Настоящее учебное пособие разработано на основе действующего законодательства, регламентирующего права граждан на общее имущество в многоквартирных домах, а также складывающейся, в этом вопросе, судебной практики.

До настоящего времени, указанное законодательство муниципальными органами повсеместно нарушается, права граждан ущемляются, а юридически принадлежащее им имущество используется ненадлежащими собственниками в коммерческих и иных целях.

Адвокатские и юридические бюро, в силу отсутствия практики, с исками в суды, в интересах граждан о признании права собственности на нежилые помещения обращаются эпизодически, а дела данной категории, как правило, проигрывают.

Предлагаемое пособие, дает возможность качественной подготовки и предъявления необходимых исков не только адвокатам (практикующим юристам), но и правлениям ТСЖ (ЖСК), а также отдельным заинтересованным гражданам, с получением необходимых результатов.

Может использоваться при подготовке, бакалавров и магистров по направлению «правоведение».

ВВЕДЕНИЕ

В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно статье 213 Гражданского кодекса Российской Федерации, в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных его видов, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Коммерческие и некоммерческие организации, кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, членами), а также имущества, приобретенного этими юридическими лицами по иным основаниям.

По правилам статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

– помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

– иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

– крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

– земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Однако названная статья Конституции, а также вытекающие из нее нормы Гражданского и Жилищного законодательства, местными органами самоуправления Российской Федерации, с момента принятия «Закона о приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 года, повсеместно не исполняются.

В нарушение их требований, с ведома законодательной власти, муниципалитеты произвели незаконное отчуждение нежилых помещений, принадлежащих в силу Закона гражданам в Жилищно-строительных кооперативах, Товариществах собственников жилья, а также в домах с приватизированными квартирами, собственники которых не объединились в товарищества или кооперативы, и стали использовать их в своей хозяйственной деятельности: реализовывая и сдавая нежилые помещения в аренду коммерческим структурам.

В результате миллионы граждан, проживающих в многоквартирных домах ТСЖ и ЖСК, оказались фактически ограбленными.

Законодательная и исполнительная власть, а также надзорные органы федерального уровня, мер, направленных на соблюдение требований Конституции и действующего законодательства в данном вопросе не принимают, в связи с чем, граждане-собственники жилья, чьи права нарушены, вправе защищать их в судебном порядке.

В то же время, адвокатские бюро и юридические компании, оказывающие платные услуги гражданам, практики подготовки соответствующих исков, а также рассмотрения их в судах не имеют. В случаях же обращения к ним за помощью, требуют высокие гонорары, без каких-либо гарантий на успех.

Предлагаемое методическое пособие (ныне единственное в России) дает возможность правлениям ЖСК, ТСЖ, а также отдельным гражданам, подготовить, заявить их в суд и выиграть самостоятельно.

Автор пособия имеет значительный опыт подготовки и участия в рассмотрения исков в порядке гражданского, а также арбитражного судопроизводства.

В 1992 году, тиражом 70.000 экземпляров, было издано его первое в России методическое пособие «Судебная защита прав предпринимателей», в полном объеме приобретенное коммерческими структурами, адвокатами и практикующими юристами в Москве, а также Санкт-Петербурге.

С принятием Закона «О защите прав потребителей», было подготовлено и опубликовано очередное, о судебной защите прав названой категории граждан, также нашедшее свое практическое применение.

В течение ряда лет, в популярном у коммерческих структур России журнале «Главбух», автор публиковал практические рекомендации о судебном обжаловании неправомерных действий контролирующих органов исполнительной власти, активно используемые в практике.

Настоящее методическое пособие, в случае правильного его применения, поможет значительному кругу граждан восстановить свои имущественные права, став полноценными собственниками в домах ТСЖ и ЖСК, а также других, аналогичной формы собственности.

ГЛАВА 1. ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, РЕГЛАМЕНТИРУЮЩЕЕ ПРАВО

СОБСТВННОСТИ НА НЕЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, А ТАКЖЕ ВЫТЕКАЮЩАЯ ИЗ НЕГО ПОЗИЦИЯ КОНСТИТУЦИОННОГО, ВЕРХОВНОГО И АРБИТРАЖНОГО СУДОВ

Законодательными и нормативными актами, регламентирующими данный вопрос, являются:

– Закон РСФСР от 04.07.1991 г. N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР»;

– Конституция Российской Федерации;

– Гражданский кодекс Российской Федерации;

– Жилищный кодекс Российской Федерации;

– Федеральный закон от 21.07.1977 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

Согласно Закону РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», приватизация жилых помещений, есть бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.