более объективным. Старайтесь сами мониторить рынок, не полагайтесь на риелторов, которые занимаются для вас подбором, они могут ввести вас в заблуждение, показывая вам сознательно сначала 5 плохих объектов, а потом 1, по сравнению с ними, шикарный и при этом все по одной стоимости. Конечно же, на фоне демонстрируемых плохих вы выберете неосознанно и под заблуждением тот, который выгоднее всего продать риелторам с их утверждениями о том, что “это самое лучшее, берите, лучше не найдете”, и вдобавок ко всему риелторы постараются получить с вас комиссионные за подбор, а с продавца – процент с продажи.

Далее переходим к следующему этапу – изучение документов. На этом этапе следует работать следующим образом: если один из этапов не проходит, то дальше рассматривать вопрос о покупке не имеет смысла, или же ваша покупка будет связана с повышенным риском.

1. Заказываем расширенную выписку на сайте Росреестра, чтобы увидеть все обременения и ограничения по объекту. Если есть нежелательные для вас обременения или ограничения пользования, которые могут повлечь за собой потерю объекта, или негативно повлиять на доходность объекта, то следует повременить с дальнейшим рассмотрением. Заказываем также выписку о переходе прав, где будут указаны все собственники и даты сделок, если этот объект очень часто продавали с короткой периодичностью, то стоит задуматься, почему.

2. Смотрим по правоустанавливающим документам (договор купли-продажи или иной документ), как давно приобреталось имущество и кому оно принадлежит (юридическому лицу или физическому лицу).

Имущество принадлежит юридическому лицу.

Открываем базу юридических лиц (можем пользоваться сайтом ФНС, https://bankrot.fedresurs.ru/, а лучше – такими сервисами, как Контур. Фокус), вбиваем ИНН и смотрим:

• Находится ли это юридическое лицо на стадии банкротства или ликвидации. Если находится на этой стадии, продажа объекта, даже если нет обременения суда, незаконна. Ставим объект в лист ожидания до тех пор, пока все процедуры не закончатся или же пока объект не начнут реализовывать с торгов.

• Если организация существует и функционирует, тогда смотрим, отвечает ли организация признакам банкротства, если нет, то это, конечно же, хорошо. На этой стадии вы должны сохранить все данные с этого сервиса об этой компании, отчетности, сводный анализ, выписки из налоговой, фотографии сайта. Это необходимо сделать для того, чтобы соответствовать критериям должной осмотрительности и хранить эти распечатки и сами файлы не менее 3–4 лет.

Теперь рассмотрим общие признаки банкротства и определим, соответствует ли наш объект исследования этому признаку:

• наличие требований к должнику в общей сумме для юридических лиц – от 300 000 рублей;

• неспособность должника в течение трех месяцев удовлетворить в полном объеме финансовые претензии кредиторов;

• документально подтвержденный факт превышения суммы обязательств, взятых на себя должником, над стоимостью принадлежащего ему имущества.

Если есть признаки предбанкротного состояния и в то же время вы решаетесь купить объект недвижимости, тогда вы обязаны потребовать устранить признаки предбанкротного состояния.

Если объект коммерческой недвижимости принадлежит физическому лицу, тогда запрашиваем у него кредитную историю и проверяем по базе судебных приставов на наличие не погашенных задолженностей. Если данное физическое лицо покупало объект недвижимости у юридического лица и прошло менее трех лет с момента покупки, то проделываем тот же анализ, как было описано выше. При наличии каких-либо других признаков, таких как наличие большого кредита или иных задолженностей, может еще что-то вас могло смутить в части чистоты сделки, то тогда при покупке объекта следует совершить сделку у нотариуса или приобрести объект в ипотеку. В первом случае всю законность сделки и соответствие всем нормам будет обязан проверить нотариус, и в негативном варианте для вас, как для покупателя, вы смело сможете привлечь нотариуса как третье лицо к ответственности (поверьте, уж они точно будут отбиваться и защищать свой договор (нотариальный договор читайте и корректируйте, не редко бывает, что они штампуют самый простой скаченный с интернета договор, лучше приносите им свой вариант договора). Во втором случае, банк сам проверит все документы и сделка будет застрахована наличием третьего лица в виде банка.

После проверки правоустанавливающих документов и удовлетворенности их результатами следует внимательно изучить ГПЗУ (при наличии земельного участка), технический план и технический паспорт.