Итак, предлагаю остановиться предметно. Представим себе вполне классический 9-этажный 10-подъездный жилой дом, где по четыре квартиры на этаже, а это 360 квартир. Вы затеяли перевод из жилого в нежилое. Стало быть, нужно получить согласие каждого собственника, которых, на секундочку, может быть от 1 до 5 человек и более. При этом есть собственники, которые сдают свои квартиры и проживают в другом доме или даже городе, есть квартиры, где собственник умер и его наследники вступают в права наследования, есть множество других обстоятельств, которые можно перечислять еще долго. Но вам во что бы то ни стало нужно получить согласие. Следовательно, этот процесс может затянуться от нескольких месяцев до бесконечности. Кроме различных обстоятельств, обозначенных выше, можно столкнуться и с тем, что особо предприимчивые собственники попросят денежное вознаграждение в сумме, которая им только может прийти на ум в тот момент. (По своему опыту: мнения многих жильцов о предприимчивом человеке, который желает из квартиры на первом этаже сделать коммерческую недвижимость, разнятся и они считают, что необходимо с такого человека что-то обязательно “поиметь”). Как же быть? Казалось бы, все просто – подделай подпись, распишись и сдай протокол. Но! Это уже статья Уголовного кодекса Российской Федерации, да и, к слову сказать, протоколы сейчас выборочно проверяются. Даже если у вас получилось ввести в заблуждение всех с поддельным протоколом и вас в этом не уличили, любой из жильцов дома может обратиться в суд с иском о признании протокола недействительным, и выиграет это дело. Таких прецедентов множество! В этом случае вам необходимо будет демонтировать за свой счет входную группу и привести все в первоначальный вид. И вот вы уже не счастливый обладатель коммерческой недвижимости, которую в своих мечтах сдавали в аренду, а собственник проблемного объекта.
Подытожим: мечта о переводе первых этажей в нежилой фонд похоронена под обстоятельствами непреодолимой силы третьих лиц.
Рассмотрим следующий мотив покупки коммерческой недвижимости – сетевой большой арендатор.
Признавайтесь, наверняка вас посещали такие мысли: «Куплю помещения с сетевым продовольственным магазином «Пятерочка» или «Магнит», на доход с аренды буду жить, путешествовать. Стабильный доход мне обеспечен!».
Итак, цена на такие помещения начинается примерно от 20 млн. рублей в зависимости от локации, площади и арендатора, но тут тоже много подводных камней.
Если вы ранее не сталкивались или не прорабатывали эти проекты, не имеете представления об арендном бизнесе с вышеуказанными арендаторами, то вы можете совершить множество дорогостоящих ошибок. Одна из наиболее распространенных – психологическая. Во всех крупных сетях есть специальные отделы, главная задача которых – сокращать расходы, а именно занижать арендную ставку. Поэтому будьте готовы периодически получать письма или звонки примерного такого содержания: «у нас все плохо», «дела совсем не идут», «продажи в последнее время сильно упали», «…а рядом открылся наш основной конкурент» «мы очень сильно хотели продолжить вам платить ту же ставку, но не можем, и это не прихоть, а условия, которые диктует рынок». Когда вы им приведете железный, на ваш взгляд, аргумент: «Я как ни зайду, у вас очередь на кассах!», вам все подробно объяснят, приведут статистку и покажут отчеты, свидетельствующие о том, что средний чек упал чуть ли не в 2 раза (все зависит от наглости и уверенности менеджера или специалиста, который ведет с вами переговоры). Потом вы услышите, что они «вообще думают о закрытии данной точки, так как в последнее время она у них убыточна», но, если вы пойдете у них на поводу и подпишете дополнительное соглашение к договору аренды «всего лишь на 1 год, в следующем году обязательно все наладится, продажи вырастут, вы останетесь в проигрыше. Дальше вас так и буду прогибать, потому что эта история будет повторяться из года в год. А у них всегда есть козырь в рукаве: если съедут, вы станете обладателем большой пустующей площади, которую в наше время тяжело заполнить.
В своей практике я часто встречал большие площади, с которых съезжали крупные игроки рынка недвижимости и, как правило, они тяжело заполнялись. К примеру, здания бывших автосалонов, магазины по продаже бытовой техники, помещения, которые занимали банки. Ни для кого не секрет, что все уходят в онлайн-продажи, причем с каждым годом все активнее и стремительнее.
Хорошо, если есть возможность на это раскрученное место «посадить» конкурентов или разделить его на несколько небольших помещений. Помещение от 500 кв.м. и больше трудно сдать в аренду. Бывает и такая ситуация, которая случилась недавно с моим другом. У него в собственности помещение 550 кв.м. в центральной части небольшого провинциального города с населением 200 тыс. человек, где преимущественно – застройка средней этажности (5-тиэтажки), поблизости центральный рынок с соответствующим пешеходным трафиком. У него помещение арендовал крупный продуктовый ретейлер, а в подвальном помещении напротив размещался их конкурент (такое часто бывает). В один прекрасный день моему другу надоело, что арендаторы вот уже третий год пудрят ему мозги и занижают арендную плату (по той самой классической схеме, кстати, которую мы рассмотрели выше). И он вышел с предложением к соседнему магазину конкурентов. Предложил им переехать на его площади вместо текущего арендатора. На что, конечно же, они с большим удовольствием согласились и предложили, правда в устной форме, платить даже больше. И он, счастливый и радостный, даже не заключив первоначальный меморандум, начал действовать. Потом они часто торопили его, аргументируя тем, что необходимо сделать ремонт и так далее. В итоге, когда у моего друга съехал продуктовый магазин, потенциальные арендаторы тоже пропали, сказав лишь, что «не получится переехать, так как руководство передумало и не согласовало».
Что получил собственник помещения? Помещение, которое пустует уже год.
Что получил бывший арендатор?
Как оказалось, им в этом городе N надо было закрыть один магазин, у них был выбор из трех, но, так как собственник сам согласился, они его и закрыли, хотя по выручке он был не на самом последнем месте. Съехавший арендатор преследовал цель открыть новый магазин своей сети, но в связи с тем, что предусмотрен лимит Федеральной антимонопольной службы по количеству торговых точек этой сети в городе N, им сначала необходимо было закрыть один из действующих магазинов. Поздравляем арендатора, цель достигнута. Печалимся о собственнике помещения. В итоге арендатор открыл точку в новом микрорайоне с высокоэтажным строительством – «человейнике». Что получили соседи-конкуренты? Они выбили соперника по рынку с территории и переманили их клиентов к себе.
Один из выводов заключается в том, что крупные сети – это не благодетели, которые одаривают вас манной небесной, а жестко диктуют свои условия. Как правило, на них работают лучшие юристы, каждая строчка в договоре прописана тщательным образом и несет в себе глубокий смысл, который подтверждается многочисленными выигранными судебными процессами. С ними очень трудно расторгнуть договор по вашему желанию, если они сами этого не хотят. Это практически невозможно без серьёзных штрафных санкций для вас. Но если вы возьмете правильный объект по локации и типу, выстроите хорошие рабочие отношения с курирующим ваш объект менеджером большого ретейла, то у вас будет один из самых лучших, стабильных и не проблемных объектов.
Следующий распространенный мотив покупки коммерческой недвижимости.
Купить 3-х-комнатную квартиру на первом этаже и разделить ее на четыре, нет, лучше на пять маленьких квартир. Мне сразу вспоминается один детский советский мультик про богача, который делил овечью шкуру.
Поделив квартиру на несколько квартир, вы получите советскую коммуналку на современный лад. Давайте разберемся, откуда пошла такая мода на не очень хороший бизнес.
На одном из слетов местных бизнесменов молодой и уже очень и очень обеспеченный человек (что он молодой было понятно по внешности, что обеспеченный – по его словам и образу в социальных сетях) представил умопомрачительный проект с супервысокой маржинальностью. Он рассказал, как приобрёл 3-х-комнатную квартиру в Казани на первом этаже многоквартирного жилого дома и разделил ее на 4 отдельных квартиры. Далее продал и, по его легенде, чистая прибыль составила в 2–3 раза больше изначальной стоимости объекта.
